[아파트 누수] 외벽 균열 누가 책임질까? 

아파트에 거주하다 보면 천장에서 물이 새어 곰팡이가 피거나 도배지가 젖는 누수 피해를 겪는 경우가 있습니다.

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보통은 '윗집 문제'라고 생각해 윗집과 소송이나 합의를 진행하곤 하는데요.

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만약 외벽이나 측벽 같은 '공용부분'의 균열 때문에 누수가 생겼다면 어떨까요? 그리고 누수 때문에 세입자를 구하지 못해 발생한 임대료 손실까지 관리사무소(입주자대표회의)에 물어낼 수 있을까요?

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최근 판결된 실제 사안(수원지방법원 2025가합11544)을 통해 법원의 판단을 쉽고 명확하게 정리해 드립니다.

1. 사건의 개요

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• 원고(집주인): 아파트(3층) 소유자

• 피고: 아파트 입주자대표회의 (공동주택 관리주체)

• 상황:

1. 집주인은 세를 주고 있었는데, 세입자로부터 "안방 천장에서 물이 새고 곰팡이가 핀다"는 연락을 받음.

2. 세입자가 계약 만료 후 퇴거했으나, 누수 문제로 새 세입자를 구하지 못해 집이 공실이 됨.

3. 집주인은 외벽 균열로 인한 누수라 주장하며 입주자대표회의를 상대로 ① 천장 보수비용, ② 외벽 균열 보수공사 이행, ③ 공실 기간 동안의 월세 및 관리비 손해배상을 청구함.​

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   2. 주요 쟁점과 법원 판단

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   쟁점 1. 아파트 외벽 균열로 인한 누수, 입주자대표회의 책임이 맞을까?

판단: YES (책임 있음)

• 법원의 판결 이유: 아파트 외벽(측벽)은 건물의 안전과 외관을 유지하는 공용부분에 해당합니다. 감정 결과, 외벽 균열 부위로 들어간 빗물이 안방 천장 슬래브를 타고 들어온 것이 확인되었습니다.

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• 결과: 민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)에 따라, 공용부분 관리를 소홀히 한 입주자대표회의가 안방 원상회복 비용(937,750원)을 배상하고, 외벽 균열 보수공사(V-컷팅, 방수, 도장 등)를 직접 이행하라고 명했습니다.

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쟁점 2. 누수 때문에 세를 못 줬으니, 공실 기간의 '월세+관리비' 전액을 받을 수 있을까?

판단: NO (전액 인정 불가, 직접 사용 불능 기간 5일 치 월세만 인정)

• 집주인 주장: "누수 때문에 계약을 못 했으니, 2025년 9월부터 공사가 끝날 때까지 매월 121만 원(월세 110만 원 + 기본관리비 11만 원)을 배상하라."

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법원의 판결 이유:

​1. 세입자가 나간 후 조사했을 때 누수는 이미 중단된 상태였고, 피해 규모도 크지 않았습니다.

​2. 단순 도배 및 방수 공사로 조치할 수 있었던 수준이므로, '누수 때문에 새 세입자를 구하지 못했다'는 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다고 보았습니다.

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3. 다만, 누수 원인을 탐지하고 보수 공사를 진행하는 데 필요한 최소한의 기간(5일) 동안은 집주인이 집을 정상적으로 사용·수익하지 못한 손해가 발생했다고 인정하여, 5일 치 월세 상당액(183,333원)만을 인정했습니다.

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• (참고: 기본관리비는 집주인이 직접 거주하더라도 원래 내야 하는 돈이므로 손해배상 범위에서 제외되었습니다.)

이번 판결이 주는 실무 팁

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1. 누수 원인이 '외벽/공용부'라면 관리주체에게 청구 가능하다.

• 누수 피해 발생 시 감정이나 전문 진단을 통해 원인이 외벽·옥상 등 공용부분에 있음을 입증하면, 입주자대표회의나 관리사무소를 상대로 수리비 및 방수공사를 요구할 수 있습니다.

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2. 공실로 인한 월세 손해는 인과관계 입증이 매우 어렵다.

• 누수로 인해 집을 임대하지 못했다는 이유로 몇 달 치 월세 전액을 배상받기는 현실적으로 어렵습니다.

• 법원은 누수 피해의 정도, 실제 공사 소요 기간 등을 따져 '실제 수리 및 조사에 필요한 최소한의 기간(며칠 분의 임대료)'만 인정하는 경향이 있습니다.

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3. 피해 발생 시 조기 보수 노력이 중요하다.

• 손해가 확대되지 않도록 방수/도배 등 간단한 보수를 먼저 진행하거나, 원인 규명을 신속히 신청하는 등 피해 최소화 조치를 취하는 것이 법률 분쟁에서 유리합니다.