전세계약 해지, 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“천장에서 계속 물이 새는데 집주인이 고쳐주지 않습니다.”

“곰팡이가 반복되고 난방까지 제대로 되지 않는데 계약기간이 남았습니다.”

전세계약 기간 중 주택에 하자가 생기면 임차인은 계속 거주해야 하는지, 먼저 이사하면 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닌지 걱정할 수 있습니다.

하지만 누수나 곰팡이가 있다는 이유만으로 모든 전세계약 해지가 인정되는 것은 아닙니다. 하자의 정도와 원인, 정상적인 주거가 가능한지, 임대인에게 수선을 요청했는지와 실제 조치가 이루어졌는지​를 함께 확인해야 합니다.

어느 정도 하자가 있어야 전세계약 해지를 검토할까요?

▪ 민법 제623조 임대인의 의무

임대인은 임대차가 유지되는 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

대법원도 임차인이 별다른 비용 없이 쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제라면 임대인의 수선의무가 문제되지 않을 수 있지만, 수선하지 않으면 계약 목적에 맞게 사용하기 어려운 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 보고 있습니다.

따라서 전세계약 해지에서는 다음을 살펴봐야 합니다.

• 누수·곰팡이·난방 고장이 어느 정도인지입니다.

• 일시적인 불편인지 반복되고 지속되는 문제인지입니다.

• 건물 자체 하자인지 임차인의 사용상 문제인지입니다.

• 집주인에게 수선을 요구했는지입니다.

• 수리 후에도 정상적인 주거가 어려운지입니다.

특히 하자가 심각해 임대차의 목적 자체를 달성하기 어렵거나 임대인이 필요한 수선을 계속 이행하지 않는 경우에는 전세계약 해지를 보다 구체적으로 검토할 수 있습니다. 대법원 역시 임대인이 수선의무를 지체한 경우 계약 해지가 가능할 수 있다고 판단하고 있습니다.

집주인이 수리를 안 해준다면 무엇부터 준비해야 할까요?

① 하자 상태를 기록합니다

: 누수 위치와 물이 떨어지는 정도, 곰팡이 범위, 시설 고장 상태를 날짜별 사진과 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다. 단순히 “살기 어렵습니다”라고 주장하기보다 하자가 어떻게 반복됐는지를 보여줄 자료가 중요합니다.

② 수리 요청을 문자로 남깁니다

: 전화로만 요청했다면 나중에 집주인이 “수리 요청을 받은 적이 없다”고 주장할 수 있습니다. 문자나 카카오톡 등을 통해 하자 내용과 수리 요청 사실을 남겨두는 것이 좋습니다.

③ 하자의 원인을 확인합니다

: 관리사무소나 수리업체의 점검자료, 견적서 등이 있다면 건물 자체의 배관·방수 문제인지 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

④ 계약해지 의사를 명확하게 전달합니다

: 전세계약 해지를 결정했다면 어떤 하자를 이유로 계약을 종료하려는지 명확하게 전달해야 합니다. 분쟁이 예상된다면 내용증명 등을 이용하여 언제 어떤 의사표시가 전달되었는지 남기는 방법도 검토할 수 있습니다.

⑤ 보증금 회수까지 함께 준비합니다

: 전세계약 해지가 인정되더라도 집주인이 보증금을 바로 반환하지 않는 경우가 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토할 필요가 있습니다. 임차권등기가 완료되기 전에 점유를 먼저 잃으면 기존 대항력에 문제가 생길 수 있으므로 이사 시점은 특히 주의해야 합니다.

전세계약 해지, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 전세계약 해지는 누수가 있으면 바로 가능한가요?

누수 사실만으로 곧바로 판단되지는 않습니다. 누수 정도와 지속성, 주거에 미치는 영향, 임대인의 수선 여부를 종합적으로 검토해야 합니다.

Q. 전세계약 해지는 곰팡이가 심해도 가능한가요?

곰팡이의 원인과 범위가 중요합니다. 건물 하자로 인해 반복적으로 발생하고 정상적인 주거가 어려운 정도라면 계약해지 가능성을 검토할 수 있습니다.

Q. 전세계약 해지 후 보증금을 주지 않으면 어떻게 하나요?

보증금 반환청구를 검토할 수 있습니다. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 포함한 권리보전 방법도 함께 살펴야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 후 제43기 사법연수원을 수료하였습니다. 변호사와 함께 세무사·변리사 자격을 보유하고 있으며, 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경험이 있습니다.

전세계약 해지 사건에서는 단순히 하자가 있는지만 보지 않습니다.

• 하자의 발생 원인과 정도

• 임대인의 수선의무 이행 여부

• 계약해지 통보 과정

• 보증금 반환 문제

• 임차권등기명령 필요성

이러한 내용을 함께 검토하여 현재 상황에 필요한 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

바로 이사하기보다 해지 사유부터 남겨야 합니다.

누수나 곰팡이 때문에 생활이 어렵다고 해서 먼저 집을 비운 뒤 문제를 해결하려 하면 보증금과 권리보전 문제가 더 복잡해질 수 있습니다.

현재 정상적인 거주가 어렵다면 하자 사진과 영상, 집주인에게 수리를 요구한 기록부터 확보하는 것이 좋습니다.

전세계약 해지가 가능한 상황인지, 계약 종료 이후 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 어떤 절차가 필요한지 관련 자료를 토대로 검토해보시기 바랍니다.