임차권등기명령, 언제 신청해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 어진, ‘하동권 변호사’입니다.

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 새로운 집으로 이사해야 하는 경우가 있습니다.

“먼저 이사하면 보증금을 못 받는 건 아닐까요?”

“임차권등기명령만 신청해두고 전출해도 될까요?”

이런 상황에서 검토하는 절차가 임차권등기명령입니다.

다만 단순히 법원에 신청서를 냈다고 바로 이사하기보다는 임차권등기가 실제로 완료되었는지 확인하는 것이 중요합니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 핵심 요건은 두 가지입니다.

① 임대차계약이 종료되었는지

② 아직 돌려받지 못한 보증금이 있는지

계약기간이 남아 있거나 묵시적 갱신 상태에서 해지 효력이 아직 발생하지 않았다면 신청 시점부터 다시 확인해야 합니다.

왜 이사 전에 임차권등기명령을 할까요?

주택 임차인이 대항력을 유지하려면 주택의 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건이 중요합니다.

그런데 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 전입신고까지 옮기면 기존에 확보한 권리에 문제가 발생할 수 있습니다.

임차권등기명령에 따른 임차권등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있고, 이미 대항력·우선변제권을 가지고 있었다면 그 권리가 유지됩니다. 이후 주택을 비우거나 주민등록을 이전하더라도 기존에 취득한 권리를 상실하지 않습니다.

따라서 기존 권리를 안전하게 유지해야 한다면 신청 여부보다 실제 등기가 완료됐는지를 확인한 후 이사하는 것이 중요합니다.

임차권등기명령을 하면 보증금도 바로 받을 수 있을까요?

그렇지는 않습니다.

임차권등기명령은 집주인에게 보증금을 강제로 지급하도록 하는 판결이 아니라, 임차인이 이사하더라도 보증금 회수와 관련된 권리를 보전하기 위한 절차입니다.

따라서 등기가 완료되었는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 별도로 아래 요소들을 검토해야 합니다.

① 지급명령

② 보증금반환청구소송

③ 판결 후 부동산·예금 등에 대한 강제집행

즉, 임차권등기명령은 권리보전, 보증금반환소송은 실제 반환청구라는 차이가 있습니다.

임차권등기명령 신청 전 무엇을 준비해야 할까요?

① 임대차 종료를 확인합니다

: 임대차계약서와 계약 종료일, 해지 통보 내용을 확인해야 합니다.

② 보증금 미반환 사실을 정리합니다

: 보증금 지급내역과 임대인에게 반환을 요구한 문자·카카오톡·내용증명 등을 확보하는 것이 좋습니다.

③ 대항력·우선변제권을 확인합니다

: 전입신고와 점유, 확정일자 등을 언제 갖췄는지 확인해야 합니다. 법은 신청서에도 기존 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 사실을 기재하도록 하고 있습니다.

④ 등기 완료 전 이사를 신중히 결정합니다

: 법원에서 임차권등기명령 결정이 나왔다는 사실과 실제 임차권등기가 완료된 것은 구분해야 합니다. 기존 권리 유지가 중요하다면 등기사항증명서에서 임차권등기를 확인한 뒤 전출·이사를 진행하는 것이 안전합니다.

⑤ 보증금 회수 절차까지 검토합니다

: 집주인의 재산상황이 좋지 않거나 다른 채권자가 많은 경우에는 임차권등기만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 보증금반환소송과 가압류 등 재산보전 필요성까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

임차권등기명령, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 임차권등기명령은 보증금을 못 받으면 바로 신청할 수 있나요?

A. 보증금 미반환만으로는 부족하고 임대차가 종료되어 있어야 합니다. 계약 종료 시점을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 임차권등기명령을 신청한 당일 바로 이사해도 되나요?

A. 신청만 한 상태와 등기가 완료된 상태는 다릅니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다면 실제 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 이사하는 것이 중요합니다.

Q. 임차권등기명령을 하면 집주인이 보증금을 반드시 주나요?

A. 임차권등기 자체가 보증금 지급을 명하는 절차는 아닙니다. 반환하지 않는다면 보증금반환소송과 이후 강제집행을 별도로 검토할 수 있습니다.

이사 일정이 있다면 보증금보다 먼저 권리를 확인해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못했다고 해서 계속 기존 주택에 거주할 수만은 없습니다.

새로운 집의 입주 일정이 다가온다면 서둘러 전출하기보다 임대차가 종료됐는지, 현재 대항력과 우선변제권은 어떻게 확보되어 있는지, 임차권등기가 실제 완료됐는지부터 확인해야 합니다.

집주인이 계속 보증금 반환을 미루고 있다면 임차권등기명령뿐 아니라 이후 보증금반환소송과 강제집행까지 연결하여 회수 절차를 검토해보시기 바랍니다.