📝 위조된 전세계약서, 보증금 지키려면 

보관하고 있던 전세계약서와 보증기관에 제출된 계약서의 기간·서명·확정일자가 다르다면, 단순한 오기로 넘겨서는 안 됩니다. 문서 위조 여부와 별개로 계약 종료 통지, 보증금 반환, 대항력 유지, 보증이행 심사는 각각 다른 요건과 자료로 판단되기 때문입니다. 먼저 두 문서를 분리해 원본 상태로 보존하고, 임대인·중개인·보증기관에 어떤 문서가 언제 제출됐는지 확인해야 합니다. 아래에서는 서명하지 않은 계약서가 발견됐을 때 점검할 순서를 정리합니다.

🔎 원계약서와 의심 문서를 분리합니다

가장 먼저 해야 할 일은 어느 문서가 실제 합의 내용을 담고 있는지 시간순으로 정리하는 것입니다. 최초 계약서 원본, 계약 체결 당시의 문자나 메신저 대화, 보증금 이체 내역, 중개대상물 확인·설명서, 확정일자 부여일, 보증서 발급일을 한 표에 놓고 비교합니다. 서명 모양만 보는 것으로는 부족합니다. 계약기간, 보증금, 특약, 작성일, 중개업소 표시가 서로 어떻게 다른지도 확인해야 합니다.

보증기관이나 확정일자 부여기관에 제출된 문서는 가능한 범위에서 사본과 접수 경위를 확보합니다. 누가 제출했는지, 어떤 신분확인 절차가 있었는지, 첨부된 위임장이나 갱신 합의서가 있는지가 중요합니다. 의심 문서에 직접 메모하거나 표시하면 원본 상태가 훼손될 수 있으므로, 원본은 그대로 보관하고 사본에 비교 내용을 표시하는 편이 안전합니다. 상대방에게 따지기 전에 자료를 먼저 보존해야 문서가 삭제되거나 설명이 바뀌는 상황에도 대비할 수 있습니다.

⚖️ 서명 위조는 형사 문제도 될 수 있습니다

형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서나 도화를 위조·변조하는 행위를 처벌 대상으로 정하고 있습니다. 제234조는 그렇게 만들어진 문서를 실제로 행사한 경우도 규율합니다. 임대차계약서는 임대차 기간과 보증금 반환의무 등을 증명하는 문서이므로, 본인이 서명하지 않은 계약서가 외부 기관에 제출되었다면 사문서위조 및 위조사문서행사 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 서명이 다르다는 사정만으로 곧바로 특정인의 범죄가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 작성자, 작성 경위, 제출자, 행사 목적을 수사로 확인해야 합니다. 고소를 검토할 때에는 진정한 계약서와 의심 문서, 서명 비교자료, 제출 사실을 확인할 수 있는 보증서·확정일자 자료, 관련 대화와 녹취를 함께 정리합니다. 확인되지 않은 작성자를 단정해 공개적으로 비난하기보다는, 객관 자료를 중심으로 수사기관에 사실관계를 설명하는 것이 필요합니다.

🏠 계약 종료 통지는 따로 입증합니다

문서 위조 의심과 임대차 종료는 별개의 문제입니다. 보증금을 돌려받으려면 실제 계약이 언제 끝나는지, 갱신 합의가 있었는지, 임차인이 갱신을 원하지 않는다는 의사를 언제 어떻게 알렸는지를 입증해야 합니다. 내용증명, 문자, 메신저, 통화 녹취 등 수신 여부와 날짜를 확인할 수 있는 자료를 보관합니다. 임대인이 연락을 받지 않는다면 발송 내역과 반송 사유까지 남겨 두는 것이 좋습니다.

의심 문서에 적힌 기간이 실제 계약과 다르면 보증기관은 보증사고 발생 시점을 다르게 볼 수 있습니다. 그러므로 원계약의 체결·종료 경위와 갱신 의사가 없었다는 자료를 함께 제출해 불일치 사유를 설명해야 합니다. 임대인의 연락두절만으로 보증금이 자동 지급되는 것은 아니며, 계약 종료와 미반환, 보증약관상 요건이 각각 확인돼야 합니다.

🛡️ 이사 전 임차권등기 완료를 확인합니다

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 합니다. 임차권등기가 마쳐지면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 주택의 점유나 주민등록이라는 요건을 나중에 잃더라도 유지됩니다. 따라서 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 신청만 하고 곧바로 전출하기보다 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 움직이는 것이 핵심입니다.

신청 시에는 진정한 임대차계약서, 주민등록과 점유를 소명하는 자료, 확정일자 자료, 계약 종료 통지, 보증금 미반환 자료가 기본 축이 됩니다. 의심 문서가 별도로 존재한다면 두 문서의 차이와 그 문서를 알게 된 경위도 설명할 필요가 있습니다. 이미 보증금 반환소송이나 지급명령을 준비하고 있더라도, 이사로 대항요건을 잃을 위험은 따로 점검해야 합니다.

🧾 보증기관에 문서 불일치를 즉시 알립니다

주택도시보증공사의 안내에 따르면 계약 종료 후 일정 기간 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 마친 뒤 보증이행을 청구하는 절차가 문제됩니다. 보증기관은 확정일자 있는 임대차계약서 원본, 계약 종료를 확인할 수 있는 서류, 임차권등기 관련 자료 등을 확인합니다. 따라서 기관이 보유한 계약서가 본인이 서명한 계약서와 다르다면, 이행청구 직전까지 기다리지 말고 서면으로 불일치를 알리고 접수번호나 회신을 남기는 것이 좋습니다.

이때 “위조됐으니 보증금이 반드시 지급된다”거나 반대로 “위조 문서가 있으니 보증이 무효다”라고 단정해서는 안 됩니다. 보증 가입 과정, 진정한 계약의 내용, 보증서상 기간과 금액, 임차인의 관여 여부, 약관상 보증채무 제외사유를 종합해 심사가 이루어집니다. 최초 계약서와 보증서, 의심 문서, 보증료 납부자료, 보증기관과 주고받은 회신을 한 묶음으로 제출하면 쟁점을 선명하게 설명할 수 있습니다.

📂 형사 대응과 보증금 반환을 함께 설계합니다

형사 고소는 문서 작성과 행사 책임을 밝히는 절차이고, 보증금 반환청구는 임대차 종료 후 금전 반환을 구하는 절차입니다. 보증이행청구 역시 보증기관과의 약정에 따른 별도 심사입니다. 한 절차를 시작했다고 다른 절차가 자동으로 해결되는 것은 아니므로, 각 절차의 목표와 필요한 증거를 나눠 관리해야 합니다.

최종적으로는 ① 진정한 계약서와 보증금 지급 자료, ② 계약 종료 통지와 수신 자료, ③ 의심 문서 및 기관 제출 경위, ④ 등기부와 전입·확정일자 자료, ⑤ 보증서와 보증기관 회신, ⑥ 임대인·중개인과의 대화를 시간순으로 정리합니다. 급하게 새 계약서나 확인서에 서명하면 기존 계약과의 관계가 더 복잡해질 수 있으므로, 문구가 실제 합의와 일치하는지 먼저 확인해야 합니다. 문서 위조 의심, 보증금 미반환, 이사 일정이 겹친 상황에서는 증거 보존과 권리 보전의 순서를 놓치지 않는 것이 중요합니다.