지식산업센터 분양받았는데 입주대상 업종이 아니라면 벌어지는 일 

지식산업센터를 분양받아 소유권까지 넘겨받았는데, 정작 자신이 하려는 사업이 그 건물에 입주할 수 있는 업종이 아니라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 적지 않습니다. 지식산업센터는 아무 사업이나 자유롭게 들어와 쓸 수 있는 일반 상가나 오피스텔이 아니라, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률이 정한 특정 업종만 입주할 수 있도록 제한된 시설입니다. 분양계약을 체결하고 등기까지 마쳤다는 사실만으로 곧바로 그 자리에서 사업을 시작할 수 있는 것은 아니며, 입주자격 확인이라는 별도의 관문이 남아 있습니다. 이 글에서는 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종의 법적 범위, 분양받은 업종이 그 범위를 벗어났을 때 실제로 벌어지는 문제, 그리고 지금 이런 상황에 놓인 소유자가 택할 수 있는 대응 방법을 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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지식산업센터란 무엇인가 — 분양과 입주자격은 별개의 문제

지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제13호가 "동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물"로 정의하는 시설입니다. 일반 상가나 오피스와 달리 산업집적을 촉진한다는 정책 목적에 따라 세워진 건물이기 때문에, 법이 정한 범위의 업종만 그 안에서 사업을 운영할 수 있도록 제한을 두고 있습니다. 이 제한은 건축물의 용도와 세제 혜택이 정책 목적에 맞게 쓰이도록 하는 장치이지, 소유자가 자유롭게 처분할 수 있는 상가처럼 설계된 것이 아닙니다.

여기서 놓치기 쉬운 지점이 분양과 입주자격의 관계입니다. 분양계약은 그 건축물의 구분소유권을 이전받는 매매계약일 뿐이고, 등기부에 소유자로 이름이 오른다고 해서 그 공간에서 어떤 사업이든 자동으로 운영할 수 있게 되는 것은 아닙니다. 실제로 그 자리에서 사업을 시작하려면 사업자등록을 하고 관리기관 또는 관리단의 입주 확인 절차를 거쳐야 하는데, 이때 등록하려는 업종이 법이 정한 입주대상시설에 해당하는지가 심사됩니다. 소유권 취득과 입주자격 취득은 시점도 다르고 요건도 다른 별개의 절차입니다.

실무에서 분쟁이 생기는 대표적인 지점은 분양 당시의 설명입니다. 분양대행사나 시행사가 "웬만한 사업은 다 가능하다"는 식으로 설명하는 경우가 있는데, 이는 계약 체결을 유도하기 위한 영업 설명일 뿐 법적 확인이 아닙니다. 실제로 입주 가능 여부는 계약을 체결하는 시점이 아니라 사업자등록을 신청하고 관리단의 확인을 받는 시점에 비로소 확정됩니다. 그 사이의 시차 때문에 분양받은 후에야 자신의 업종이 대상이 아니라는 사실을 알게 되는 사례가 반복됩니다.

지식산업센터 분양계약은 건물의 구분소유권을 이전받는 매매계약일 뿐, 그 공간에서 특정 사업을 운영할 자격까지 보장하는 계약이 아니다.

입주할 수 있는 업종의 범위 — 법이 정한 세 갈래 통로

산업집적법 제28조의5 제1항은 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설을 세 갈래로 정하고 있습니다. 첫째는 제조업·지식기반산업·정보통신산업 등을 운영하기 위한 시설, 둘째는 벤처기업육성에 관한 특별법상 벤처기업을 운영하기 위한 시설, 셋째는 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 지원시설입니다. 이 세 갈래 중 어느 하나에도 해당하지 않는 업종은 원칙적으로 그 건물에 입주할 수 없습니다.

어떤 업종이 지식기반산업·정보통신산업에 해당하는지는 시행령이 구체적으로 열거하고 있어 짐작으로 판단할 사안이 아닙니다. 대표적인 예시는 다음과 같습니다.

• 지식기반산업 — 연구개발업, 엔지니어링 및 그 밖의 과학기술서비스업, 전문 디자인업, 광고물 작성업, 출판업, 경영컨설팅업, 법무·회계·세무관련 서비스업 등(시행령 제6조 제2항).

• 정보통신산업 — 컴퓨터 프로그래밍·시스템 통합 및 관리업, 소프트웨어 개발 및 공급업, 자료처리·호스팅·포털 등 인터넷 정보매개 서비스업, 전기통신업 등(시행령 제6조 제3항).

• 벤처기업 — 벤처기업육성에 관한 특별법 제2조 제1항에 따라 벤처확인을 받은 기업.

• 제조업 — 다만 지식산업센터가 산업단지나 공업지역이 아닌 곳에 있다면 도시형공장에 해당하는 제조시설만 설치할 수 있습니다(시행령 제36조의4 제5항).

이 목록에 없는 업종이라 해서 곧바로 입주가 불가능한 것은 아닙니다. 관리기관이 지역경제 발전을 위해 필요하다고 인정하는 사업도 시행령상 별도로 입주가 허용될 여지가 있고(시행령 제36조의4 제1항 제2호), 뒤에서 볼 지원시설 항목으로도 일부 업종은 들어올 수 있습니다. 다만 이 여지는 관리기관의 인정이 전제되는 예외 경로이지, 신청만 하면 통과되는 절차가 아닙니다.

지식산업센터의 입주자격은 제조업·지식기반산업·정보통신산업, 벤처기업, 지원시설이라는 세 갈래로 법에 열거되어 있고, 이 범위 밖의 업종은 원칙적으로 입주가 막힌다.

흔히 걸리는 업종 — 도소매·부동산·숙박업이 왜 제외되나

지원시설로도 입주할 수 없는 업종은 시행령이 별도로 열거하고 있습니다. 한국표준산업분류상 농업·임업 및 어업, 광업, 제조업(다만 제1종·제2종 근린생활시설에 입주해 영위할 수 있는 소규모 제조업은 예외)을 하기 위한 시설은 지원시설에서 제외되고, 사행행위영업, 단독주택과 공동주택(기숙사 제외), 격리병원, 숙박시설(호텔업 제외), 위락시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 교정시설, 국방·군사시설, 묘지 관련 시설도 마찬가지로 제외됩니다(시행령 제36조의4 제2항).

실무에서 자주 문제가 되는 사례를 보면, 온라인으로 상품을 사고파는 사업이라도 사업자등록상 단순 도매 및 소매업으로 분류되면 지식기반산업이나 정보통신산업 어디에도 해당하지 않아 부적격 판정을 받는 경우가 많습니다. 부동산중개업, 일반음식점업, 병의원, 학원 중 상당수도 법이 정한 지식기반산업·정보통신산업의 세부 분류에 들어가지 않아 지원시설 자격조차 인정받기 어려운 경우가 흔합니다. 창업 당시에는 "사무실이 필요한 사업이니 당연히 될 것"이라고 짐작했다가, 정작 한국표준산업분류상 세세분류를 대조해보면 대상이 아닌 경우가 적지 않습니다.

지원시설로 인정받는 업종이라 해도 자유롭게 늘어날 수 있는 것은 아닙니다. 같은 업종(한국표준산업분류의 세세분류 기준)이 차지하는 면적은 그 지식산업센터 지원시설 전체 면적의 100분의 50을 넘을 수 없고, 지원시설 자체의 총 면적도 건축연면적의 100분의 30에서 50 사이로 제한됩니다(시행령 제36조의4 제3항·제4항). 자신의 업종이 지원시설 자격을 갖췄더라도, 이미 그 건물 안에 같은 업종이 포화 상태라면 추가 입주가 막힐 수 있다는 뜻입니다.

입주대상 아닌 업종으로 쓰면 생기는 문제 — 시정명령부터 벌금까지

산업집적법 제28조의7 제1항 제3호는 입주자 또는 관리자가 입주대상시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나, 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 그 전부 또는 일부를 양도·임대하는 행위를 명시적으로 금지하고 있습니다. 소유자 본인이 부적격 업종으로 직접 쓰는 경우뿐 아니라, 소유자가 부적격 업종을 하는 임차인에게 임대하는 경우도 이 조항의 위반 대상이 됩니다.

이를 위반했을 때 관리기관인 시장·군수 또는 구청장은 제28조의8에 따라 상당한 기간을 정하여 시정을 명할 수 있고, 그 기간 안에 시정하지 않으면 시행령 제36조의6에 따라 원인이 되는 시설을 제거하거나 해당 건축물의 사용을 제한하는 조치를 할 수 있습니다. 이때 원인 제거에 든 비용은 입주자나 관리자에게 징수할 수 있습니다. 사용제한 조치가 실제로 내려지면 등기상 소유권은 그대로 유지되더라도 그 공간에서 영업 자체를 계속할 수 없게 되어 손실이 커집니다.

형사적인 책임도 뒤따릅니다. 산업집적법 제53조 제3호는 제28조의7 제1항의 의무를 위반한 자를 1천500만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 사업자등록을 마치고 영업을 시작한 뒤 상당 기간이 지나서야 업종 문제가 적발되는 경우도 있는데, 이 경우에도 그동안 영업을 계속했다는 사정이 위반 자체를 면제해주지는 않습니다. 업종 부적격 상태를 인지한 시점에서 빠르게 정리하는 편이 손실을 줄이는 길입니다.

입주대상시설이 아닌 업종으로 지식산업센터를 쓰거나 그런 업종에 임대하면 시정명령과 사용제한 조치, 1천500만원 이하 벌금까지 이어질 수 있다.

분양 당시 설명을 제대로 못 받았다면 — 시행사 책임을 물을 수 있나

산업집적법 제28조의4 제4항은 지식산업센터를 설립한 자가 거짓 또는 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 입주자를 모집해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 만약 시행사나 분양대행사가 입주 가능 업종에 관해 사실과 다르게 설명했거나, 구체적으로 확인해주지 않은 채 사실상 모든 업종이 가능하다는 취지로 모집했다면 이 조항이 금지하는 행위에 해당할 여지가 있습니다.

이런 사정이 있었다면 민법상 착오로 인한 의사표시 취소나 기망에 의한 사기 취소, 설명의무 위반에 따른 손해배상 청구를 검토해볼 수 있습니다. 다만 실제로 이런 주장이 받아들여지려면 시행사가 구체적으로 어떤 설명을 했는지, 그 설명이 계약 체결의 결정적인 동기가 되었는지를 소유자 쪽에서 입증해야 합니다. 분양계약서에 "입주 가능 업종은 매수인이 사전에 직접 확인할 책임이 있다"는 취지의 면책조항이 들어 있는 경우가 많아, 단순히 구두로 들었다는 정황만으로는 책임을 인정받기 쉽지 않은 것이 현실입니다.

그렇다고 해서 이런 주장이 처음부터 불가능한 것은 아닙니다. 분양 안내 책자나 광고물에 특정 업종의 입주가 가능하다는 내용이 구체적으로 적혀 있었다면, 그 자료 자체가 중요한 증거가 됩니다. 계약 전 상담 내용을 녹취해두었거나, 분양 담당자와 주고받은 문자·이메일이 남아 있다면 이 역시 뒷받침 자료가 됩니다. 지금 분양 절차를 진행 중이라면 입주 가능 업종을 계약서나 별도 확인서에 명시해달라고 요청해두는 것이 나중의 분쟁을 예방하는 방법입니다.

지금 업종이 안 맞는다면 — 소유자가 택할 수 있는 선택지

이미 분양을 마친 상태에서 업종이 입주대상이 아니라는 사실을 확인했다면, 무작정 영업을 강행하기보다 몇 가지 경로를 순서대로 검토해볼 필요가 있습니다.

• 사업자등록 업종을 지식기반산업·정보통신산업의 세부 분류에 맞게 조정하거나 추가할 수 있는지 검토 — 실제 하는 일의 실질이 소프트웨어 개발이나 정보처리 등에 가깝다면 등록 업종 정정만으로 해결되는 경우가 있습니다.

• 지원시설 자격 요건을 충족하는지 관리단에 직접 문의 — 같은 업종이 이미 지원시설 면적의 절반을 채우고 있는지, 전체 지원시설 면적에 여유가 남아 있는지는 소유자가 알기 어려워 관리단 확인이 필요합니다.

• 입주자격을 갖춘 사업자에게 임대 — 다만 임차인의 업종이 입주대상시설에 해당하는지 임대차계약 전에 반드시 확인해야 하며, 부적격 업종에 임대하면 소유자 본인도 제28조의7 위반 책임을 지게 됩니다.

• 매도(전매)를 통한 처분 — 입주자격을 갖춘 사업자나 실사용 목적이 없는 투자 목적 매수인에게 넘기는 방법으로, 현재 시세와 세금 문제를 함께 따져볼 필요가 있습니다.

어느 경로를 택하든 최종 판단 권한은 소유자가 아니라 관리기관(시장·군수·구청장 또는 관리단)에 있다는 점이 중요합니다. 사업자등록을 신청하기 전에 관리단이나 관리사무소에 입주 가능 여부를 서면으로 문의해 확인받아두면, 나중에 시정명령이나 벌금이라는 형태로 문제가 불거지는 상황을 미리 피할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 지식산업센터를 분양받아 등기만 마치면 바로 영업할 수 있나요?

A. 등기로 소유권을 넘겨받는 것과 그 공간에서 사업을 운영할 입주자격을 갖추는 것은 별개입니다. 사업자등록 전에 관리단(관리기관)의 입주 확인 절차를 거쳐야 하고, 등록하려는 업종이 입주대상시설에 해당하지 않으면 확인이 거부될 수 있습니다.

Q. 온라인 쇼핑몰 같은 전자상거래업도 지식산업센터에 입주할 수 있나요?

A. 단순 도소매업으로 등록되면 지식기반산업이나 정보통신산업 어디에도 해당하지 않아 부적격 판정을 받을 가능성이 큽니다. 다만 실제 하는 일이 자료처리나 정보매개서비스업 등 정보통신산업에 가깝다면 결과가 달라질 수 있어 개별적으로 확인이 필요합니다.

Q. 이미 입주해서 사업자등록까지 마쳤는데 나중에 업종이 문제 되면 어떻게 되나요?

A. 관리기관이 적발하면 상당한 기간을 정한 시정명령을 받게 되고, 그 기간 안에 시정하지 않으면 건축물 사용제한 조치를 받을 수 있으며 1천500만원 이하 벌금까지 부과될 수 있습니다. 문제를 인지한 시점에 빠르게 업종을 조정하거나 정리하는 편이 손실을 줄이는 방법입니다.

Q. 시행사가 입주 가능하다고 설명해서 계약했는데 나중에 아니라고 하면 계약을 취소할 수 있나요?

A. 시행사가 거짓·과장된 설명으로 입주자를 모집하는 행위는 산업집적법상 금지되어 있어, 이를 근거로 착오·사기 취소나 손해배상을 검토할 수 있습니다. 다만 계약서의 면책조항과 실제 있었던 설명 내용, 그 설명이 계약의 결정적 동기였는지를 구체적으로 입증해야 합니다.

Q. 지원시설로는 어떤 업종이 가능한가요?

A. 근린생활시설 성격의 업종 중 농림수산업·광업·제조업(일부 예외 제외)·사행행위영업·숙박업(호텔업 제외) 등 법이 정한 제외 대상에 해당하지 않는 업종이 가능하며, 같은 업종이 지원시설 면적의 절반을 넘을 수 없는 등 별도의 면적 제한도 함께 적용됩니다.

Q. 부적격 업종인데 다른 사람에게 임대를 주면 문제가 해결되나요?

A. 아닙니다. 법은 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터를 임대하는 행위 자체를 금지하고 있어, 임차인의 업종도 입주자격을 갖춰야 합니다. 임차인을 정하기 전에 그 업종이 입주대상에 해당하는지 반드시 확인해야 소유자 본인도 책임을 피할 수 있습니다.

맺음말

지식산업센터는 등기부에 소유자로 오르는 것과 그 공간에서 실제로 사업을 운영할 수 있는 것이 별개로 작동하는 시설입니다. 분양받을 당시의 설명만 믿고 업종을 확인하지 않은 채 사업자등록부터 진행하면, 뒤늦게 시정명령이나 벌금이라는 형태로 문제가 불거질 수 있습니다. 지금 이미 분양을 마친 상태라면 업종 조정, 지원시설 자격 확인, 적격자에게 임대 또는 매도라는 몇 가지 경로 중 어느 것이 현실적인지 관리단과 함께 먼저 따져보는 것이 순서입니다.

수원 광교테크노밸리를 비롯해 경기남부 곳곳에 지식산업센터 공급이 이어지면서, 분양 이후 입주자격 문제로 상담을 요청하는 사례도 함께 늘고 있습니다. 분양계약서와 분양 안내자료, 시행사와 나눈 설명 내용을 미리 정리해두면 이후 대응 방향을 판단하는 데 도움이 됩니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.