전세금 돌려받기, 집주인이 미룬다면? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“계약은 끝났는데 다음 세입자가 들어오면 보증금을 준다고 합니다.”

“새 집 잔금 날짜는 다가오는데 집주인은 조금만 더 기다려달라고 합니다.”

전세금 돌려받기가 지연되면 임차인은 이사 일정과 다음 주택의 잔금까지 함께 꼬일 수 있습니다. 하지만 새로운 임차인이 구해지는 것은 임대인이 보증금을 마련하는 방법일 뿐, 임대차가 적법하게 종료된 상황에서 기존 임차인에 대한 보증금 반환 문제와 동일한 것은 아닙니다.

대법원도 임대차가 종료되면 임차인의 주택 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 서로 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다. 따라서 집주인의 말만 믿고 기다리기보다 계약 종료 여부와 현재 보유한 권리를 먼저 확인해야 합니다.

전세금 돌려받기 전에 먼저 이사해도 될까요?

가장 주의할 부분입니다.

주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 확정일자까지 갖춘 경우에는 일정한 요건 아래 경매·공매에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 인정됩니다.

따라서 보증금을 받기 전에 성급하게 주택을 인도하고 전입신고까지 옮기면 기존 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

임대차가 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서를 냈다는 이유로 바로 이사하기보다 실제 임차권등기가 완료되었는지를 확인한 뒤 이전하는 것이 중요합니다.

전세금 돌려받기는 어떤 순서로 준비해야 할까요?

1. 계약 종료 여부를 확인합니다.

: 최초 계약기간과 묵시적 갱신 여부, 해지 또는 갱신거절 통보 시점을 확인해야 합니다.

2. 반환 요구를 기록으로 남깁니다.

: 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 통해 반환을 요구하고 집주인이 어떤 답변을 했는지 보관해야 합니다.

3. 등기부를 다시 확인합니다.

: 근저당권이나 압류·가압류 등 새로운 권리가 설정되었는지 확인해야 합니다.

4. 임차권등기명령을 검토합니다.

: 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 권리 보전을 위해 신청 필요성을 살펴봐야 합니다.

5. 반환소송을 검토합니다.

: 집주인이 반환일을 계속 미루거나 지급 의사가 불분명하다면 지급명령 또는 전세보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.

보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 확보하면 그에 따라 경매 등 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다. 주택임대차보호법도 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따른 경매절차를 규정하고 있습니다.

집주인의 재산 상태도 확인해야 할까요?

전세금 돌려받기에서는 단순히 “언제 주실 건가요?”라고 독촉하는 것만으로 충분하지 않을 수 있습니다.

다음과 같은 상황이라면 회수 위험을 함께 검토해야 합니다.

• 집주인이 반환 날짜를 반복해서 변경하는 경우입니다.

• 새로운 근저당권이나 가압류가 확인되는 경우입니다.

• 여러 임차인의 보증금 반환이 동시에 문제 되는 경우입니다.

• 집주인이 연락을 피하거나 재산 처분 정황이 있는 경우입니다.

이 경우 반환소송뿐 아니라 실제 판결 이후 집행 가능한 재산이 무엇인지까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

전세금 돌려받기, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 전세금 돌려받기는 새 세입자가 들어올 때까지 기다려야 하나요?

그렇지 않습니다. 신규 임차인의 입주는 집주인의 자금 마련 사정일 수 있습니다. 계약이 적법하게 종료됐다면 보증금 반환을 요구하고 필요한 법적 절차를 검토할 수 있습니다.

Q. 전세금 돌려받기 전에 이사를 먼저 해도 되나요?

보증금을 받지 않은 상태에서 이사와 전입신고 이전을 진행하면 대항력 등 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다. 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 먼저 검토하는 것이 좋습니다.

Q. 전세금 돌려받기를 위해 바로 소송해야 하나요?

모든 사건이 동일하지는 않습니다. 반환 요구와 등기 상태, 집주인의 지급 의사 및 재산 상황을 확인한 뒤 내용증명, 지급명령, 반환소송 중 필요한 절차를 결정해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료하였습니다. 인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경험이 있으며, 현재 제이엘파트너스 법률사무소 대표변호사로 부동산·임대차 분쟁을 검토하고 있습니다.

전세금 돌려받기는 계약 종료만 보는 것이 아니라 대항력과 우선변제권, 임차권등기명령, 반환소송과 강제집행 가능성까지 연결해서 살펴야 합니다.

임영호 변호사는 계약서와 등기사항, 보증금 반환 요구 과정을 검토하여 현재 필요한 대응 절차를 정리하는 데 도움을 드립니다.

새 세입자만 기다리다 회수 시기를 놓치지 마세요.

집주인이 “다음 세입자가 들어오면 주겠다”고 말한다면 언제까지 기다릴 것인지보다 현재 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 구조인지를 먼저 확인해야 합니다.

계약서와 반환 요구내역, 등기부를 확인하고 이사가 예정되어 있다면 임차권등기명령 필요성도 함께 검토하시기 바랍니다.

전세금 돌려받기가 계속 지연되고 있다면 반환청구부터 권리 보전, 이후 강제집행까지 현재 상황에 필요한 절차를 구분해 대응 방향을 점검해보시기 바랍니다.