상가 공용부분 하자와 임차인에 대한 임대인의 책임 여부 및 범위가 궁금합니다!

Question

상가 공용부분의 하자로 인해 구분소유부분에 피해가 발생했습니다. 이 피해에 대해 임차인이 임대인에게 보상(인테리어 전면 리뉴얼)을 요구합니다.
1. 공용부분 하자에 따른 구분소유부분 피해가 민법 623조의 임대인 책임범위에 해당하나요?

그리고 아무리 생각해도 해당 피해의 정도가 인테리어를 전면 리뉴얼할 정도라고 보기 어렵습니다. 임대인에게 책임이 있다고 해도 임차인이 요구하는 보상을 전부 수긍할 수 없습니다.
2. 임대목적물에 대한 임대인의 책임범위가 어느 정도인가요?

상가관리단에 지급하는 관리비에 보험료도 포함되어있습니다. 관리단이 보험사에 해당 피해에 대하여 보험금 지급을 청구했습니다. 보험사는 해당 피해가 피보험자인 관리단의 관리책임이 아니라 건물의 하자가 원인이기 때문에 보장범위가 아니라며 보험금 지급을 거절했습니다. 관리단은 시공사와 시행사에 하자 책임에 대한 질의를 내용증명으로 발송했습니다. 시공사 측은 설계에 충실히 시공하였으므로 해당 피해는 시공 하자가 아니라 유지관리 책임이라고 주장합니다. 시행사는 아무 답변 없습니다.
3. 임차인이 주장하는 피해보상은 관리단을 통해 보험사에 보험금 청구로 받아야 하는 것인가요?

주명호 변호사 · Answer

질문주신 내용을 전제로 말씀드리면,

1,2번.  집합건물법 규정에 의하면 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조) 각 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을목적으로 하는 관리단을 구성하게 되고(제23조), 관리단에서 선임한 관리인이 공용부분의 보존, 관리 및 변경 등을 위한 행위 등을 할 수 있도록(제25조) 규정하고 있습니다
 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속한다고 하더라도 그 관리에 관한 권한 및  책임은 종국적으로 집합건물을 관리하는 관리단에 귀속된다고 할 것입니다
따라서 임대차계약 임대인이 임대차계약에 기하여 임차인에게 유지 및 관리 의무를 부담하는 임대차목적물의 범위에 집합건물의 공용부분은 포함되지 않는다고 보아야 합니다

3. 집합건물 공용부분의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 집합건물의 관리단에 귀속된다는 사정 등을 종합하여 보면, 
공용부분의 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수․관리할 권한 및 책임이 있는 자는 결국 위 이 사건 건물 관리위원회(관리단) 되어야 할 것입니다

질문주신 내용을 근거로 답변을 작성한 것으로 참고만 하시기 바랍니다
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