부동산 매매 잔금을 앞두고 있는데, 낯선 사람이나 상속인, 채권자가 그 부동산이 자기 몫이라며 소유권을 주장하고 나서는 경우가 있습니다. 등기부등본상으로는 매도인 명의가 그대로여도, 소유권말소소송이나 진정명의회복 청구가 접수되어 있거나 가처분·가압류가 걸려 있다면 이야기가 달라집니다. 이런 상태를 모르고 예정대로 잔금을 다 치렀다가 나중에 소유권을 통째로 잃으면, 그 손해는 고스란히 매수인 몫으로 돌아옵니다. 다행히 민법은 이런 위험이 확인될 때 매수인이 잔금 지급을 미룰 수 있는 권리를 별도로 마련해두고 있습니다. 이 글에서는 그 대금지급거절권이 언제, 얼마만큼 인정되는지, 그리고 이 권리를 행사하면서 이행지체 책임까지 피하려면 무엇을 준비해야 하는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
제3자의 소유권 주장과 대금지급거절권 — 민법 588조가 정한 방어수단
매매계약은 원칙적으로 매도인이 목적물을 인도하고 매수인이 대금을 지급하는 동시이행 관계로 진행됩니다. 그런데 잔금을 남겨둔 시점에 그 부동산에 대해 제3자가 권리를 주장하고 나선다면, 매수인 입장에서는 계약대로 대금을 다 치르는 것이 오히려 손해로 이어질 수 있습니다. 민법 제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권)는 이런 상황을 대비한 조문입니다. "매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다"고 정하고, 다만 "매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다"는 단서를 두고 있습니다.
여기서 핵심은 "잃을 염려가 있는 때"라는 문구입니다. 단순히 누군가 근거 없이 소유권을 주장한다는 소문이나 막연한 불안만으로는 이 조문이 적용되지 않습니다. 등기부등본에 소유권에 관한 다툼을 보여주는 표시(가처분·가등기·예고등기 등)가 되어 있거나, 실제로 소유권말소등기청구소송·진정명의회복청구소송이 제기되어 소장이나 접수증명이 존재하는 등 객관적으로 확인 가능한 위험이라야 합니다. 실무에서 자주 문제 되는 유형으로는 이중매매에서 먼저 계약한 매수인이 처분금지가처분을 걸어둔 경우, 상속인들 사이에 상속재산분할이나 유류분을 둘러싼 소유권 다툼이 진행 중인 경우, 매도인의 소유권 취득 자체가 원인무효로 다투어지고 있는 경우 등이 있습니다.
매매 목적물에 대해 권리를 주장하는 자가 있고 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있다면, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있다 — 민법 제588조.
거절할 수 있는 대금 범위 — "위험의 한도"는 어떻게 정해지나
제588조가 거절을 허용하는 범위는 대금 전액이 아니라 "그 위험의 한도"입니다. 소유권 자체가 통째로 부정될 위험이라면 대금 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 지분 일부나 부동산 일부 구획에 대해서만 권리가 다투어지는 상황이라면 그 부분에 상응하는 만큼만 거절할 수 있다는 것이 원칙입니다. 이 원칙은 원래 저당권이 설정된 부동산 매매에서 먼저 확립됐습니다. 대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결은 매도인이 말소할 의무를 부담하는 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있다고 하면서도, 거절할 수 있는 금액이 언제나 근저당권의 채권최고액에 상당하는 것은 아니고, 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인해 이를 알고 있는 경우에는 그 확인된 피담보채무액에 한정된다고 판시했습니다.
이 법리는 저당권처럼 등기부에 금액이 특정된 담보권뿐 아니라, 제3자의 소유권 주장처럼 금액이 명확히 특정되지 않는 경우에도 같은 방식으로 적용됩니다. 주장되는 지분이 소유권 전부인지 일부인지, 그 주장이 소송으로 다투어지고 있다면 청구취지가 무엇인지를 먼저 확인해야 실제로 거절할 수 있는 대금의 범위를 가늠할 수 있습니다. 막연히 "위험하니 전액을 못 주겠다"는 태도만으로는 나중에 매도인과의 다툼에서 거절 범위가 과도했다는 지적을 받을 수 있어, 소장이나 등기부 기재 내용을 근거로 거절 범위를 구체적으로 특정해두는 것이 바람직합니다. 예를 들어 매매대금이 5억원인데 제3자가 부동산 중 3분의 1 지분에 대해서만 진정명의회복을 구하는 소송을 제기해둔 상태라면, 나머지 3분의 2에 해당하는 대금은 예정대로 지급하고 다투어지는 지분에 상응하는 금액만 거절하는 방식으로 정리하는 것이 안전합니다.
가처분·가압류·소송 제기도 해당된다 — 법원이 넓게 보는 이유
제588조의 "권리를 주장하는 자"는 소유권을 직접 주장하는 사람으로만 좁게 해석되지 않습니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결은 매도인에 대한 채권자들이 사해행위취소소송을 제기하고 처분금지가처분결정과 채권가압류결정까지 받은 사안에서, 이런 사정이 "매수인이 매수한 권리를 잃을 염려가 있는 때"에 해당한다고 보아 매수인이 대금지급을 거절할 수 있고 그로 인해 이행지체 책임도 지지 않는다고 판단했습니다. 소유권을 직접 다투는 소송이 아니더라도, 그 부동산의 처분이나 귀속에 영향을 줄 수 있는 법적 절차가 진행 중이라면 588조의 보호 범위에 들어간다는 것입니다.
이 판례를 따라가면 실무에서 대금지급거절권을 검토해볼 수 있는 유형이 한층 넓어집니다. 등기부 갑구에 처분금지가처분이나 가압류가 기입된 경우, 매도인을 상대로 사해행위취소소송이 제기되어 그 결과에 따라 매매 자체가 취소될 수 있는 경우, 상속등기 이후 다른 공동상속인이 소유권말소나 지분이전을 구하는 소송을 제기한 경우가 대표적입니다. 매도인의 채권자가 제기한 사해행위취소소송이 인용되어 확정되면 매매계약 자체가 취소되고 소유권이 매도인 앞으로 되돌아갈 수 있으므로, 매수인 입장에서는 잔금을 다 치른 뒤 이런 결과를 통보받는 것보다 소송이 계속되는 동안 대금 지급을 미뤄두는 편이 훨씬 안전합니다.
등기부 갑구에 처분금지가처분·가등기·예고등기가 기입된 경우
제3자가 소유권말소등기청구·진정명의회복청구 소송을 제기한 경우
매도인의 채권자가 사해행위취소소송과 함께 가처분·가압류를 받아둔 경우
공동상속인 사이에 상속재산분할·지분 다툼이 소송으로 진행 중인 경우
매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절권은 소멸한다
제588조 단서는 "매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 매수인이 잃을 위험이 실제로 있더라도, 매도인이 그 위험에 상응하는 담보(예컨대 이행보증보험증권, 근저당권 설정, 제3자의 연대보증, 상당액의 별도 공탁 등)를 제공하면 매수인은 더 이상 대금지급을 거절할 근거를 잃습니다. 여기서 "상당한"의 의미는 형식적으로 담보를 제공했다는 사실만으로 충족되지 않고, 실제로 매수인이 잃을 수 있는 손해를 보전하기에 실질적으로 충분한지가 기준이 됩니다. 담보의 종류나 담보가치가 부족하다면 매수인은 여전히 거절권을 유지할 수 있습니다.
반대로 매도인 입장에서는 매수인이 거절권을 근거 없이 남용해 대금 지급을 미룬다고 판단되면, 민법 제589조(대금공탁청구권)를 활용할 수 있습니다. 매수인이 588조에 따라 대금 지급을 거절하는 경우 매도인은 매수인에게 그 대금의 공탁을 청구할 수 있는데, 매수인이 정당한 이유 없이 공탁도 거부하면서 지급 자체를 미룬다면 오히려 매수인 쪽이 이행지체 책임을 질 위험이 생깁니다. 결국 대금지급거절권은 일방적으로 대금을 안 줘도 되는 권리가 아니라, 매도인이 상당한 담보를 제공하거나 공탁을 청구하면 균형을 되찾도록 설계된 상호 견제 장치에 가깝습니다.
거절권을 행사해도 이행지체가 되지 않으려면
대금지급거절권을 적법하게 행사하면 매수인은 잔금 지급 기일이 지나도 이행지체 책임을 지지 않습니다. 앞서 본 2008다98655 판결도 사해행위취소소송·가처분·가압류라는 객관적 사정이 확인되는 상황에서 거절권 행사가 정당하다고 보아 지체책임을 부정했습니다. 다만 이 보호를 받으려면 위험이 있다는 사실을 뒷받침할 자료를 갖추고 있어야 합니다. 등기부등본, 소송이 제기됐다면 그 소장이나 접수증명원, 가처분·가압류 결정문 사본 등을 미리 확보해두고, 대금 지급을 거절하는 취지와 근거를 매도인에게 서면(내용증명 등)으로 명확히 통지해두는 것이 안전합니다.
반대로 근거 자료 없이 구두로만 "불안하니 못 주겠다"고 버티다가는, 나중에 매도인이 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 때 매수인이 거절권 행사를 입증하지 못해 오히려 불리해질 수 있습니다. 위험 사정이 소멸했는데도 거절을 계속하는 것 역시 정당화되지 않으므로, 소송 결과나 가처분 취소 여부를 주기적으로 확인해 위험이 없어지면 그에 맞게 지급 여부를 다시 판단해야 합니다.
제3자 주장이 사실로 확정되면 — 타인권리매매와 담보책임
대금지급거절권은 잔금을 앞둔 시점의 사전 방어 수단입니다. 그런데 다투어지던 제3자의 주장이 소송 등을 통해 사실로 확정되어, 매도인이 애초에 그 부동산의 진정한 소유자가 아니었던 것으로 밝혀지는 경우도 있습니다. 이때는 민법 제569조(타인의 권리의 매매)와 제570조(매도인의 담보책임)가 문제 됩니다. 569조는 매매 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 진다고 정하고, 570조는 매도인이 그 권리를 취득하여 이전할 수 없는 때에는 매수인이 계약을 해제할 수 있되, 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 매수인이 알고 있었다면 손해배상까지는 청구하지 못한다고 정합니다.
정리하면 588조는 "아직 확정되지 않은 위험" 단계에서 잔금 지급을 미뤄 매수인을 보호하는 장치이고, 569·570조는 그 위험이 "현실화되어 매도인이 소유권을 이전할 수 없는 것으로 확정된 뒤"의 사후 구제 장치입니다. 잔금 지급을 미루며 소송 결과를 지켜보다가, 매도인이 결국 권리를 취득해 이전하지 못하는 것으로 결론 나면 계약을 해제하고 이미 지급한 계약금·중도금의 반환과 선의였던 경우의 손해배상을 함께 청구하는 흐름으로 이어집니다. 반대로 매수인이 계약 당시부터 그 부동산이 타인 소유일 가능성을 알고 있었다면, 계약은 여전히 해제할 수 있어도 손해배상까지는 청구하지 못하므로, 계약 체결 시점에 이미 위험을 인지했는지 여부가 뒤에 손해배상 범위를 가르는 중요한 사실관계가 됩니다.
잔금 지급 전에 확인해야 할 것들
제3자의 소유권 주장이 의심되는 상황이라면, 잔금일이 임박했다는 이유로 서둘러 지급부터 하기보다 아래 사항을 먼저 점검하는 것이 안전합니다.
잔금 지급 직전 등기부등본을 재발급해 가처분·가압류·예고등기·가등기 여부를 최종 확인할 것
제3자가 실제로 소송을 제기했는지, 소장 접수증명이나 사건번호를 매도인 또는 법원을 통해 확인할 것
거절 범위(전액인지 일부인지)를 위험의 정도에 맞게 구체적으로 특정할 것
거절 사유와 근거자료를 내용증명 등 서면으로 매도인에게 통지해 이행지체 책임을 예방할 것
매도인이 상당한 담보나 공탁을 제안하면 그 실질적 충분성을 검토해 대응할 것
자주 묻는 질문
Q. 제3자가 소유권을 주장하기만 해도 잔금 지급을 거절할 수 있나요?
A. 단순한 주장이나 소문만으로는 부족하고, 등기부상 가처분·가등기·예고등기 기재나 실제 제기된 소송의 접수증명처럼 객관적으로 확인되는 위험이 있어야 민법 제588조에 따른 거절권이 인정됩니다.
Q. 대금 전액을 다 거절할 수 있나요, 일부만 거절해야 하나요?
A. 위험의 정도에 따라 다릅니다. 소유권 전부가 다투어진다면 전액 거절이 가능하지만, 지분 일부나 특정 부분만 다투어진다면 그에 상응하는 한도에서만 거절할 수 있다는 것이 판례의 원칙입니다.
Q. 매도인이 담보를 제공하겠다고 하면 거절권을 계속 쓸 수 없나요?
A. 민법 제588조 단서에 따라 매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절권은 소멸합니다. 다만 형식적으로 담보를 제시했다는 사실만으로는 부족하고, 실제로 매수인이 입을 손해를 보전하기에 실질적으로 충분한 담보인지가 기준이 됩니다.
Q. 잔금 지급을 미루면 매도인이 계약을 해제할 수 있나요?
A. 대금지급거절권을 정당하게 행사한 경우라면 이행지체 책임이 인정되지 않아 그 사유만으로 매도인이 해제하기는 어렵습니다. 다만 근거자료 없이 지급을 미루거나 매도인의 공탁청구에도 응하지 않는다면 오히려 매수인이 지체책임을 질 수 있습니다.
Q. 제3자의 소유권 주장이 사실로 확정되면 어떻게 되나요?
A. 매도인이 그 권리를 취득해 이전할 수 없는 것으로 확정되면 민법 제569조·제570조에 따라 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약 당시 그 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.
Q. 가처분이나 가압류만 있고 소유권을 다투는 소송은 아직 없다면요?
A. 대법원 판례는 사해행위취소소송과 함께 받은 가처분·가압류만으로도 매수한 권리를 잃을 염려가 있는 때에 해당한다고 보았으므로, 소유권 자체를 다투는 본안소송이 아직 없더라도 거절권이 인정될 여지가 있습니다.
맺음말
잔금을 앞둔 시점에 제3자가 소유권을 주장하고 나서면, 매수인은 계약대로 대금을 다 치를지 지급을 미룰지 갈림길에 서게 됩니다. 민법 제588조는 이런 상황에서 매수인이 그 위험의 한도 내에서 대금지급을 거절할 수 있도록 정해두었고, 판례는 이 범위를 저당권뿐 아니라 가처분·가압류·소송 제기 등으로 폭넓게 인정해왔습니다. 다만 거절권은 근거 없이 쓸 수 있는 권리가 아니라, 위험을 뒷받침하는 자료와 명확한 통지가 뒷받침되어야 이행지체 책임에서도 안전합니다.
특히 광교·광교중앙역 일대처럼 고액 매매가 잦은 지역에서는 등기부상 권리관계가 복잡하게 얽힌 물건도 적지 않아, 계약 단계부터 잔금 시점까지 소유권 관련 위험을 꼼꼼히 확인해두는 것이 좋습니다. 제3자의 권리 주장이 확정되기 전 단계라면 588조로 방어하고, 이미 매도인의 권리 이전이 불가능한 것으로 결론이 났다면 제569조·제570조에 따른 계약 해제와 손해배상으로 넘어가는 흐름을 알아두면, 잔금 시점에 급하게 판단을 내리다 실수하는 상황을 줄일 수 있습니다.
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