임차인이 배당받을 임대차보증금에서 연체차임이 공제되는지 여부 

안녕하세요 LDK법률사무소 대표변호사 이동규입니다.

이번 시간에는 임차목적물이 근저당권 등에 의하여 강제경매가 진행될 때에 임차인이 받게될 임대차보증금에 해당하는 배당금에서 연체차임이 당연히 공제될 수 있는지 살펴보겠습니다.

이 부분이 문제될 수 있는 경우를 가정하면 특정부동산에 선순위근저당권자가 있고, 그 이후 임대차보증금을 내고 들어온 임차인이 있는데, 일정기간 임차인이 차임을 미룬 경우를 들 수 있습니다.

이 때 위 선순위근저당권자에 의한 경매가 진행되면 임차인은 근저당권자에 대한 대항력이 없으므로 경매의 종료로 임대차 계약은 종료되고, 다만 임차인은 임대차보호법에 의한 최우선변제금이나 선순위근저당권자의 배당 후 남은 금원을 임대차보증금으로 가져갈 수 있습니다.

그런데 임차인이 차임을 미루었고, 연체된 차임이 최우선변제금 전부나 일부에 다다를 경우 위 선순위근저당권자로서는 배당에서 위 연체된 차임은 임차인의 최우선변제금에서 제외되어야 한다고 주장할 수 있는지가 문제됩니다.

왜냐하면 민법 제359조 제1항에서 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정되어 있고, 위 규정상의 과실에는 천연과실뿐 아니라 법정과실도 포함되는데, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하기에 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이기 때문입니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조).

즉, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개의 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제될 수 있는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

이에 대하여 최근 있었던 대법원 2015다230020 배당이의 사건 판결에서 위 법원은 "저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권으로 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다."고 하였습니다.

이와 같이 단순한 저당채권자 또는 임차인이라 하더라도 배당절차에서는 매우 복잡한 법리가 적용될 수 있기에 가능하다면 변호사와의 상담을 통하여 적절한 법적 조치를 할 필요가 있습니다.