상속 부동산 값이 올랐다면 분할 정산은 오른 시세로
사건 개요
아버지가 남긴 재산이라고는 아파트 한 채가 전부인 경우가 많습니다. 삼남매가 나누기로 뜻은 모았지만 누가 그 집을 가질지, 나머지는 얼마를 받을지가 정리되지 않아 협의가 몇 해씩 미뤄집니다. 그런데 그렇게 시간이 흐르는 동안 그 아파트의 시세가 6억 원에서 10억 원으로 올라 버리면, 다툼의 성격 자체가 달라집니다. 이제 문제는 "누가 갖느냐"만이 아니라 "얼마짜리로 계산해서 나누느냐"가 됩니다.
집을 차지하려는 큰아들은 "아버지 돌아가실 때 시세가 6억이었으니 그 기준으로 각자 2억씩 받아 가면 된다"고 말합니다. 동생들은 "지금 시세가 10억인데 왜 옛날 값으로 계산하느냐, 각 3억 3천만 원씩 달라"고 맞섭니다. 한 사람당 1억 3천만 원 넘게 벌어지는 차이입니다. 상속재산분할이 길어진 사건에서 실제로 가장 자주 부딪히는 국면이 바로 이 지점입니다.
결론부터 말씀드리면, 법원이 그 아파트를 한 사람의 소유로 정하고 나머지 상속인에게 현금으로 정산하도록 하는 이른바 대상분할의 방법을 취할 때, 그 정산금은 상속개시 당시가 아니라 분할 시점을 기준으로 재평가한 가액으로 계산합니다(대법원 1997. 3. 21. 자 96스62 결정). 다만 '상속개시시 기준'이 통째로 사라지는 것은 아닙니다. 역할이 다른 두 개의 시계가 함께 돌고 있고, 그 둘을 뭉뚱그리는 순간 계산이 수억 원 단위로 어긋납니다.
핵심 쟁점
값이 오른 상속 부동산 사건에서 판단의 갈림길이 되는 것은 크게 네 가지입니다. 첫째, 각 상속인이 결국 얼마를 받을지의 몫(구체적 상속분)을 산정할 때 재산을 어느 시점 값으로 평가하는지입니다. 둘째, 실제로 재산을 나누고 정산금을 산정할 때의 평가 시점입니다. 셋째, 누군가 생전에 미리 받아 간 재산, 즉 특별수익을 어느 시점 값으로 계산하는지입니다. 넷째, 상속세를 매길 때의 평가 시점입니다.
이 네 가지는 각기 다른 시점에 맞춰져 있습니다. 어떤 자리에서는 오른 값이 그대로 반영되고, 어떤 자리에서는 상속개시일까지만 반영되며, 또 어떤 자리에서는 아예 반영되지 않고 뒤로 미뤄집니다. 그래서 이런 사건의 실질은 "부동산이 올랐다"는 사실 다툼이 아니라, 오른 값을 어느 항목에 어디까지 밀어 넣을 수 있느냐의 법리 다툼입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 두 개의 기준시점을 분리해 정산금을 세우기
이 유형의 사건에서 가장 흔한 오해는 "기준시점은 하나"라고 믿는 것입니다. 상속개시시 하나만 붙들면 상승분을 통째로 포기하게 되고, 분할시 하나만 붙들면 생전 증여를 정산에서 놓치게 됩니다. 김강희 변호사는 이 계산을 두 단계로 갈라 세웁니다.
1) 상속개시시 평가로 '몫의 비율'까지만 확정합니다.
먼저 상속개시 당시의 상속재산 가액에 공동상속인이 미리 받아 간 특별수익을 더해 간주상속재산을 만듭니다. 여기에 법정상속분(민법 제1009조)을 곱한 뒤 자신이 이미 받은 특별수익을 빼면 그 사람의 구체적 상속분이 나옵니다(민법 제1008조). 대법원도 구체적 상속분을 산정할 때에는 상속개시시를 기준으로 상속재산과 특별수익재산을 평가해 그것을 기초로 삼아야 한다고 봅니다. 다만 이 단계에서 확정되는 것은 최종 금액이 아니라 각자가 가져갈 비율이라는 점이 중요합니다. 특별수익이 없는 삼남매라면 여기서 나오는 값은 "각 1/3"입니다.
2) 정산금은 분할 시점 가액으로 다시 계산합니다.
그 비율을 곱할 대상이 바로 분할 시점에 재평가한 가액입니다. 앞의 96스62 결정은 특정 재산을 상속인 한 사람의 소유로 하고 그 차액을 현금으로 정산하게 하는 대상분할의 경우, 분할의 대상이 되는 재산을 분할시를 기준으로 재평가해 그 평가액으로 정산해야 한다고 판시했습니다. 사례로 돌아가면, 큰아들이 10억 원이 된 아파트를 단독으로 갖는 대신 동생들에게 각 3억 3,333만 원씩을 정산해야 하는 것이지, 상속개시 당시 값으로 계산한 2억 원씩이 아닙니다. 낡은 값으로 정산하면 그 재산을 차지한 사람만 상승분을 통째로 가져가는 불공평이 생기기 때문입니다.
3) 시가감정의 기준일과 시점을 관리합니다.
'분할시 가액'은 선언만으로 정해지지 않고 시가감정으로 확정됩니다. 그래서 심판 절차에서는 감정을 언제 신청하고 감정의 기준일을 언제로 잡느냐가 곧 정산금의 크기를 좌우합니다. 상승 국면이라면 감정이 늦을수록, 하락 국면이라면 이를수록 유리해지므로 상대방은 반대 방향으로 시점을 끌고 가려 합니다. 감정 이후 심리가 길어져 시세가 또 움직였다면 최근 실거래가 자료를 제출해 보완감정이나 재감정을 구하고, 반대로 상대가 오래된 고가 감정 결과를 그대로 밀고 오면 그 감정 시점 이후의 시세 하락 자료로 다투는 방식으로 대응합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 오른 값이 반영되는 자리와 반영되지 않는 자리 가려내기
정산금 하나만 붙들면 실제로 손해가 나는 지점을 놓칩니다. 상승분은 특별수익과 세금, 그리고 그동안의 임대수익에서 각기 다르게 취급되기 때문입니다.
1) 미리 받아 간 부동산은 '받을 때 값'이 아니라 '상속개시 당시 값'으로 잡습니다.
형제 중 누군가 오래전에 땅이나 아파트를 증여받았다면, 그 특별수익은 증여 당시의 값이 아니라 상속개시 당시의 시가로 평가합니다. 20년 전 1억 원짜리로 받은 땅이 아버지 사망 시점에 5억 원이 되어 있었다면 특별수익은 5억 원입니다. 증여받은 것이 금전이라면 그 금액을 증여 시점부터 상속개시 시점까지의 물가변동률을 반영해 상속개시 당시의 화폐가치로 환산한 값을 씁니다(대법원 2009. 7. 23. 선고 2006다28126 판결). 따라서 "옛날에 받은 것을 왜 지금 값으로 따지느냐"는 항변은 통하지 않습니다. 다만 상속개시 이후의 추가 상승분까지 특별수익으로 끌어올 수는 없다는 점이 이 항목의 상한입니다.
2) 세금의 시계는 상속개시일에 고정되어 있습니다.
상속세는 상속개시일 현재의 시가로 계산합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가로 인정되는 것은 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매·감정·수용·경매·공매가액입니다(같은 법 시행령 제49조). 그러니 분할이 늦어져 부동산이 올랐다고 해서 상속세가 늘어나지는 않습니다. 대신 취득가액이 그 상속개시일 시가로 굳어지기 때문에, 그 이후의 상승분은 나중에 처분할 때 양도소득세로 돌아옵니다. 부동산을 단독으로 가져가는 상속인은 오른 시세로 정산금을 물면서 장래의 양도세 부담까지 함께 지게 되므로, 협상 단계에서 이 두 부담을 한꺼번에 계산해 정산금 수준과 지급 방식을 설계해야 합니다.
3) 분할 전까지 쌓인 임대수익은 별도로 청구합니다.
분쟁이 길어지는 동안 그 부동산에서 나온 차임이나 예금 이자 같은 과실은 상속개시 당시에는 없던 재산이므로 원칙적으로 상속재산분할의 대상이 아니고, 공동상속인이 각자의 상속분대로 취득합니다. 대상분할로 특정 상속인의 단독소유가 되고 민법 제1015조에 따라 그 효력이 상속개시 시로 소급하더라도, 그동안의 과실까지 소급해 그 사람이 독차지하게 되는 것은 아닙니다(대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다27132, 27149 판결). 그래서 몇 해 동안 한 사람이 혼자 받아 온 월세는 부당이득반환으로 따로 청구해야 합니다. 다만 상속인들이 합의하면 분할 절차에서 함께 정산할 수 있으므로, 소송을 두 번 하지 않으려면 조정 단계에서 과실 정산까지 한 테이블에 올리는 편이 실익이 큽니다.
결론
값이 오른 상속 부동산에서 진짜 다툼은 "누가 갖느냐"가 아니라 "언제 값으로 계산하느냐"입니다. 오른 값은 정산금에서는 그대로 반영되고, 특별수익에서는 상속개시일까지만 반영되며, 상속세에서는 반영되지 않고 뒤로 미뤄져 양도세로 넘어갑니다. 이 세 자리를 구분하지 못하면, 같은 사실관계에서도 받아야 할 몫이 억 단위로 달라집니다.
또한 시간이 흐를수록 유리해지는 쪽과 불리해지는 쪽이 갈리므로, 감정 시점을 언제로 잡을지와 협의로 끝낼지 심판으로 갈지의 선택은 그 자체가 전략입니다. 협의가 막혀 있는 사이 시세가 크게 움직였다면, 어느 시점의 값으로 무엇을 주장할 수 있는지 지금 한 번 점검을 받아 보시기를 권합니다.
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