보증금 일부만 돌려주겠다는 임대인, 전액에 소송비용까지 회수 

보증금 일부만 돌려주겠다는 임대인, 전액에 소송비용까지 회수

수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.

현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.

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사건 개요

A씨는 아파트에 전세로 거주하던 임차인이었습니다. 보증금은 2억 원대 중반. 직장 문제로 이사를 해야 하는 상황이어서 계약 만료 수개월 전에 임대인 B씨에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자와 통화로 명확히 통지해 두었고, 새로 이사할 집의 계약까지 마친 상태였습니다.

그런데 만기가 다가오자 B씨의 태도가 달라졌습니다. "새 임차인이 구해지지 않아 돈이 묶여 있다"며 보증금의 70%만 우선 돌려주고 나머지는 새 임차인이 들어오면 주겠다고 했고, 얼마 지나지 않아서는 도배·장판 등 원상복구 비용을 공제해야 한다는 주장까지 꺼냈습니다. 새 집 잔금일은 다가오는데 보증금은 언제 받을지 기약이 없는 상황. A씨는 하루하루 피가 마르는 심정이었습니다.

"일부라도 받고 끝내야 하는 것 아니냐", "소송하면 몇 년 걸린다더라"는 주변의 말에 흔들리던 A씨는, 잘못된 선택을 하기 전에 정확한 판단부터 받아 보자는 생각으로 김강희 변호사를 찾아왔습니다.

핵심 쟁점

첫째, 임대차계약이 적법하게 종료되어 보증금 반환의무가 발생하였는지. 둘째, "새 임차인이 구해져야 준다"는 임대인의 주장에 법적 근거가 있는지. 셋째, 임대인이 주장하는 원상복구비 공제가 타당한지, 그 입증책임은 누구에게 있는지였습니다.

그리고 무엇보다 실무적인 승부처는 이사를 가야 하는 임차인이 대항력과 우선변제권을 잃지 않으면서 전액을 받아내는 절차를 설계하는 것이었습니다. 보증금을 받지 못한 채 무작정 이사부터 하면 임차인으로서의 법적 지위가 흔들리고, 그렇다고 이사를 미루면 새 집 계약이 깨지는 진퇴양난의 구조였기 때문입니다.

김강희 변호사의 대응 [1] : 이사 전에 안전장치부터 확보하다

1) 임차권등기명령 신청

김강희 변호사가 가장 먼저 한 일은 소송이 아니라 임차권등기명령 신청이었습니다. 임차권등기가 마쳐지면 임차인이 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로, A씨는 새 집 입주 일정을 지키면서도 보증금 회수의 법적 지위를 잃지 않게 됩니다. 등기가 완료된 것을 등기부로 확인한 뒤에야 이사를 진행하도록 순서를 잡았습니다. 순서 하나 차이로 결과가 완전히 달라질 수 있는 대목입니다.

2) 계약 종료와 인도 사실의 증거 정비

갱신 거절 통지 내역, 내용증명, 관리비 정산 자료를 정리하고, 퇴거 당일 집 안 구석구석의 상태를 사진과 영상으로 기록한 뒤 열쇠 인계까지 확인하였습니다. 임대인이 나중에 "집을 돌려받지 못했다"거나 "집이 훼손되어 있었다"고 주장할 여지를 미리 차단해 둔 것입니다. 실제로 이 기록들은 이후 소송에서 임대인의 공제 항변을 무너뜨리는 토대가 되었습니다.

3) 내용증명으로 전액 반환 최고

이사와 동시에 내용증명으로 보증금 전액의 반환을 최고하면서, 불이행 시 소송으로 나아갈 것이고 그 경우 연 12%의 지연이자와 소송비용까지 부담하게 된다는 점을 구체적인 액수 계산과 함께 고지하였습니다. 임대인이 버티는 것이 얼마나 비싼 선택인지 숫자로 보여준 것입니다.

김강희 변호사의 대응 [2] : 시간이 임대인의 부담이 되도록 소송을 설계하다

1) 청구 구성과 지연이자의 구조

임대인이 끝내 지급하지 않자 곧바로 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다. 청구는 보증금 전액에 더하여, 주택 인도 이후의 법정이자와 소장 부본 송달 다음 날부터 소송촉진법에 따른 연 12%의 지연이자를 붙이는 구조로 설계했습니다. 이렇게 되면 소송이 길어질수록 손해를 보는 쪽은 임차인이 아니라 임대인이 됩니다. "소송하면 오래 걸린다"는 임대인의 버티기 전략 자체를 무력화한 것입니다. 실제로 2억 원대 보증금에 연 12%의 지연이자가 붙으면 한 달에 200만 원이 넘는 이자가 쌓이는 구조여서, 임대인으로서는 하루라도 빨리 지급하는 것만이 합리적인 선택이 됩니다.

2) "새 임차인이 들어와야 준다"는 주장의 격파

재판에서 임대인은 "새 임차인이 구해지면 주겠다는데 왜 소송까지 하느냐"는 태도로 일관했습니다. 김강희 변호사는 보증금 반환의무는 임대차 종료와 목적물 인도로 이미 발생한 것이고, 새 임차인 확보는 임대인 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 근거가 되지 않는다는 점을 정면으로 반박하였습니다. 관행처럼 통용되는 말이지만 법정에서는 통하지 않는 주장이라는 점을 분명히 했습니다.

3) 조정 국면에서의 판단

소송 중 일부 금액을 깎아 조정으로 끝내자는 제안도 나왔습니다. 김강희 변호사는 증거 관계상 전액 인용 가능성이 높고 지연이자가 계속 쌓이는 구조임을 수치로 설명하며, 깎아 줄 이유가 없는 사건에서 서둘러 양보하지 않도록 A씨의 판단을 도왔습니다.

김강희 변호사의 대응 [3] : 공제 항변을 무너뜨리고 전액을 받아내다

1) 통상 손모 법리의 정리

임대인은 도배·장판 교체 비용 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 이에 대해 도배·장판의 바램이나 가구 눌림 자국처럼 통상적인 사용에 따른 자연스러운 손모는 임차인이 부담할 원상복구 의무의 범위에 포함되지 않는다는 법리를 정리하여 제출하였습니다. 수년을 거주한 집에서 생활 흔적이 남는 것은 당연한 일이고, 그 비용은 이미 차임에 반영되어 있다는 것이 법원의 기본 시각입니다.

2) 입증책임의 지적과 견적서 탄핵

나아가 공제할 사유와 액수는 공제를 주장하는 임대인이 입증해야 한다는 점을 지적했습니다. 임대인이 제출한 견적서는 어느 방의 어느 부위가 어떻게 훼손되었다는 것인지조차 특정하지 못한 뭉뚱그린 서류였고, 김강희 변호사는 퇴거 당시 촬영해 둔 사진·영상과 대조하여 그 허점을 조목조목 탄핵하였습니다. 미리 정비해 둔 증거가 결정타가 된 순간입니다.

3) 전액 인용 판결과 회수 완료

법원은 임대인의 공제 항변을 받아들이지 않고 보증금 전액과 지연이자를 모두 인용하였으며, 소송비용도 임대인이 부담하도록 하였습니다. 판결 이후 강제집행 절차까지 예고하자 임대인은 판결금 전액을 지급하였고, A씨는 보증금에 지연이자를 더한 금액을 실제로 회수하며 사건을 마무리했습니다. 소송비용 역시 별도의 소송비용액확정 절차를 통해 임대인으로부터 돌려받는 것까지 안내하여, 마지막 정산까지 빈틈없이 마쳤습니다.

결론

A씨는 보증금 전액에 지연이자를 더하여 회수하였고, 소송비용까지 임대인 부담으로 확정되었습니다. "일부만 받고 끝내자"는 제안에 응하지 않고 절차를 밟은 판단이 옳았음이 결과로 증명된 사건입니다.

"새 임차인이 들어와야 준다", "수리비를 빼야 한다"는 말은 임대차 현장에서 가장 흔하게 등장하지만, 법적 근거가 없는 경우가 대부분입니다. 문제는 그 말에 흔들려 잘못된 순서로 움직이는 순간 임차인의 지위가 실제로 약해진다는 것입니다. 임차권등기명령으로 안전장치를 걸고, 지연이자로 시간의 무게를 임대인에게 넘기는 절차 설계 — 이사 일정에 쫓기는 임차인의 상황에 맞춰 김강희 변호사가 보증금 전액 회수의 길을 함께 설계해 드립니다.