임대인이 재계약 시 차임을 3배 이상 요구한다면? 

상가 임대차가 종료될 무렵, 임대인이 갑자기 보증금이나 월세(차임)를 과도하게 올려 달라고 요구하여 난감했던 경험 있으신가요?

임대인이 신규 임차인에게 현실적으로 수용하기 힘든 ‘현저히 고액의 차임과 보증금’을 요구하여 계약을 결렬시켰다면, 이는 임차인의 권리금 회수를 방해한 행위에 해당하여 손해배상책임을 질 수 있습니다.

오늘 소개해 드릴 대법원 최근 판결(2026다201337판결)을 통해 관련 법리와 대법원의 판단 기준을 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요

• 관계: 임대인 A(원고) vs 임차인 B(피고, 약국 운영)

• 기존 계약 조건: 보증금 1억 원 / 월 차임 600만 원 (2018년 계약 체결 후 묵시적 갱신)

• 사건 발생:

  1. 임대인 A는 임차인 B에게 월 차임을 600만 원에서 2,400만 원으로 올릴 것을 요구함.

  2. 합의가 이루어지지 않자, 임대인 A는 임대차계약 갱신 거절을 통지함.

  3. 임차인 B는 신규 임차인 D와 권리금 22억 원의 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 소개함.

  4. 그러나 임대인 A는 신규 임차인 D에게 보증금 5억 원 / 월 차임 2,000만 원을 요구함.

  5. 신규 임차인은 차임이 너무 과다하다며 계약을 포기했고, 권리금 계약도 해제됨.

  6. 임대인 A는 상가 인도 청구(본소)를, 임차인 B는 권리금 회수방해에 따른 손해배상 청구(반소)를 제기함.

2. 원심(2심)의 판단: 임차인 패소

원심 법원은 다음과 같은 이유로 임차인의 손해배상 청구를 기각했습니다.

• 임대인이 요구한 차임/보증금이 ‘현저히 고액’이라는 점을 입증할 시세 감정 결과 등의 객관적 증거가 부족하다.

• 임차인의 월평균 조제료 수입(약 1억 원)이 높았다는 점을 고려하면 임대인의 인상 요구가 현저히 고액이라고 단정하기 어렵다.

3. 대법원의 판단: 원심 파기환송 (임차인 승소 취지)

대법원은 원심의 판단을 뒤집고, 사건을 다시 심리·판단하도록 부산지방법원으로 돌려보냈습니다.

[대법원의 주요 판단 근거]

1. 기존 차임 대비 대폭 인상 (약 333%~357% 상승) 기존 월세 600만 원에서 2,000만 원으로의 요구는 기존 대비 약 333%에 달하며, 환산보증금 기준(7억 원 → 25억 원)으로도 약 357%에 달해 현저히 고액이라고 볼 여지가 매우 크다고 보았습니다.

2. 협상의 여지가 없는 독단적 요구 임대인이 차임을 3배 이상 요구하면서 별다른 협상의 여지를 두지 않은 것은, 신규 임차인과의 계약을 단념하게 만들어 임차인의 권리금 회수를 방해하려는 의도가 인정될 수 있다고 판단했습니다.

3. 임차인의 영업 성과와 상가 차임의 구분 임차인이 높은 매출(조제료 수입)을 올린 것은 임차인의 영업 노하우, 신용, 거래처 등 인적 요인이 상당 부분 작용했기 때문입니다. 이를 이유로 상가 자체의 적정 차임 범위를 넘어 대폭 증액하는 것은 객관적 정당성을 갖추기 어렵습니다.

4. 감정 절차를 통한 적극적 심리 필요성 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 청구를 배척할 것이 아니라, 감정 등을 통해 주변 시세를 확인한 후 ‘현저히 고액’인지 여부를 제대로 심리해야 한다고 판시했습니다.

4. 이번 판결이 주는 시사점

상가임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 권리금 계약을 결렬시키는 행위를 금지하고 있습니다.

• 임대인 입장: 시세나 거래 관행에 맞지 않는 대폭의 차임 인상 요구는 권리금 회수방해 행위로 인정되어 손해배상책임을 질 수 있습니다.

• 임차인 입장: 임대인의 과도한 차임 인상 요구로 권리금을 회수하지 못하게 되었다면, 주변 상가 시세 비교 및 적정 차임 산정을 통해 적극적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가 임대차 분쟁 및 권리금 회수 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 초기 대응부터 법률 전문가의 조력을 받아 권리를 정당하게 보호받으시기 바랍니다.