전차인 갱신요구권 대위행사, 임차인이 나서지 않으면 전차인이 직접 쓰는 법 

상가를 재임대(전대)받아 영업하는 전차인에게 가장 불안한 순간은 임대차 만료가 다가오는데도 정작 계약당사자인 임차인(전대인)이 갱신요구권을 행사할 기미를 보이지 않을 때입니다. 임차인이 이미 다른 사업을 준비 중이거나 전차인과 차임 문제로 감정이 상해 갱신 요구를 미루면, 전차인은 자신이 맺은 전대차와는 별개로 원 임대차 자체가 그대로 끝나버릴 위험에 놓입니다. 전대차는 원 임대차의 존속을 전제로 하는 종속적 권리이기 때문에, 원 임대차가 갱신되지 못하면 전대차도 함께 설 자리를 잃습니다. 이런 공백을 메우기 위해 상가건물 임대차보호법은 전차인이 임차인을 대위해 직접 갱신요구권을 행사할 수 있는 길을 명문으로 열어두고 있습니다. 이 글에서는 그 대위행사가 어떤 요건에서 가능하고, 실제로 어떻게 행사해야 효력이 인정되는지를 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전대차의 종속성 — 전차인의 지위가 원 임대차에 매여 있는 이유

전대차 관계는 임대인·임차인 사이의 원 임대차와 전대인(임차인)·전차인 사이의 전대차, 이렇게 두 개의 계약이 겹쳐 있는 구조입니다. 민법 제630조는 적법한 전대차의 경우 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다고 정해 전차인에게도 일정한 지위를 인정하지만, 이는 어디까지나 원 임대차가 살아있다는 것을 전제로 합니다. 원 임대차가 기간만료로 종료되면 그 위에 얹혀 있던 전대차도 함께 존립 근거를 잃는 것이 원칙이고, 전차인이 전대인과의 전대차계약 기간을 아무리 넉넉히 정해두었어도 원 임대차보다 더 오래 존속할 수는 없습니다. 그래서 전차인 입장에서는 자신의 전대차계약서에 적힌 기간보다, 임대인과 임차인 사이의 원 임대차가 갱신되는지 여부가 훨씬 더 중요한 변수가 됩니다.

민법 제631조는 "임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다"고 정해, 임대인과 임차인이 짜고 계약을 조기 종료시켜 전차인을 몰아내는 것을 막고 있습니다. 그러나 이 조항이 막는 것은 '합의해지'라는 인위적 종료일 뿐, 임대차기간이 그대로 흘러 만료되는 상황, 즉 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않아 계약이 자연스럽게 끝나버리는 경우까지 커버하지는 못합니다. 임차인이 게을러서든 다른 사정이 있어서든 갱신요구를 하지 않고 기간만료를 맞으면, 전차인을 지켜주는 민법 제631조는 애초에 적용될 자리가 없는 것입니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 별도로 대위행사 규정을 둔 것은 바로 이 공백, 즉 임차인의 부작위로 인한 원 임대차 소멸이라는 위험을 메우기 위해서입니다.

전대차는 원 임대차의 존속을 전제로 한 종속적 권리다 — 원 임대차가 기간만료로 소멸하면, 전대차 기간이 남아 있어도 함께 설 자리를 잃는다.

임차인이 갱신요구를 미루는 이유 — 전차인이 마주하는 현실적 공백

실무에서 임차인이 갱신요구권 행사를 미루거나 아예 하지 않는 이유는 다양합니다. 임차인 스스로 폐업이나 다른 지역으로의 이전을 이미 결정해 그 상가에 더 이상 관심이 없는 경우가 가장 흔합니다. 자신이 직접 영업하지 않고 전대를 준 상태라 임대인과의 관계를 계속 유지할 유인 자체가 크지 않은 것입니다. 전차인과 차임 인상이나 시설비 정산 문제로 감정이 상해, 임차인이 일부러 갱신요구를 미루며 전차인을 압박하는 사례도 있습니다. 어느 경우든 전차인 입장에서는 자신의 영업이 걸린 문제인데도 그 운명을 임차인의 의사에만 맡겨야 하는 불안한 위치에 놓입니다.

더 큰 문제는 갱신요구권의 행사기간이 짧고 되돌릴 수 없다는 데 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에만 갱신을 요구할 수 있도록 정하고 있어, 이 기간을 넘기면 그 이후에는 아무리 사정을 설명해도 갱신요구권 자체가 소멸합니다. 전차인이 임차인의 무관심이나 갈등을 지켜보다가 뒤늦게 문제를 인식했을 때는 이미 행사기간의 상당 부분이 지나가 버린 경우가 많습니다. 따라서 전차인은 원 임대차의 만료일을 스스로 계산해두고, 6개월 전 시점부터는 임차인이 실제로 갱신요구를 했는지 여부를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

상가임대차법 제13조 제2항 — 전차인에게 인정된 법정 대위행사권

이런 공백을 메우기 위해 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 "임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다"고 명문으로 정하고 있습니다. 임차인이 스스로 나서지 않더라도, 요건을 갖춘 전차인이라면 임차인의 이름이 아니라 자기 이름으로 임대인을 상대로 갱신요구권을 행사할 수 있다는 뜻입니다. 이는 민법 제404조가 정한 일반 채권자대위권의 법리를 상가임대차 관계에 맞게 구체화해 명문으로 확인해 둔 특별규정으로 볼 수 있습니다. 일반 대위행사와 달리 법률에 직접 근거 조항이 있다는 점에서, 전차인은 별도로 대위행사의 요건을 하나하나 증명해야 하는 부담을 상당 부분 덜 수 있습니다.

다만 조문의 문언 자체가 요건을 명확히 정하고 있어, 아무 전차인이나 이 권리를 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 다음 세 가지가 함께 충족되어야 합니다.

• 임대인의 동의를 받은 전대차일 것 — 임대인 몰래 이뤄진 무단전대는 애초에 상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 아니며, 오히려 제10조 제1항 제4호의 갱신거절사유(임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우)에 해당해 임차인 본인의 갱신요구권마저 위태로워질 수 있습니다.

• 임차인의 갱신요구권 행사기간 이내에 대위행사할 것 — 대위행사도 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 같은 창구 안에서 이뤄져야 하며, 이 기간을 넘기면 대위할 권리 자체가 남아 있지 않습니다.

• 임차인에게 아직 갱신요구권이 살아있을 것 — 임차인 본인에게 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유(차임연체 등)가 있다면, 전차인이 대신 행사해도 임대인은 같은 사유로 거절할 수 있습니다.

일반 채권자대위권과 무엇이 다른가 — 무자력을 따지지 않는 이유

민법 제404조가 정하는 통상의 채권자대위권은 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자가 제3채무자에 대해 가진 권리를 대신 행사하는 제도로, 금전채권을 보전하려는 경우에는 원칙적으로 채무자가 무자력 상태여야 한다는 요건이 따라붙습니다. 그러나 전차인이 보전하려는 권리는 돈을 받을 권리가 아니라 전대차계약에 따라 그 상가를 계속 사용·수익할 권리, 즉 특정채권입니다. 판례는 소유권이전등기청구권과 같은 특정채권을 보전하기 위한 대위행사에서는 채무자의 무자력을 요건으로 하지 않고, 대신 보전하려는 채권과 대위하려는 권리 사이에 밀접한 관련성이 있는지를 기준으로 삼아왔습니다. 전차인의 사용·수익청구권과 임차인의 갱신요구권은 원 임대차가 유지되어야만 전대차도 유지된다는 관계로 직접 연결되어 있어, 이 밀접관련성 요건은 자연스럽게 충족됩니다.

채권자대위권의 또 다른 요건은 대위하려는 권리가 채무자 본인만 행사할 수 있는 일신전속권이 아니어야 한다는 것입니다. 갱신요구권은 이혼청구권이나 부양청구권처럼 인격적·신분적 성격을 가진 권리가 아니라, 임대차라는 재산관계에서 발생하는 형성권이므로 일신전속권으로 보기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 이를 굳이 명문으로 확인해 둔 것도, 이 권리가 대위행사의 대상이 될 수 있다는 점을 입법적으로 분명히 하기 위한 것으로 이해할 수 있습니다. 결국 전차인은 무자력 증명과 같은 번거로운 입증 없이도, 임대인의 동의를 받은 전대차라는 사실과 행사기간을 지켰다는 사실만으로 대위행사에 나설 수 있습니다.

특정채권을 보전하기 위한 채권자대위권 행사에는 채무자의 무자력이 요구되지 않는다는 것이 확립된 판례 법리다 — 전차인은 임차인의 자력을 따질 필요 없이, 임대인의 동의와 행사기간 준수만으로 대위행사에 나설 수 있다.

임차인에게 이미 갱신거절사유가 있다면 — 대위행사가 막히는 경우

대위행사는 채무자인 임차인이 가진 권리를 그대로 대신 행사하는 것일 뿐, 임차인에게 없는 권리를 전차인에게 새로 만들어주는 제도가 아닙니다. 따라서 임차인 본인에게 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 이미 발생해 있다면, 전차인이 아무리 적법하게 대위행사를 시도해도 임대인은 같은 사유를 들어 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호)나, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호)가 여기에 해당합니다. 전차인이 전대인에게 전대차임을 꼬박꼬박 내고 있더라도, 그 전대인(임차인)이 정작 임대인에게 원 임대차의 차임을 연체하고 있었다면 대위행사는 소용이 없다는 뜻입니다.

그래서 전차인은 대위행사를 준비하기 전에, 가능하다면 임대인 쪽에 원 임대차의 차임 연체 여부나 계약 위반 사실이 있는지를 확인해 두는 것이 안전합니다. 이런 사정을 미리 파악하지 못한 채 대위행사 통지부터 보내면, 임대인으로부터 거절 사유를 통보받고 나서야 비로소 문제를 알게 되어 대응할 시간을 놓칠 수 있습니다. 반대로 임차인에게 특별한 귀책사유가 없고 단지 갱신요구를 미루거나 무관심한 것뿐이라면, 대위행사는 그대로 효력을 발휘해 원 임대차를 연장시킬 수 있습니다. 이 구분이 전차인의 대위행사가 성공할지를 가르는 실질적인 분기점입니다.

대위행사는 어떻게 하나 — 통지 방법과 준비할 자료

대위행사는 전차인이 임차인의 이름을 빌리는 것이 아니라, 전차인 자신의 이름으로 임대인에게 의사표시를 하는 방식으로 이뤄집니다. 즉 임차인의 갱신요구권을 대위하여 갱신을 요구한다는 취지를 전차인 명의로 임대인에게 도달시켜야 하며, 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기는 것이 원칙이므로 발송 사실과 도달 사실을 함께 남겨두는 것이 중요합니다. 실무적으로는 내용증명우편으로 대위행사 통지서를 보내 발송·도달 기록을 확보하는 방법이 널리 쓰입니다. 통지서에는 원 임대차의 목적물·기간, 전대차계약 체결 사실과 임대인의 동의 사실, 그리고 대위행사의 근거로 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항을 명시하는 것이 좋습니다.

• 전대차계약서 원본 또는 사본 — 전대차 성립 사실과 기간을 증명.

• 임대인의 동의를 증명할 자료 — 동의서, 문자메시지, 임대인이 전차인으로부터 차임을 직접 수령해 온 정황 등.

• 원 임대차계약서 — 임대차 기간 만료일을 특정해 행사기간(6개월 전~1개월 전)을 계산하는 근거.

• 임차인에게 갱신거절사유가 없는지 확인할 수 있는 자료(차임 납부내역 등).

임차인에게 대위행사 사실을 미리 알려야 할 법적 의무는 없지만, 실무적으로는 임차인에게도 사전에 통지해 두는 편이 분쟁을 줄이는 데 유리합니다. 임차인이 대위행사 사실을 뒤늦게 알고 반발하면, 임대인 입장에서도 누구의 의사를 따라야 할지 혼란스러워져 갱신 여부 판단이 늦어질 수 있습니다. 임대인이 대위행사 통지를 수령하고도 별다른 응답 없이 시간을 끄는 경우에는, 정당한 사유 없는 갱신거절로 보아 별도의 대응 절차를 검토할 수 있습니다.

갱신이 이뤄지면 전대차는 어떻게 되나 — 대위행사의 효과와 남은 과제

대위행사가 받아들여져 원 임대차가 갱신되면, 그 갱신은 어디까지나 임대인과 임차인 사이의 원 임대차 자체를 연장하는 것이며 전차인이 그 계약의 당사자가 되는 것은 아닙니다. 다만 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항은 제10조를 비롯한 여러 조항을 전대인과 전차인의 전대차관계에도 그대로 적용하도록 정하고 있어, 원 임대차가 연장된 범위 안에서는 전차인의 전대차 역시 함께 유지될 근거를 갖게 됩니다. 즉 대위행사로 원 임대차라는 그릇을 지켜내면, 그 안에 있는 전대차도 자연스럽게 존속 기간을 함께 확보하는 구조입니다. 갱신요구권의 행사 자체는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 인정되므로(제10조 제2항), 이미 여러 차례 갱신을 거듭해 온 임대차라면 대위행사로도 그 상한을 넘어설 수는 없습니다.

원 임대차가 연장되었다고 해서 전대인(임차인)과 전차인 사이의 전대차 조건까지 자동으로 그대로 유지되는 것은 아닙니다. 전대차임의 인상 여부나 새로운 기간 설정은 전대인과 전차인이 별도로 협의해야 할 사항이고, 상가건물 임대차보호법 제11조의 차임 증감청구권 역시 전대차관계에 준용되므로 필요하면 이 절차를 함께 살펴야 합니다. 결국 대위행사는 전차인이 영업을 계속할 기반을 지키는 조치이지, 전대인과의 관계까지 자동으로 정리해 주는 만능 해법은 아니라는 점을 함께 유의해야 합니다.

대위행사로 지켜내는 것은 원 임대차라는 그릇이다 — 그 안의 전대차 조건은 전대인과 별도로 협의해야 하는 몫으로 남는다.

자주 묻는 질문

Q. 전차인이 임차인 명의로 갱신요구서를 작성해 임대인에게 내면 되나요, 아니면 반드시 대위행사라는 형식을 밟아야 하나요?

A. 임차인 본인이 직접 서명한 위임장 등 명확한 위임관계가 없다면, 전차인이 임차인 명의로 서류를 작성해 제출하는 것은 권한 없는 행위로 다퉈질 위험이 큽니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 정한 대위행사는 전차인이 자기 이름으로 임차인의 권리를 대신 행사하는 것이므로, 통지문에도 대위행사라는 취지와 근거 조항을 명시해 전차인 명의로 보내는 것이 안전합니다.

Q. 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차라면 대위행사는 아예 불가능한가요?

A. 그렇습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인만을 대위행사의 주체로 정하고 있어, 무단전대의 전차인은 이 조항의 보호를 받지 못합니다. 오히려 무단전대 사실 자체가 임차인의 갱신거절사유(제10조 제1항 제4호)가 될 수 있어, 원 임대차 자체가 흔들릴 위험도 함께 안게 됩니다.

Q. 임차인이 이미 다른 곳으로 이전을 확정하고 갱신을 원하지 않는다고 명확히 밝힌 경우에도 대위행사할 수 있나요?

A. 임차인의 개인적 의사와 무관하게, 법이 정한 요건(임대인 동의, 행사기간 준수, 임차인에게 갱신거절사유가 없을 것)만 충족되면 전차인은 대위행사를 할 수 있습니다. 다만 임차인이 적극적으로 반대 의사를 임대인에게 표시해 둔 경우에는 분쟁이 복잡해질 수 있어, 사전에 임차인과 협의를 시도해 보는 편이 실무적으로 안전합니다.

Q. 대위행사로 원 임대차가 갱신되면 전대차 차임도 자동으로 그대로 유지되나요?

A. 아닙니다. 대위행사는 원 임대차라는 기반을 연장하는 효과만 있을 뿐, 전대인과 전차인 사이의 전대차 조건은 별도로 정해집니다. 차임 조정이 필요하면 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 차임 증감청구권 절차를 통해 전대인과 별도로 협의해야 합니다.

Q. 임차인의 갱신요구권 행사기간(6개월 전~1개월 전)을 이미 넘겨버렸다면 방법이 없나요?

A. 그 행사기간을 넘기면 임차인 본인의 갱신요구권 자체가 소멸하므로, 전차인이 대위해서 행사할 권리도 함께 사라집니다. 이런 경우에는 임대인과 직접 재계약을 협의하거나, 이미 발생한 손해(권리금 등)에 대해 임차인을 상대로 별도 책임을 묻는 방법을 검토할 수밖에 없습니다.

Q. 임대인이 전차인의 대위행사 통지를 받고도 아무 응답을 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절하지 못하도록 정하고 있어, 응답 없이 방치하는 것만으로 갱신이 무효가 되지는 않습니다. 다만 분쟁을 명확히 하려면 통지 도달 사실을 근거로 임대인에게 갱신 의사를 서면으로 재확인받거나, 필요시 법적 절차를 통해 갱신된 임대차 관계를 확정받는 절차를 검토해야 합니다.

맺음말

전차인은 임대인과 직접 계약관계를 맺지 않았다는 이유로, 원 임대차의 운명을 그저 지켜볼 수밖에 없는 존재로 여겨지기 쉽습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받은 전대차라면 전차인도 임차인을 대위해 직접 갱신요구권을 행사할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 다만 이 권리는 임차인 본인의 갱신요구권이 여전히 살아있을 것, 행사기간을 지킬 것이라는 전제 위에서만 작동하므로, 전차인 스스로 원 임대차의 만료일과 임차인의 이행 상태를 미리 파악해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

갱신요구권 행사기간은 한 번 지나가면 되돌릴 수 없고, 임차인의 무관심이나 갈등이 길어질수록 전차인이 대응할 시간은 줄어듭니다. 특히 수원·광교 등 경기남부 상권에서 전대차를 둘러싼 분쟁이 꾸준히 늘고 있는 만큼, 임차인이 갱신요구에 나설 기미가 보이지 않는다면 막연히 기다리기보다 대위행사 요건을 갖췄는지부터 점검하고 필요한 자료를 미리 준비해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.