공유물분할청구소송, 어떤 방식으로 나눌까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“제 지분이 있는데 왜 마음대로 팔 수 없나요?”

“형제가 매각에 계속 반대해 몇 년째 공동명의로 묶여 있습니다.”

상속이나 공동투자로 부동산을 함께 소유하다 보면 처분 시점에서 갈등이 생길 수 있습니다.

공유자는 자신의 지분은 처분할 수 있지만 공유물 전체를 임의로 매각할 수는 없습니다. 그렇다고 다른 공유자가 동의할 때까지 계속 공동소유를 유지해야 하는 것도 아닙니다. 협의가 어렵다면 공유물분할청구소송을 통해 공유관계를 정리하는 방법을 검토할 수 있습니다.

상대방이 반대해도 공유물분할청구소송이 가능할까요?

▪ 민법 제268조 공유물의 분할청구

민법은 원칙적으로 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 공유자들 사이에 분할 방법에 관한 합의가 되지 않더라도 법원에 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 공유물분할청구소송을 제기한다고 해서 자신이 원하는 방식으로 반드시 분할되는 것은 아닙니다.

법원은 부동산의 형태와 위치, 각자의 지분, 실제 이용 상태와 경제적 가치를 함께 살펴 분할 방법을 정하게 됩니다.

법원은 부동산을 어떤 방식으로 나눌까요?

① 현물분할

: 토지를 실제 지분에 맞춰 나눌 수 있다면 부동산 자체를 분할하는 방법을 우선 검토할 수 있습니다.

단순 면적뿐 아니라 각 부분의 위치와 경제적 가치도 함께 고려됩니다. 대법원 역시 반드시 지분 비율과 동일한 면적으로 나눠야 하는 것은 아니며 경제적 가치가 지분에 상응하도록 분할할 수 있다고 보고 있습니다.

② 가격배상 방식

: 사안에 따라 한 공유자가 부동산을 소유하고 다른 공유자에게 지분에 해당하는 금액을 지급하는 방법도 검토할 수 있습니다.

대법원은 일정한 요건이 갖춰진 경우 이러한 전면적 가격배상 방식도 공유물분할 방법으로 허용하고 있습니다. 이때 기준이 되는 지분가격은 분할 시점의 객관적인 시장가치를 기준으로 판단합니다.

③ 경매 후 대금분할

: 민법 제269조는 현물로 나누기 어렵거나 분할하면 부동산 가치가 현저하게 감소할 우려가 있는 경우 법원이 경매를 명할 수 있도록 규정합니다.

따라서 아파트나 하나의 건물처럼 물리적으로 나누기 어려운 부동산이라면 경매 후 매각대금을 지분에 따라 나누는 방법이 문제될 수 있습니다.

공유물분할청구소송 전 무엇을 준비해야 할까요?

① 등기사항을 확인합니다

: 등기부등본을 통해 정확한 공유자와 지분 비율, 근저당권·가압류 등 권리관계를 확인해야 합니다.

② 부동산 현황을 정리합니다

: 토지인지 건물인지, 누가 현재 사용하고 있는지, 실제로 분할 가능한 구조인지 살펴봐야 합니다.

③ 협의자료를 보관합니다

: 매각이나 지분정리를 제안한 문자와 카카오톡, 상대방의 거절 내용 등을 정리하는 것이 좋습니다.

④ 현재 시세를 확인합니다

: 현물분할과 가격배상, 경매 중 어느 방법이 현실적인지 판단하려면 부동산의 객관적인 가치가 중요합니다.

⑤ 단독사용 문제를 살펴봅니다

: 특정 공유자가 부동산 전체를 독점적으로 사용하고 있다면 공유물분할과 별도로 사용이익이나 부당이득 문제가 발생하는지도 검토할 필요가 있습니다.

공유물분할청구소송, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 공유물분할청구소송은 다른 공유자가 끝까지 반대해도 가능한가요?

원칙적으로 가능합니다. 분할 방법에 관한 협의가 되지 않는 경우 법원에 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

Q. 공유물분할청구소송을 하면 무조건 경매로 넘어가나요?

그렇지 않습니다. 현물분할 가능성을 먼저 검토하며, 현물분할이 어렵거나 가치가 현저히 감소할 우려가 있는 경우 경매가 문제될 수 있습니다.

Q. 공유물분할청구소송으로 제가 부동산 전체를 가져올 수도 있나요?

사안에 따라 검토할 수 있습니다. 일정한 요건을 갖추면 한 공유자가 부동산을 취득하고 다른 공유자에게 적정한 지분가액을 지급하는 방식도 허용될 수 있습니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 후 제43기 사법연수원을 수료하였습니다. 변호사와 함께 세무사·변리사 자격을 보유하고 있으며 현재 제이엘파트너스 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.

공유물분할청구소송에서는 단순히 공동명의를 끝내는 것보다 다음 내용을 함께 검토해야 합니다.

• 각 공유자의 지분과 등기관계

• 현물분할 가능성

• 현재 부동산의 가치

• 가격배상 또는 경매 가능성

• 단독점유와 정산 문제

관련 자료를 토대로 자신의 상황에서 현실적인 분할 방법이 무엇인지 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

공동명의를 끝내고 싶다면 분할 방식부터 검토해야 합니다.

다른 공유자가 매각을 거부한다고 해서 공동명의를 계속 유지해야 하는 것은 아닙니다.

다만 공유물분할청구소송 결과에 따라 부동산 자체가 나뉘거나 특정 공유자에게 귀속되거나 경매로 이어질 수 있습니다.

소송을 시작하기 전에 등기부와 지분관계, 시세와 이용현황을 정리하고 어떤 분할 방식이 자신에게 적절한지부터 검토해보시기 바랍니다.