전세자금을 못받게 됐습니다.

Question

전세자금을 못 받게 됐습니다. 
말그대로 저희가 깡통전세에 살고 있더군요.
집주인에게서 세금을 낼 수 없어 집이 곧 압류가 들어갈 예정이니 전세자금을 보존하고 싶으면 새 세입자를 직접 구해서 그 돈을 받고 나가라는(요약하면) 통지서를 보냈습니다.
이 집의 계약은 2021년 2월에 2년 전세계약 완료됩니다.
은평구에 2억 2천 500의 신축빌라이고, 2억은 신혼부부대출, 남은 금액은 저희 현금이었습니다.
그후 저희가 알아본 결과, 
- 다행히도 부동산등기부등본에는 저당 잡힌 것은 없이 깨끗했습니다.
- 전세집을 보러 다닐 때 신축인 이집을 저희가 맘에 들어 하니 부동산에서 이 갭투자를 하는 이 집주인을 데려와 계약을 시킨 것 같습니다. 건물 만든 사람이 저희 돈을 받아서 대출금을 갚고 나머지 셋이서 조금씩 나눠가졌을거라 예상합니다.
- 한참 후에 부동산이 저희에게 나중에 300만원을 현금으로 줬는데 저희 임대차계약서를 가짜로 만들기 위한 수법이라고 하네요.
- 몇 달 후 부동산은 없어지고 중개인도 연락이 되지 않았습니다.
- 3달 전 위와 같은 통지서를 받았고, 본인은 연락이 되지 않으니 대리부동산을 통해 일을 처리하라고 했습니다.
- 폭탄던지기라도 하려고했으나 진행하게 되면 중개인이 후에 잘못된 집을 중개해준 것으로 법에 저촉될 수도(?) 있다고 해서 하지 않았습니다.
- 법률구조공단에서 상담은 받은 바로는 이건 사기가 아니니, 법적으로 대응? 할 방법은 없고 이 집을 사는 방법밖에 없다고 했습니다. 
- 하지만 이 집을 살 돈이 일단 없고, 집매매를 위해 대출을 받으려면 이 전세자금대출금 2억을 갚고 다시 대출을 받아야 하는데 저희는 집주인에게 그 돈을 다 줬기 때문에 돈이 없습니다.
아이도 2명이 있어서 주택청약을 하면 될 확률이 높은데 그런 것도 못하게 되고… 여러모로 너무 억울합니다.
저희 전세자금을 보존할 수 있는 방법은 현재 정말 없는 것인지, 최소한의 금액을 잃을 수 있는 방법은 어떤 것인지 알고싶습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 경매로 넘어갈 경우 귀하가 받을 수 있는 금액이 얼마인지 계산할 필요가 있습니다. 귀하가 경매 절차에서 낙찰받는 방법도 고려해 보시기 바랍니다. 귀하가 1순위라도 국세가 당해세라면 귀하의 채권이 후순위로 밀릴 것으로 보입니다.

2. 관련 자료 가지고 상담오시기 바랍니다.

박수진 변호사 · Answer

경매에 넘어가면 귀하가 얼마나 건질 수 있을까 계산이 나와야 할 것 같습니다. 귀하가 경매낙찰을 받는 것이 손해를 최소화하는 방법이라면 그 방법을 생각해 봐야 하겠고, 그게 아니고 경매에서 배당을 받는게 낫다면 그 방법을 생각해 보셔야 합니다. 귀하는 배당에서 1순위로 보이지만,  세금이 귀하보다 선순위일 수 있으므로,  현재 문제가 된 세금이 무슨 세금이 얼마나 밀려있나, 등기부 떼어서 관할세무서 또는 행정관청이 어디인지 알아보시고, 담당자와 통화(녹음)을 해 서 확인해 보시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 보증금을 최대한 보장받기 위해서는 임대인의 통보서를 근거로 하여 임대인엑 임대차계약해지통보를 하시고 보증금반환청구소송(가압류를 우선 선행하시고)을 통하여 확정판결을 받아야 할 것으로 보입니다.

2. 그런 후에 경매를 신청하여 낙착을 받으시든, 경매대금(매각대금이 얼마나 될런지는 감정절차와 경매절차가 진행되어야 할 수 있음)에서 보증금(전액이든 일부 금액이든)을 반환받으시면 보증금 중 일부는 회수가 될 것으로 보입니다.

3. 임대인의 세금체납문제로 인하여 가만히 있기 보다는 일단 행동을 시작하시는 것이 더 나을 것으로 보입니다.

4. 그런데, 질문자께서 <- 한참 후에 부동산이 저희에게 나중에 300만원을 현금으로 줬는데 저희 임대차계약서를 가짜로 만들기 위한 수법이라고 한다>라고 기재하신 내용이 어떤 의미인지 궁금합니다.

5. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 내용증명작성, 소제기 등에 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김형민 변호사 · Answer

1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기도록 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

2. 부동산등기부등본에는 근저당이나 가압류가 없다고 하셨습니다.

3. 설명드리면, 질문자께서는 임대차계약서를 체결하고 전셋집에 입주하면서 주민센터(동 사무소)에서 확정일자를 받으셨을 겁니다. 그리고 전셋집으로 전입신고도 하셨을 것이고 현재 전셋집에 살고 있습니다. 그렇다면 확정일자 + 전입신고 + 점유 = 대항력을 갖추게 되었습니다. 부동산등기부등본에 근저당이나 가압류 없이 깨끗하다고 하셨으니 1순위로 대항력을 갖추었습니다. 다만 세금(국세, 지방세)과의 관계에서는 대항력이 후순위로 밀릴 수 있습니다.

4. 1순위 대항력을 갖추었다는 것(세금과의 대항력 문제는 제외)은 전셋집이 경매가 진행될 경우 낙찰 대금에서 먼저 배당받을 순위를 얻은 것입니다.

5. 이제 보증금을 회수할 방법을 설명드리겠습니다.

6. 2021년 2월에 전세계약이 만료되니 지금쯤에 임대차계약을 해지하니 보증금을 반환해 달라는 취지의 내용으로 내용증명을 보내시고 상대방이 받지 못할 경우를 대비하여 문자와 카톡으로도 보내세요. 내용증명에는 2억 원의 신혼부부대출을 받았으니 전세계약만료일이 보증금을 반환해 주지 않으면 대출금 이자도 청구하겠다는 내용도 넣으세요. 이런 내용증명(문자, 카톡 포함)은 2번 정도 더 보내시면 좋습니다.

7. 전세계약이 만료될 즈음에 주소지 관할 법원에 주택임차권등기신청을 하세요.

8. 만약 이사하실 예정이라면 부동산등기부등본에 임차권등기가 완료된 이후에 하셔야 하고 그 전에 이사를 하셔도 크게 문제는 없는데 절대로 임대인에게 전셋집을 넘겨주면 안되고 전입신고도 그대로 두셔야 합니다.

9. 전세계약이 만료될 즈음에 보증금반환청구라는 소장을 관할 법원에 접수하세요.

10. 소송이 종료되면 판결문에 따라 전셋집에 대하여 부동산강제경매신청을 하셔서 보증을 회수 하세요.