원룸 경매시작되어 보증금을 못받았습니다. 받을수 있는 방법이 있을까요?

Question

살던 원룸이 세입자들 모르게 경매시작이 됐습니다. 
저는 계약 만료 3개월전 집주인에게 통보 하였으며
이사문제로 임차권등기명령 신청후 경료되기를 기다리고 있습니다. 
집주인은 핸드폰번호를 없애고 연락두절상태입니다.

제 보증금은 6천만원입니다. 
경매 종료후 세입자우선으로 2700~3400(서울기준)만원을 받을수 있다고는 합니다.
나머지 금액에 대해 받는 방법은 전세자금 반환소송 이나 지급명령을 할 수있다고 하는데
구체적으로 어떻게 해야하는지 모르겠습니다.

현재 원룸(17가구 보증금 14억) 상황이 집주인이 보증금 편취목적으로 작년까지 무리하게 세입자를 받았으며, 수소문 결과 잠적할 마음을 먹고 운영중인 부동산도 처분하고 잠적했다고 판단하고 있습니다.

이 상황에서 
제가 도움을 여쭙는것은
1. 전세자금 반환소송 이나 지급명령을 구체적으로 어떻게 해야하는지 모르겠습니다.
2. 소송을 했을시 집주인이 돈이 없다고  배째라 식으로 나오면 어떻게 해야하나요.

김현중 변호사 · Answer

1. 나머지 보증금에 대하여 반환청구소송 진행하시길 바랍니다.

2. 해당 소송과 함께 임대인의 재산 등에 대하여 가압류 등 강제집행절차 진행하시길 바랍니다.

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리라 법률사무소
대표변호사 김현중

김일권 변호사 · Answer

1 경락대금에서 받지 못하는 금액은 별도로 집주인을 상대로 민사법원에 보증금 반환청구를 제기하여야 합니다 
2 소액청구사건으로 진행해도 돼고, 또는 지급명령신첨사건으로 진행해도 됩니다
3 경력 있는 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다

김명수 변호사 · Answer

1. 경매절차를 통하여 반환받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 금액에 대하여는 임대인을 상대로 소송을 통하여 해결해야 합니다.

2. 아무래도 원룸이다보니 다른 세입자들도 비슷한 입장일 것으로 보이는데, 대책위원회같은 모임을 구성하여 임대인에 대한 소송이나 변호사 선임 등에 대하여 함께 행동하심이 좋을 것으로 보입니다.

3. 소송을 통하여 확정판결을 받더라도 임대인에게 재산이 없는 경우에는 강제집행에 장애가 되지만, 향후 임대인이 재산을 보유하게 되거나 급여소득 등이 발생하게 되는 경우에는 강제집행을 할 수 있습니다.

4. 한편, 임대인을 압박하기 위해서는 혹시 임대인에게 사기혐의가 인정되지는 않는지에 대한 검토가 필요할 것으로 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김지혁 변호사 · Answer

1. 요즘 질문자님의 상황과 같은 어려움을 겪고 계신분들이 너무나 많습니다.

2. 집주인이 연락도 안되고 소위 잠수를 탔다면, 지급명령신청을 하더라도 송달이 되지 않기 때문에 결국 반환소송으로 진행하셔야 합니다.

3. 여러 가구가 함께 반환소송을 진행하면 여러모로 비용도 절약되고 쉽고 빠르게 승소할 수 있습니다.

4. 반환소송 확정판결을 바탕으로 집주인의 다른재산에 대해서 압류 등 집행절차에 착수할 수 있습니다.

5. 만약 집주인의 보증금 편취목적이었다면 형사절차를 별도로 진행할 수 있으며, 집주인에게 환수하지 못하는 피해금액이 있다면 공인중개사나 협회로부터 손해배상을 신청하여 최대한 보증금을 보전하는 방법이 있습니다.

6. 적극적으로 피해를 최소화하기 위하여, 변호사와 상담 후 진행하시기 바랍니다. 연락주시면 도와드리겠습니다.