건축주 직영공사, 연면적 200제곱미터 넘으면 건설사업자에게 맡겨야 합니다 

건축비를 아끼려고 시공사를 끼지 않고 건축주가 직접 인력과 자재를 조달해 짓는 직영공사를 검토하는 경우가 많습니다. 실제로 규모가 작은 건축물은 건축주가 직접 시공해도 법적으로 문제가 없습니다. 그러나 모든 건축물이 그런 것은 아니고, 연면적이나 용도에 따라 반드시 등록된 건설사업자에게 도급을 주어야만 하는 공사가 법으로 정해져 있습니다. 이 기준을 모르고 직영으로 진행했다가는 형사처벌은 물론 준공 단계에서 발목이 잡히는 경우도 생깁니다. 이 글에서는 직영공사가 허용되는 범위와 반드시 건설사업자에게 맡겨야 하는 건축물, 위반했을 때의 결과를 정리해보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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직영공사, 건축주가 직접 시공한다는 것의 의미

직영공사란 건축주가 별도의 건설사업자에게 공사 전체를 도급 주지 않고, 스스로 인력을 모으거나 목공·전기·설비 등 개별 업체와 직접 계약을 맺어 공사를 진행하는 방식을 말합니다. 시공사에 지급하는 일반관리비와 이윤을 아낄 수 있고, 공정을 건축주가 직접 통제할 수 있다는 점에서 소규모 주택이나 상가 신축, 리모델링에서 종종 선택됩니다.

문제는 이 직영공사가 아무 건축물에나 자유롭게 허용되는 것이 아니라는 데 있습니다. 건설산업기본법 제41조는 일정 규모나 용도의 건축물에 대해서는 건축주가 직접 시공하는 것을 아예 금지하고, 반드시 등록된 건설사업자에게 도급하도록 강제합니다. 이 조항 각 호 외의 건축물, 즉 열거되지 않은 건축물에 한해서만 "건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다"고 정해 직영과 도급을 선택할 수 있게 해줍니다. 다시 말해 직영공사가 가능한지 여부는 건축주의 의사가 아니라 그 건축물이 법이 정한 강제도급 대상에 해당하는지에 달려 있습니다.

직영이 허용되는 건축물이라 해도 완전히 건축주 재량에만 맡겨두는 것은 아닙니다. 건축법 제25조 제2항은 건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않아 건축주가 직접 시공할 수 있는 소규모 건축물의 경우, 설계자가 아니라 허가권자가 지정한 별도의 공사감리자를 두도록 정하고 있습니다. 건축주 본인이 시공까지 겸하면 스스로를 감리·감독할 사람이 없어지는 구조적 공백이 생기기 때문에, 법이 설계에 관여하지 않은 제3자를 감리자로 세워 최소한의 견제 장치를 마련해 둔 것입니다. 직영공사를 택했다고 해서 감리 의무 자체가 사라지는 것은 아니라는 뜻입니다.

건설산업기본법 제41조 — 반드시 건설사업자에게 맡겨야 하는 건축물

건설산업기본법 제41조 제1항은 다음 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 공사는 건설사업자가 하여야 한다고 규정합니다. 여기 해당하면 건축주는 직접 시공을 선택할 수 없고, 등록된 건설사업자에게 도급하는 것 외에는 방법이 없습니다.

• 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물 — 용도를 불문하고 이 기준을 넘으면 무조건 대상입니다.

• 연면적 200제곱미터 이하라도 「건축법」에 따른 공동주택인 경우.

• 연면적 200제곱미터 이하라도 단독주택 중 다중주택·다가구주택·공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설인 경우.

• 연면적 200제곱미터 이하라도 학교·어린이집·유치원·학원·숙박시설·병원·다중생활시설·업무시설 등 많은 사람이 이용하는 용도로 대통령령이 정하는 건축물인 경우.

직영이 가능한지는 연면적 하나만으로 정해지지 않는다. 200제곱미터 이하라도 다가구주택·다중주택처럼 대통령령이 별도로 지정한 용도라면 그 자체로 건설사업자 도급이 강제된다.

제41조가 규율하는 것은 신축뿐 아니라 대수선도 포함한다는 점도 놓치기 쉽습니다. 「건축법 시행령」 제3조의2는 내력벽을 30제곱미터 이상 수선하거나 기둥·보·지붕틀을 세 개 이상 수선·변경하는 공사, 다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설·해체·수선하는 공사 등을 대수선으로 규정합니다. 새로 짓는 것이 아니라 기존 다가구주택의 내부 벽체를 뜯어 구조를 바꾸는 리모델링이라 해도, 그 공사가 대수선에 해당하고 건축물 자체가 다가구주택이라면 마찬가지로 건설사업자 도급이 원칙입니다.

왜 다가구주택·다중주택은 200제곱미터 이하여도 예외인가

실무에서 가장 자주 걸리는 지점이 여기입니다. 건축주 입장에서는 "연면적이 200제곱미터가 안 되니 직영으로 지어도 되겠지"라고 판단하기 쉽지만, 그 건축물이 다가구주택이나 다중주택에 해당한다면 면적과 무관하게 처음부터 강제도급 대상입니다. 「건축법 시행령」상 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말합니다. 다중주택은 여러 사람이 장기간 거주하되 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 구조(취사시설 미설치)로, 역시 660제곱미터·3개 층 이하 기준을 씁니다.

입법 취지는 명확합니다. 여러 세대·여러 사람이 함께 거주하는 건축물은 구조 안전성과 화재·피난 대응이 훨씬 중요한데, 시공 품질이 떨어지면 그 피해가 건축주 한 사람이 아니라 다수의 임차인에게 미칩니다. 그래서 면적 기준과 별개로 용도 자체를 기준 삼아 전문성을 갖춘 건설사업자의 시공을 강제하는 것입니다. 원룸형 다가구주택을 저렴하게 지으려고 건축주가 직영을 계획하는 경우가 흔한데, 연면적이 199제곱미터로 나온다 해도 다가구주택으로 인허가를 받는 이상 직영시공 자체가 법 위반이 됩니다.

실무에서 특히 자주 걸리는 유형이 1층은 근린생활시설(상가), 2층 이상은 다가구주택으로 구성하는 이른바 상가주택입니다. 건물 전체의 연면적을 합산하면 200제곱미터를 넘지 않는 경우도 많아 건축주가 직영이 가능하다고 오해하기 쉽지만, 상부층이 다가구주택으로 인허가되는 이상 건물 전체가 제41조 제1항 제2호 나목의 적용을 받아 처음부터 건설사업자 도급 대상입니다. 연면적 기준(제1호)과 용도 기준(제2호)은 어느 하나만 충족해도 적용되는 별개의 판단 기준이라는 점을 놓치면 안 됩니다.

경미한 건설공사 — 소규모 수선까지 전부 등록업체가 필요한 건 아니다

반대로 아주 작은 규모의 공사까지 전부 등록된 건설사업자를 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 건설산업기본법 제9조 제1항 단서와 같은 법 시행령 제8조는 일정 금액 미만의 공사를 "경미한 건설공사"로 정해 등록 없이도 시공할 수 있도록 하고, 제41조 역시 이 경미한 건설공사는 강제도급 대상에서 제외한다고 명시합니다. 종합공사에 해당하는 공사는 1건 공사예정금액이 5천만원 미만, 전문공사에 해당하는 공사는 1천5백만원 미만인 경우가 여기 해당합니다.

다만 전문공사 중에서도 가스시설공사·철강구조물공사·승강기설치공사·철도궤도공사·난방공사는 이 금액 기준에서 제외되어, 액수와 무관하게 자격을 갖춘 업체가 시공해야 합니다. 또한 공사예정금액은 실제 지급한 금액이 아니라 자재비·인건비를 포함해 산정한 금액이고, 동일한 공사를 여러 계약으로 쪼개어 발주하더라도 그 금액을 전부 합산해 판단합니다. 200제곱미터를 초과하는 건축물이라도 그 안에서 진행하는 개별 수선 공사 하나하나가 이 기준 이하라면 그 부분만큼은 직영으로 처리할 여지가 있지만, 신축이나 대수선처럼 공사 규모 자체가 큰 경우에는 이 예외에 해당하기 어렵습니다.

공사비를 아끼려고 도배·타일·전기 등 마감공사를 골조공사와 분리해 개별 업체에 따로 맡기는 경우도 실무에서 흔한데, 이때도 분리발주했다는 이유만으로 각 공사가 별개로 취급되는 것은 아닙니다. 하나의 신축 공사를 마감·설비·전기 등으로 쪼개어 여러 계약으로 나눈 것이라면 시행령이 정한 대로 그 예정금액을 합산해 경미한 건설공사 여부를 판단하므로, 개별 공정 하나의 금액만 보고 기준 미만이라고 단정하면 위험합니다.

위반하면 어떻게 되나 — 형사처벌과 실무적 불이익

건설산업기본법 제96조 제5호는 제41조를 위반하여 시공한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 여기서 처벌 대상이 되는 "시공한 자"에는 건축주 본인이 직접 공사를 진행한 경우의 건축주뿐 아니라, 등록 없이 도급받아 시공한 무자격 업체도 포함됩니다. 즉 건축주가 강제도급 대상 건축물을 직영으로 짓거나, 등록되지 않은 업체에 맡겨 짓게 하는 두 경우 모두 처벌 위험에 노출됩니다.

형사처벌 외에도 실무적으로 부딪히는 문제가 있습니다. 건축법 제25조 제3항·제4항에 따라 공사감리자는 공사 중 법령 위반 사항을 발견하면 시정이나 재시공을 요청하고, 시공자가 이를 따르지 않으면 공사중지를 요청한 뒤 허가권자에게 보고할 의무가 있습니다. 강제도급 대상 건축물을 무자격으로 직영시공하고 있다는 사실 자체가 이 위반 사항에 해당할 수 있어, 감리 과정에서 문제가 먼저 드러나 준공 전에 공사가 중단되는 경우도 드물지 않습니다. 또한 직영으로 인부를 직접 고용해 공사를 진행하면 건축주가 사실상 사용자 지위에 놓여 산업재해보상보험 가입, 근로기준법상 임금 지급 책임까지 떠안게 될 수 있습니다. 현장에서 사고가 발생하면 이 책임 소재가 고스란히 건축주에게 돌아온다는 점도 직영을 검토할 때 함께 따져야 합니다.

무자격 시공에 따른 계약 자체의 효력은

제41조를 위반해 무자격 업체와 도급계약을 맺었다고 해서 그 계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 것이 일반적인 법리입니다. 건설업 등록이나 시공자 제한 규정은 무자격 시공을 단속하고 처벌하려는 취지의 규정이지, 사인 간 계약의 사법상 효력까지 부인하려는 규정으로 보지는 않기 때문입니다. 다만 이는 계약이 형식적으로 유효하다는 것일 뿐, 건축주가 실질적으로 불리한 위치에 놓이는 문제는 별개로 남습니다.

등록된 건설사업자에게는 건설산업기본법 제44조가 별도의 손해배상책임 근거를 마련해 두고 있습니다. 건설사업자가 고의 또는 과실로 건설공사를 부실하게 시공해 타인에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임을 지도록 명시한 조항으로, 문언상 적용대상이 "건설사업자"로 한정되어 있어 무자격 업체를 상대로는 이 조항을 직접 근거로 삼기 어렵습니다. 물론 민법상 채무불이행이나 불법행위를 근거로 한 손해배상청구 자체는 여전히 가능하지만, 등록업체가 가입하는 공제조합 보증이나 하자보수보증서 같은 배상 재원이 무자격 업체에는 없는 경우가 많아 실제 회수 가능성에서 차이가 큽니다. 시공 중 부실이 드러나거나 업체가 폐업·잠적하면 건축주가 손해를 고스란히 떠안는 상황이 생기는 이유입니다. 계약의 형식적 효력과 별개로, 실제 분쟁이 생겼을 때의 회수 가능성이 크게 달라진다는 점에서 무자격 시공은 계약 단계부터 신중해야 합니다.

착공 전 확인해야 할 것들

직영공사를 검토하는 단계라면 착공 신고 전에 최소한 다음 사항을 확인해 두는 것이 안전합니다. 건축허가 도면상 연면적과 용도가 강제도급 대상에 해당하는지를 먼저 따져보고, 애매하면 설계사무소나 인허가권자인 지방자치단체 건축과에 직접 문의하는 것이 확실합니다.

• 건축허가·신고 도면상 연면적이 200제곱미터를 초과하는지 확인.

• 200제곱미터 이하라도 다가구주택·다중주택·공동주택·공관 등 열거된 용도에 해당하는지 확인.

• 학교·병원·숙박시설 등 다중이용시설 용도로 인허가가 나는지 확인.

• 도급을 준다면 상대 업체가 건설업 등록업체인지 국토교통부 건설산업정보시스템(키스콘) 등에서 조회.

• 일부 공사만 직영으로 처리할 경우 그 공사가 경미한 건설공사 금액 기준을 넘지 않는지 확인.

이런 확인은 착공신고 이후보다 설계 단계에서 미리 해두는 편이 낫습니다. 설계가 이미 다가구주택이나 공동주택으로 확정된 뒤에 직영 여부를 고민하면 선택지가 좁아지고, 반대로 설계 초기에 건축물 용도와 규모를 조정해 직영 가능 범위 안에서 계획을 세울 수 있는 경우도 있기 때문입니다. 도급을 주기로 했다면 계약서에 공사 범위·기간·대금 지급 조건과 함께 상대방이 건설업 등록업체라는 사실을 확인한 서류를 첨부해 두면 추후 분쟁에서도 유리한 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 직영공사와 셀프시공(DIY)은 같은 의미인가요?

A. 통상 같은 의미로 쓰이지만 법적으로는 건축주가 도급을 주지 않고 스스로 시공 주체가 된다는 점이 핵심입니다. 규모가 작아 개인이 혼자 작업하든, 인부를 여러 명 고용해 진행하든 건축주가 도급인이 아니라 시공 주체가 된다는 점에서는 동일하게 직영공사로 취급됩니다.

Q. 연면적 199제곱미터인 단독주택도 직영으로 지을 수 있나요?

A. 다중주택이나 다가구주택에 해당하지 않는 일반 단독주택이라면 200제곱미터 이하이므로 직영시공이 가능합니다. 다만 같은 면적이라도 다가구주택이나 다중주택으로 인허가를 받는다면 면적과 무관하게 반드시 건설사업자에게 도급해야 합니다.

Q. 신축이 아니라 리모델링이나 대수선도 제41조가 적용되나요?

A. 제41조는 "건축 또는 대수선에 관한 건설공사"를 대상으로 하므로 대수선도 동일하게 적용됩니다. 다만 그 대수선 공사 자체가 경미한 건설공사 금액 기준 이하라면 예외적으로 등록 없이 시공할 수 있습니다.

Q. 직영으로 진행하다 적발되면 누가 처벌받나요?

A. 제41조를 위반해 시공한 자가 처벌 대상이므로, 건축주가 직접 시공했다면 건축주 본인이, 무자격 업체에 맡겼다면 그 업체가 처벌 대상이 됩니다. 건축주가 무자격 업체에 맡긴 경우 건축주까지 함께 책임을 지는지는 구체적 관여 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 무자격 업체와 이미 계약했는데 지금이라도 해지할 수 있나요?

A. 도급계약서상 해지 조항이나 민법상 도급계약 해제 규정에 따라 해지 자체는 가능한 경우가 많습니다. 다만 기시공 부분에 대한 정산, 이미 지급한 공사대금 처리 문제가 함께 발생하므로 해지 전에 현재까지의 기성고와 하자 여부를 먼저 정리해 두는 것이 안전합니다.

Q. 경미한 건설공사 기준금액은 어떻게 계산하나요?

A. 자재비·인건비를 포함한 1건 공사의 예정금액을 기준으로 하며, 발주자가 재료를 제공하는 경우 그 재료비와 운임도 포함해 계산합니다. 동일한 공사를 여러 건의 계약으로 나누어 발주하더라도 그 금액을 모두 합산해 기준 초과 여부를 판단합니다.

맺음말

직영공사는 비용을 아낄 수 있는 방법이지만, 아무 건축물에나 선택할 수 있는 것은 아닙니다. 연면적 200제곱미터를 넘는 건축물은 물론, 그 이하라도 다가구주택·다중주택·공동주택이나 학교·병원 같은 다중이용시설이라면 반드시 등록된 건설사업자에게 맡겨야 합니다. 이를 어기면 형사처벌 대상이 될 뿐 아니라 준공 지연, 산재·임금 책임까지 건축주가 떠안을 수 있어 착공 전 확인이 무엇보다 중요합니다.

용인 처인 지역처럼 단독주택·다가구주택 신축이 꾸준한 지역에서는 건축주가 원가 절감을 위해 직영을 먼저 검토하는 경우가 많은 만큼, 착공 신고 전에 해당 건축물이 강제도급 대상인지부터 확인해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.