명의신탁 이행강제금, 과징금 내고도 등기 안 하면 10%·20%가 붙는다 

과징금까지 냈으니 이제 다 끝났다고 생각하는 명의신탁자가 적지 않습니다. 그러나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 과징금 납부와는 별개로 실명등기의무를 부과하고 있고, 이를 지키지 않으면 이행강제금이라는 두 번째 제재가 곧바로 뒤따릅니다. 처음에는 부동산 평가액의 10%지만 여기서 끝나지 않고, 1년이 더 지나도 등기를 옮기지 않으면 20%가 또 붙습니다. 왜 과징금 한 번으로 끝나지 않는지, 이행강제금은 정확히 어떤 구조로 불어나는지, 실명등기 외에 다른 대응 방법은 없는지 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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명의신탁이 금지되는 이유 — 무효가 되는 범위

명의신탁이란 부동산의 실제 소유자(신탁자)가 세금이나 대출 규제, 법령상 제한 등을 피할 목적으로 등기부상 명의만 다른 사람(수탁자)에게 넘겨두는 약정을 말합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제3조는 이러한 명의신탁약정을 원칙적으로 금지하고 있고, 실무에서는 흔히 부부간·친인척간·법인 대표와 임직원 간에 이루어지는 경우가 많습니다. 처음에는 세금 몇 푼 아끼려는 편의적 선택이었더라도, 법이 금지하는 명의신탁에 해당하면 그 순간부터 등기 명의 자체가 흔들리는 위험을 안고 가게 됩니다.

부동산실명법 제4조는 이 금지를 실체적으로 뒷받침합니다. 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따라 이루어진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동도 무효입니다. 다만 명의신탁 사실을 모르고 수탁자로부터 그 부동산을 매수하거나 담보로 잡은 선의의 제3자에게는 이 무효를 주장할 수 없습니다. 즉 신탁자와 수탁자 사이, 그리고 이 사정을 아는 상대방과의 관계에서는 명의신탁이 애초에 없었던 것처럼 취급되지만, 사정을 모르고 거래에 들어온 사람의 권리는 보호된다는 것입니다.

• 2자간 명의신탁 — 신탁자가 이미 보유하던 부동산의 등기만 수탁자 명의로 옮겨두는 유형.

• 3자간(중간생략형) 명의신탁 — 신탁자가 매도인과 계약하되 등기는 곧바로 수탁자 명의로 하는 유형.

• 계약명의신탁 — 수탁자가 자기 이름으로 매도인과 직접 계약하고 등기까지 마치는 유형(매도인의 선악에 따라 효력이 달라짐).

명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효다 — 다만 그 사실을 모르고 들어온 제3자에게는 이 무효를 주장할 수 없다.

적발되면 가장 먼저 오는 제재 — 과징금의 계산 구조

명의신탁이 적발되면 가장 먼저 마주하는 제재가 과징금입니다. 부동산실명법 제5조는 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30 이하의 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고 있습니다. 실제 부과율은 이 상한 안에서 시행령이 정한 기준에 따라 산정되는데, 크게 부동산평가액 구간과 의무위반경과기간이라는 두 요소를 각각 부과율로 환산한 뒤 이를 합산하는 방식입니다. 부동산평가액이 낮을수록, 의무를 위반한 기간이 짧을수록 부과율이 낮아지고, 그 반대의 경우 상한에 가까워지는 구조입니다.

여기에 조세를 포탈하거나 강제집행을 면탈할 목적이 있었는지도 과징금 산정에 영향을 미치는 중요한 고려요소입니다. 단순히 세금 신고 절차가 번거로워서 등기를 미룬 경우와, 처음부터 종합부동산세나 양도소득세를 피하려고 명의신탁을 설계한 경우는 같은 위반이라도 실무에서 받아들여지는 무게가 다릅니다. 과징금 부과 통지를 받으면 산정 근거가 된 부동산평가액과 위반기간을 먼저 확인하고, 산정에 오류가 있다면 이의신청이나 행정심판·행정소송을 통해 다툴 여지가 있는지부터 검토할 필요가 있습니다.

• 부동산평가액 구간별 부과율 — 평가액이 클수록 높은 구간이 적용됨.

• 의무위반경과기간별 부과율 — 명의신탁 상태가 길었을수록 부과율이 올라감.

• 조세포탈·강제집행면탈 목적 여부 — 목적이 인정되면 부과율 산정에서 불리하게 작용.

• 과징금 상한은 부동산가액의 100분의 30.

과징금은 부동산가액의 30% 범위에서 평가액 구간과 위반기간, 조세포탈 목적 여부를 종합해 산정된다 — 상한선일 뿐 자동으로 30%가 부과되는 것은 아니다.

과징금을 냈다고 끝이 아니다 — 실명등기의무의 시작

많은 분들이 과징금 고지서를 받고 이를 납부하면 절차가 마무리된다고 생각합니다. 그러나 부동산실명법 제6조 제1항은 과징금을 부과받은 자에게 지체없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기할 의무를 별도로 부여하고 있습니다. 과징금은 명의신탁이라는 과거의 위반행위에 대한 제재이고, 실명등기의무는 앞으로 위법 상태를 바로잡으라는 별개의 의무입니다. 이 둘을 하나로 착각하고 과징금만 납부한 채 등기를 미루면, 곧 두 번째 제재의 대상이 됩니다.

실무에서 이 부분이 자주 간과되는 이유는 과징금 고지서에 실명등기의무 안내가 포함되어 있어도 세부적으로 눈에 잘 들어오지 않기 때문입니다. 또한 실명등기로 전환하려면 취득세 등 추가 세금과 등기비용이 들어가는 경우가 많아, 과징금 납부로 이미 목돈이 나간 상태에서 등기 전환을 뒤로 미루는 경우가 흔합니다. 하지만 법은 이러한 사정을 고려하지 않고 실명등기의무 불이행 자체를 별도의 제재 요건으로 삼고 있어, 미루는 기간이 길어질수록 부담이 커지는 구조입니다.

과징금 납부와 실명등기의무는 별개다 — 과징금을 냈어도 등기를 옮기지 않으면 그 자체로 새로운 제재 사유가 된다.

이행강제금의 계산 — 1년 후 10%, 다시 1년 후 20%

부동산실명법 제6조 제2항은 실명등기의무를 이행하지 않는 자에 대한 제재를 구체적인 수치로 규정합니다. 과징금 부과일로부터 1년이 경과하도록 실명등기를 하지 않으면 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을 이행강제금으로 부과하고, 그 뒤에도 계속 등기를 하지 않으면 다시 1년이 경과할 때마다 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 이행강제금으로 부과합니다. 실명등기를 마칠 때까지(등기할 수 없는 정당한 사유가 있다면 그 사유가 소멸할 때까지) 이 부과는 반복될 수 있는 구조입니다.

구체적인 숫자로 가늠해 보면 체감이 다릅니다. 예를 들어 부동산평가액이 5억원이라면, 과징금과는 별도로 실명등기를 1년간 미루면 5천만원(10%)의 이행강제금이 먼저 부과되고, 여기서 다시 1년을 더 미루면 1억원(20%)이 추가로 부과됩니다. 등기 명의 하나를 옮기지 않았다는 이유로 매년 목돈이 쌓여가는 셈이고, 이 금액은 과징금과 완전히 별개로 계산되어 누적됩니다. 등기 절차 자체는 단순한 사무 처리에 가깝지만, 이를 미룬 대가는 결코 작지 않게 불어난다는 점이 이 제도의 핵심입니다.

• 과징금 부과일로부터 1년 경과 시 — 부동산평가액의 10% 이행강제금.

• 그 뒤 다시 1년 경과 시 — 부동산평가액의 20% 이행강제금(이후 매 1년마다 반복 가능).

• 실명등기를 마치기 전까지(등기할 수 없는 정당한 사유가 있다면 그 사유가 소멸하기 전까지) 부과가 계속됨.

• 이행강제금은 과징금과 별개로 산정·부과되며 중복 부과가 가능.

이행강제금은 과징금 부과일로부터 1년이 지나면 10%, 다시 1년이 지나면 20%가 반복해서 붙는다 — 등기를 미루는 기간에 비례해 부담이 커진다.

실명등기가 곧바로 어려울 때 — 정당한 사유와 특례 제도

사정상 곧바로 실명등기를 하기 어려운 경우도 있습니다. 부동산실명법 제6조 제1항은 원칙적으로 지체없이 실명등기를 해야 한다고 정하면서도, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체없이 등기하면 되도록 예외를 두고 있습니다. 이 경우 이행강제금 부과의 기산점도 과징금 부과일이 아니라 등기할 수 없었던 사유가 소멸한 때로 늦춰집니다. 다만 무엇이 '정당한 사유'에 해당하는지는 개별 사안마다 다르게 판단되므로, 단순히 자금이 부족하다거나 세금 부담이 크다는 사정만으로 곧바로 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.

또한 모든 명의신탁이 동일하게 취급되는 것도 아닙니다. 부동산실명법 제8조는 종중이 보유한 부동산을 종중 아닌 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 등기한 경우, 종교단체가 그 산하 조직의 부동산을 자신의 명의로 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 목적이 없다면 무효 규정(제4조)과 과징금(제5조), 이행강제금(제6조), 벌칙(제7조) 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 이 특례는 위 세 가지 유형에 한정되고, 그마저도 조세포탈 등 목적이 없어야 한다는 전제가 붙어 있어 적용 여부를 섣불리 단정하기보다는 구체적 사실관계로 판단해야 합니다.

• 종중이 보유한 부동산을 종중 아닌 자 명의로 등기한 경우.

• 배우자 명의로 부동산 물권을 등기한 경우.

• 종교단체 명의로 산하 조직 보유 부동산을 등기한 경우.

• 세 유형 모두 조세포탈·강제집행면탈·법령상 제한회피 목적이 없어야 특례 적용.

실명등기를 곧바로 할 수 없는 정당한 사유가 있으면 그 사유가 소멸할 때까지 이행강제금 기산이 늦춰지고, 종중·배우자·종교단체 간 명의신탁은 목적에 따라 별도 특례가 적용될 수 있다.

과징금·이행강제금과는 별도로 따라붙는 형사처벌

행정 제재만으로 끝나지 않는다는 점도 놓치기 쉬운 부분입니다. 부동산실명법 제7조는 제3조를 위반한 명의신탁자와 채권자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있고, 명의신탁 사실을 알면서 명의를 빌려준 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 과징금과 이행강제금이 행정청이 부과하는 금전 제재라면, 이 형사처벌은 수사기관의 별도 판단을 거쳐 부과되는 완전히 다른 트랙의 제재입니다.

실무에서는 과징금·이행강제금 부과 사실이 수사기관에 통보되면서 형사 절차로 이어지는 경우가 있고, 반대로 형사 고소·고발이 먼저 이루어져 수사 과정에서 명의신탁이 드러나는 경우도 있습니다. 어느 경로로 시작되든 행정 제재를 받았다는 사실이 형사처벌을 면제해 주지 않고, 형사처벌을 받았다고 해서 과징금·이행강제금 납부의무가 사라지지도 않습니다. 세 가지 제재가 각자의 요건에 따라 독립적으로 작동한다는 점을 전제로 대응 전략을 세워야 합니다.

과징금·이행강제금은 행정 제재, 형사처벌은 별도의 사법 절차다 — 하나를 받았다고 다른 하나가 면제되지 않는다.

실무에서 흔히 놓치는 지점과 대응 순서

과징금 부과 통지를 받았다면, 가장 먼저 확인해야 할 것은 산정 근거가 된 부동산평가액과 의무위반경과기간, 그리고 조세포탈 등 목적 인정 여부입니다. 산정에 다툴 여지가 있다면 과징금 자체에 대한 불복 절차를 검토하되, 불복 여부와 별개로 실명등기 일정은 곧바로 잡아두는 것이 중요합니다. 과징금 불복이 진행 중이라는 사정이 이행강제금 부과를 자동으로 막아주지는 않기 때문에, 두 절차를 동시에 챙겨야 이행강제금이라는 별도의 부담을 피할 수 있습니다.

등기 전환에 필요한 취득세 등 세금과 등기비용을 미리 확인해 자금 계획을 세워두는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 곧바로 실명등기를 하기 어려운 사정이라면 그것이 법이 인정하는 '정당한 사유'에 해당하는지, 그리고 종중·배우자·종교단체 간 명의신탁이라면 제8조 특례에 해당하는지부터 검토해야 한다는 점을 함께 살펴야 합니다. 1년이라는 기한은 생각보다 빨리 다가오고, 그 사이 아무 조치도 하지 않으면 이행강제금이 자동으로 산정되어 부과되므로, 통지를 받은 즉시 등기 전환 절차에 착수하는 것이 가장 확실한 대응입니다.

• 과징금 산정 근거(평가액·위반기간·목적 인정 여부) 확인.

• 불복 여부와 무관하게 실명등기 일정 별도로 확보.

• 취득세 등 등기 전환 비용 사전 확인 및 자금 계획 수립.

• 종중·배우자·종교단체 간 명의신탁이면 제8조 특례 해당 여부 우선 검토.

자주 묻는 질문

Q. 과징금을 냈는데도 이행강제금이 또 나올 수 있나요?

A. 네. 과징금 납부와 실명등기의무는 별개이므로, 과징금을 냈더라도 부동산실명법 제6조에 따라 지체없이 실명등기를 하지 않으면 1년 경과 시 10%, 다시 1년 경과 시 20%의 이행강제금이 순차로 부과될 수 있습니다.

Q. 이행강제금은 몇 번까지 부과되나요?

A. 실명등기가 이루어져 위반 상태가 해소되기 전까지는 최초 1년 경과 시 10%가 부과된 뒤, 다시 1년이 경과할 때마다 20%씩 반복해서 부과될 수 있는 구조입니다. 등기를 미루는 기간이 길어질수록 누적 부담이 커집니다.

Q. 등기를 당장 옮기기 어려운 사정이 있으면 이행강제금을 피할 수 있나요?

A. 부동산실명법 제6조 제1항은 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우 그 사유가 소멸된 후 지체없이 등기하도록 예외를 두고 있고, 이 경우 이행강제금 기산일도 사유가 소멸한 때로 늦춰집니다. 다만 단순한 자금 부족이나 세금 부담만으로 정당한 사유가 곧바로 인정되는 것은 아니어서 구체적 사정을 따져봐야 합니다.

Q. 배우자 명의로 해둔 경우도 과징금·이행강제금 대상인가요?

A. 부동산실명법 제8조는 배우자 명의로 부동산을 등기한 경우 조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 과징금·이행강제금·벌칙 규정을 적용하지 않는 특례를 두고 있습니다. 다만 목적이 인정되면 이 특례가 적용되지 않으므로 구체적 사실관계를 따져봐야 합니다.

Q. 과징금과 이행강제금 외에 형사처벌까지 받을 수 있나요?

A. 네. 부동산실명법 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있어, 행정 제재인 과징금·이행강제금과는 별도로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 과징금 산정이 잘못됐다고 생각되면 어떻게 해야 하나요?

A. 부동산평가액이나 의무위반경과기간, 조세포탈 목적 인정 여부 등 산정 근거에 오류가 있다고 판단되면 이의신청이나 행정심판·행정소송 등 불복 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 불복 절차를 진행하는 동안에도 이행강제금 부과 기한은 별도로 진행되므로 실명등기 일정은 함께 챙겨야 합니다.

맺음말

명의신탁은 과징금 한 번으로 정리되는 문제가 아닙니다. 부동산실명법은 과징금과는 별도로 실명등기의무를 부과하고, 이를 지키지 않으면 1년 경과 시 10%, 다시 1년 경과 시 20%의 이행강제금이 순차로 붙는 구조를 두고 있습니다. 여기에 형사처벌까지 별개로 진행될 수 있어, 과징금 납부로 상황이 끝났다고 안심하기보다는 실명등기 일정을 곧바로 확정하는 것이 가장 확실한 대응입니다.

산정 근거에 다툴 여지가 있는지, 종중·배우자·종교단체 특례에 해당하는지, 등기가 지연된 사정이 법이 인정하는 정당한 사유에 해당하는지는 개별 사안마다 판단이 달라집니다. 통지를 받은 시점부터 1년이라는 기한이 생각보다 빠르게 다가오는 만큼, 미루지 말고 구체적인 사실관계를 정리해 다음 절차를 준비해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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