상가에 권리금을 걸고 들어갔더라도, 그 상가가 위치한 건물의 성격에 따라 애초에 권리금을 돌려받을 길 자체가 막혀 있는 경우가 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 신규임차인 주선을 방해하지 못하도록 권리금 회수기회를 보호하고 있지만, 이 보호 규정 자체가 적용되지 않는 상가 유형을 법으로 못박아 두었기 때문입니다. 대형 쇼핑몰이나 복합쇼핑센터 안에 입점한 매장, 그리고 국가나 지방자치단체 소유 건물에 들어선 상가가 대표적입니다. 계약 당시 이 사실을 모르고 들어갔다가 폐업이나 이전을 앞둔 시점에야 권리금 회수 자체가 원천적으로 봉쇄되어 있었다는 사실을 알게 되는 임차인이 적지 않습니다. 이 글에서는 어떤 상가가 권리금 보호 대상에서 제외되는지, 그 판단기준이 무엇이고 왜 이런 예외가 인정되는지, 그리고 제외 대상이라도 여전히 남아 있는 보호수단은 무엇인지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
권리금 회수기회 보호란 무엇인가 — 임대인의 협조의무와 그 한계
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 여기서 방해행위란 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 행위, 신규임차인에게 기존 임차인이 받아야 할 권리금보다 현저히 고액의 권리금을 요구하는 행위, 임대인이 직접 신규임차인 자리를 차지해 놓고 권리금을 지급하지 않는 행위 등을 포함합니다. 임대인이 이런 방해행위로 임차인에게 손해를 입혔다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 그 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
다만 이 보호는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선했거나 주선하려 했다는 사정을 전제로 작동하는 구조입니다. 그리고 더 근본적인 문제가 하나 있습니다. 이 보호 규정 자체가 모든 상가에 똑같이 적용되는 것이 아니라는 점입니다. 같은 법 제10조의5는 특정한 유형의 상가에 대해서는 제10조의4를 아예 적용하지 않는다고 별도로 정해 두었고, 이 적용제외에 해당하면 신규임차인을 아무리 잘 주선해도 법적으로 보호받을 근거 자체가 없습니다. 다음 항목에서 그 두 가지 사유를 구체적으로 살펴보겠습니다.
권리금 회수기회 보호는 권리금 자체를 보장하는 권리가 아니라, 임차인이 스스로 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받을 '기회'를 임대인이 방해하지 못하게 하는 제도다.
권리금 보호 적용제외 — 상가임대차법 제10조의5가 정한 두 가지 사유
제10조의5는 다음 두 경우 중 하나에 해당하면 제10조의4의 권리금 회수기회 보호가 애초에 적용되지 않는다고 규정합니다. 첫째, 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 다만 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장은 이 제외 대상에서 다시 빠집니다. 둘째, 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산이거나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우입니다.
이 두 사유는 입법자가 한정적으로 열거한 것이어서, 여기 해당하지 않는 한 다른 이유를 들어 권리금 보호를 배제할 수 없습니다. 반대로 말하면 자신이 계약하려는 상가가 이 두 유형 중 하나에 해당하는지만 확인하면, 권리금 회수기회가 법적으로 보호되는 상가인지 아닌지를 계약 전에 미리 알 수 있다는 뜻이기도 합니다. 문제는 두 유형 모두 겉보기만으로는 판단이 쉽지 않다는 데 있습니다. 대규모점포 여부는 면적이나 간판만 봐서는 알기 어렵고, 국유재산 여부도 등기부를 직접 확인하지 않으면 놓치기 쉽습니다. 이어지는 항목에서 각각의 구체적 판단기준을 짚어보겠습니다.
제외사유 1 — 대규모점포·준대규모점포의 일부(단, 전통시장은 제외)
제외사유 2 — 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산
두 사유는 한정적 열거 — 이 외의 사정으로는 권리금 보호를 배제할 수 없음
제10조의5의 두 사유는 한정적 열거이므로, 여기 해당하지 않는 이상 다른 사정을 들어 권리금 보호를 배제할 수는 없다.
대규모점포·준대규모점포 해당 여부 — 판단기준은 면적이 아니라 운영주체
유통산업발전법 제2조는 대규모점포를 하나 또는 서로 연접한 건물 안에 상시 운영되는 매장이 설치되어 있고 그 매장면적의 합계가 일정 규모 이상인 점포의 집단으로 정의합니다. 반면 준대규모점포는 면적을 기준으로 하지 않고 운영주체를 기준으로 설정된 별도 개념입니다. 대규모점포를 경영하는 회사나 그 계열회사가 직영하는 점포, 그 회사나 계열회사가 상호출자제한기업집단의 계열회사인 경우 그 계열회사가 직영하는 점포, 그리고 이들이 체인사업 형태로 운영하는 점포가 준대규모점포에 해당합니다. 즉 매장 하나의 크기가 아무리 작아도, 그 매장을 운영하는 본사나 모기업의 지위에 따라 준대규모점포로 분류될 수 있다는 뜻입니다.
실제로 서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022가단5388418 판결은 서울 동대문구의 한 편의점 점포에 대해, 그 운영사가 상호출자제한기업집단 계열회사로서 직영점과 가맹점 형태의 편의점 사업을 함께 운영하고 있다는 점을 근거로 해당 점포가 유통산업발전법상 준대규모점포에 해당한다고 보았습니다. 법원은 준대규모점포라는 개념 자체가 운영주체를 기준으로 설정된 것임을 명확히 하면서, 이 점포에는 제10조의5 제1호가 적용되어 권리금 회수기회 보호 대상이 되지 않는다고 판단했습니다. 개별 상가 한 칸의 크기나 독립적 출입구 유무가 아니라, 그 상가를 실제로 누가 운영하느냐가 핵심 판단자료였던 사례입니다.
따라서 프랜차이즈 형태로 상가에 입점하려는 임차인이라면, 계약 전에 자신이 체결하는 가맹계약의 본사가 대규모점포 운영회사이거나 상호출자제한기업집단 계열회사인지를 먼저 확인할 필요가 있습니다. 매장이 독립된 개별 점포처럼 보여도 본사의 지위에 따라 권리금 보호를 아예 받지 못하는 유형으로 분류될 수 있기 때문입니다.
대규모점포 — 연접 건물 내 상시 운영 매장, 매장면적 합계가 일정 규모 이상인 점포의 집단
준대규모점포 유형1 — 대규모점포 운영회사의 직영점
준대규모점포 유형2 — 상호출자제한기업집단 계열회사의 직영점
준대규모점포 유형3 — 위 회사들이 체인사업 형태로 운영하는 점포
준대규모점포 해당 여부는 매장 면적이 아니라, 그 점포를 운영하는 주체가 대규모점포 운영회사이거나 상호출자제한기업집단 계열회사인지로 판가름난다.
전통시장은 다시 예외 — 대규모점포 안에 있어도 보호받는 경우
제10조의5 제1호는 대규모점포·준대규모점포의 일부라 하더라도 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장에는 적용하지 않는다는 단서를 두고 있습니다. 전통시장은 오랜 기간에 걸쳐 상거래가 지속적으로 형성되어 온 곳으로서 관할 지방자치단체에 등록된 시장을 가리키며, 시설 현대화 과정에서 대규모점포와 유사한 외형을 갖췄더라도 이 특별법상 요건을 충족하면 전통시장으로서의 지위를 유지합니다. 이 단서가 존재하는 이유는 분명합니다. 오랜 세월 상권을 직접 형성해 온 전통시장 상인들의 권리금까지 대규모점포와 같은 논리로 일률적으로 배제하는 것은 제도 취지에 맞지 않기 때문입니다.
실무에서는 겉모습만으로 전통시장인지 일반 대규모점포인지 헷갈리는 경우가 많습니다. 시설 현대화 사업을 거친 전통시장은 대형마트와 비슷한 외관을 갖추기도 하고, 반대로 대규모점포 인근 상가가 전통시장처럼 오래된 골목 상권 형태를 띠기도 합니다. 자신이 계약하려는 상가가 전통시장에 해당하는지는 외관으로 짐작하지 말고, 관할 시·군·구청 전통시장 담당 부서에 등록시장 여부를 직접 확인하는 것이 정확합니다.
대규모점포의 일부라도 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법상 전통시장에 해당하면, 권리금 보호 제외 대상에서 다시 빠져 원래대로 보호받는다.
국유재산·공유재산 상가는 왜 원천적으로 제외되는가
국유재산법과 공유재산 및 물품 관리법에 따른 국유재산·공유재산은 민간의 사법상 임대차와는 근본적으로 다른 구조로 운영됩니다. 국가나 지방자치단체가 소유한 재산을 사인이 사용하려면 통상 임대차계약이 아니라 사용허가나 대부계약이라는 절차를 거치는데, 이는 사법상 계약이 아니라 행정청의 재량이 개입하는 공법적 성격을 강하게 띱니다. 사용기간이나 갱신 여부에 관해서도 관계 법령상 재량과 제한이 별도로 존재하고, 사용료 산정방식 역시 민간 임대차의 차임 개념과는 다른 기준으로 정해집니다. 이런 구조적 차이 때문에, 민간 임대차관계를 전제로 설계된 권리금이라는 사법상 개념을 국유재산·공유재산 위의 사용관계에 그대로 적용하기는 어렵다는 것이 이 제외 규정의 취지입니다.
이 유형에 해당하는 상가는 생각보다 흔합니다. 지하철 역사 안 상가, 공영주차장 부속 상가, 공공청사 1층에 입점한 매장처럼 소유권이 국가나 지방자치단체에 있는 건물이 대표적입니다. 이런 상가는 관할 관청과 사용허가 또는 대부계약을 맺고 들어가는 구조이기 때문에, 신규임차인에게 권리금을 받고 자리를 넘기는 관행이 있다 하더라도 그 권리금 회수가 상가건물 임대차보호법으로 보장되지는 않습니다.
자신이 계약하려는 상가가 국유재산이나 공유재산에 해당하는지는 등기부등본의 소유자란을 확인하면 비교적 쉽게 알 수 있습니다. 소유자가 국(國)이나 지방자치단체로 표시되어 있다면 국유재산·공유재산에 해당할 가능성이 높으므로, 권리금을 지급하고 들어가기 전에 이 점을 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.
국유재산·공유재산은 사용허가나 대부계약이라는 공법적 관계로 운영되어, 민간 임대차를 전제로 한 권리금 회수기회 보호 제도를 그대로 적용하기 어렵다.
헌법재판소는 왜 이 적용제외를 합헌으로 봤나
대규모점포 임차인들은 이 적용제외 규정이 재산권을 침해한다며 헌법소원을 제기했고, 헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242, 508(병합) 결정에서 이에 대한 판단이 내려졌습니다. 헌법재판소는 대규모점포는 임대인이 상권 형성과 관리에 막대한 비용을 투자하고, 임차인은 그렇게 형성된 상권의 지명도와 집객력을 활용해 영업하는 특성이 있다는 점을 주된 근거로 들었습니다. 임대인의 투자로 형성된 가치와 임차인이 개별적으로 쌓은 신용·노력이 뒤섞여 있는 대규모점포의 특수성상, 일반 상가와 같은 방식으로 권리금 회수기회를 일률적으로 보장하기는 어렵다고 본 것입니다.
헌법재판소는 또한 대규모점포 임차인이 전혀 보호받지 못하는 것은 아니라는 점도 지적했습니다. 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않더라도 계약갱신요구권과 대항력 규정은 별도로 적용되어, 임차인이 일정 기간 안정적으로 영업을 지속하거나 건물 소유자가 바뀌어도 기존 임대차 조건을 주장할 수 있는 길이 열려 있어 간접적으로 보호받고 있다고 판단했습니다. 아울러 앞으로 대규모점포 임차인에 대한 보호 필요성이 더 커진다면 실태조사를 거쳐 법을 개정해 보호 범위를 확대할 수 있는 여지도 남아 있다고 보아, 결국 이 규정이 입법형성권의 한계를 벗어나 재산권을 침해한다고 볼 수 없다는 결론에 이르렀습니다.
헌법재판소는 대규모점포 임차인도 계약갱신요구권과 대항력 규정으로 간접적으로 보호받고 있다는 점을 들어, 권리금 적용제외 규정이 재산권을 침해하지 않는다고 판단했다.
적용제외라도 완전히 무방비는 아니다 — 남는 보호수단과 계약 전 확인사항
권리금 회수기회 보호를 받지 못한다고 해서 임차인이 모든 권리를 잃는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 계약갱신요구권은 대규모점포·국유재산 여부와 무관하게 그대로 적용되어, 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 같은 법 제3조의 대항력 역시 별개로 작동해, 건물 소유자가 바뀌더라도 기존 임대차 조건을 새 소유자에게 주장할 수 있는 지위는 유지됩니다. 권리금 회수기회만 보호받지 못할 뿐, 영업을 이어갈 권리 자체가 사라지는 것은 아니라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.
실무적으로는 계약 전 확인이 가장 중요합니다. 입점하려는 상가의 등기부등본에서 소유자가 국가·지방자치단체인지 확인하고, 프랜차이즈 형태라면 가맹본사가 대규모점포 운영회사이거나 그 계열사인지 가맹계약서와 본사 공시자료로 미리 점검해야 합니다. 적용제외 대상으로 확인되면, 애초에 거액의 권리금을 지급하고 들어가는 선택이 합리적인지부터 재검토할 필요가 있습니다. 이미 권리금을 지급하고 입점한 뒤에야 이 사실을 알게 되었다면, 임대인을 상대로 권리금 반환을 법적으로 강제하기는 어렵더라도 계약갱신요구권 행사 시점과 요건을 미리 챙겨 영업기간이라도 최대한 확보해 두는 대응이 현실적입니다.
계약갱신요구권(제10조)·대항력(제3조)은 적용제외와 무관하게 그대로 유지
등기부등본으로 소유자가 국가·지방자치단체인지 사전 확인
가맹계약 전 본사가 대규모점포 운영회사·계열회사인지 확인
적용제외 대상이면 권리금 지급 규모부터 재검토
자주 묻는 질문
Q. 제가 들어가려는 상가가 대규모점포인지 아닌지는 어떻게 확인하나요?
A. 건물 전체를 운영하는 관리회사나 시행사가 유통산업발전법상 대규모점포 등록을 했는지 지방자치단체에 확인하는 방법이 가장 정확합니다. 프랜차이즈로 입점하는 경우라면 그 가맹본사가 대규모점포 운영회사이거나 상호출자제한기업집단 계열회사인지도 함께 확인해야 합니다.
Q. 이미 권리금을 지급하고 들어왔는데, 나중에 국유재산이라는 사실을 알았다면 돌려받을 수 있나요?
A. 상가건물 임대차보호법상 권리금 반환청구권이 별도로 인정되는 것은 아니어서, 법 규정만으로 지급한 권리금을 곧바로 돌려받기는 어렵습니다. 다만 계약 체결 과정에서 임대인이나 중개인이 이 사실을 알고도 고지하지 않았다면 별도의 손해배상 청구 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
Q. 전통시장 안에 있는 상가도 대규모점포로 분류되면 보호를 못 받나요?
A. 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법상 전통시장에 해당하면 대규모점포의 일부라 하더라도 권리금 적용제외 대상에서 다시 제외되어, 원래대로 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다. 등록시장 여부는 관할 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.
Q. 대규모점포 안 프랜차이즈 편의점이면 무조건 적용제외인가요?
A. 준대규모점포 해당 여부는 그 매장을 운영하는 회사가 대규모점포 운영회사이거나 상호출자제한기업집단 계열회사인지를 기준으로 판단하므로, 같은 편의점 브랜드라도 운영주체의 지위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제로 법원이 이런 기준으로 준대규모점포 해당 여부를 개별 판단한 사례가 있습니다.
Q. 국유재산이 아니라 국가가 위탁한 민간 관리회사 명의로 임대차계약을 맺었다면 어떻게 되나요?
A. 계약 상대방이 관리회사라 하더라도 건물 자체의 소유권이 국가나 지방자치단체에 있다면 국유재산·공유재산에 해당해 적용제외 대상이 될 수 있습니다. 계약서상 임대인 명의보다 등기부등본상 실제 소유자가 누구인지를 기준으로 판단해야 합니다.
Q. 권리금 보호를 못 받는 상가라면 임대인이 재계약도 마음대로 거절할 수 있나요?
A. 권리금 회수기회 보호와 계약갱신요구권은 별개의 제도이므로, 적용제외 대상이라도 상가건물 임대차보호법 제10조의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 범위에서 그대로 행사할 수 있습니다. 다만 3기 차임 연체 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
맺음말
권리금 회수기회 보호는 모든 상가 임차인에게 자동으로 주어지는 권리가 아닙니다. 상가가 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산에 해당한다면, 아무리 신규임차인을 잘 주선해도 법적으로 권리금을 보장받을 근거 자체가 없습니다. 다만 이 적용제외에 해당하더라도 계약갱신요구권과 대항력은 별개로 살아있으므로, 영업을 이어갈 권리까지 사라지는 것은 아니라는 점을 함께 기억해야 합니다.
결국 중요한 것은 계약 전 확인입니다. 등기부등본상 소유자, 건물 전체의 대규모점포 등록 여부, 가맹본사의 지위까지 미리 살펴보면 권리금을 지급하는 선택이 합리적인지 스스로 판단할 수 있습니다. 광교를 비롯해 대형 복합쇼핑시설이 꾸준히 들어서는 수원·경기남부 지역에서는 이런 상가 임대차 분쟁이 앞으로도 늘어날 가능성이 큰 만큼, 계약서에 도장을 찍기 전 자신이 들어가려는 상가의 법적 성격부터 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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