법정지상권 지료, 협의가 안 되면 법원이 정하고 밀리면 소멸청구로 이어진다 

법정지상권이 성립하면 토지 소유자와 건물 소유자의 관계는 거기서 끝나지 않습니다. 건물 소유자는 남의 땅 위에 건물을 계속 쓸 권리는 얻지만, 그 대가로 지료를 지급할 의무가 함께 생기기 때문입니다. 문제는 이 지료를 얼마로 할지 당사자끼리 합의가 안 되는 경우가 훨씬 많다는 데 있습니다. 협의가 결렬되면 지료는 저절로 정해지지 않고, 법원에 청구해 판결로 받아내야 하는 절차가 남습니다. 이 글에서는 지료가 어떤 기준으로 정해지는지, 법원 결정 전과 후에 연체 책임이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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법정지상권과 지료 — 성립과 별개로 발생하는 의무

법정지상권은 민법 제366조에 따라 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 지상권입니다. 그런데 이 지상권은 무상이 아닙니다. 민법 제366조는 "지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다"고 규정해, 법정지상권이 성립하는 순간 건물 소유자에게 지료 지급의무가 함께 발생한다는 점을 분명히 하고 있습니다.

실무에서 흔히 하는 오해가 있습니다. 판결이나 등기로 법정지상권이 공식 확인되기 전에는 지료를 낼 필요가 없다고 생각하는 것입니다. 그러나 지료 지급의무 자체는 법정지상권이 성립한 시점, 즉 경매로 토지와 건물의 소유자가 갈린 시점에 이미 발생합니다. 다만 그 금액이 구체적으로 얼마인지는 별도의 절차를 거쳐 정해야 하고, 그 절차가 이 글에서 살펴볼 핵심입니다. 특히 경매로 낙찰받은 토지에 이미 법정지상권이 걸려 있다는 사실을 뒤늦게 안 낙찰자라면, 지료를 어떻게 확보하고 언제부터 청구할 수 있는지가 실질적인 수익성을 좌우하는 문제가 됩니다.

법정지상권이 성립하면 지료 지급의무는 당연히 함께 발생한다 — 다만 그 액수는 협의나 법원의 결정을 거쳐야 확정된다.

지료는 협의가 먼저, 안 되면 법원에 청구해 정한다

지료 액수는 우선 당사자 사이의 합의로 정할 수 있습니다. 등기부에 지료를 등기하거나 별도 계약서를 작성해 액수와 지급 시기를 정하면 그것으로 확정됩니다. 그러나 토지 소유자와 건물 소유자의 이해관계가 정면으로 부딪히는 경우가 많아 협의가 이루어지지 않는 사례가 적지 않고, 이때는 민법 제366조에 따라 당사자 어느 쪽이든 법원에 지료를 정해달라고 청구할 수 있습니다.

이 청구는 지료결정청구소송이라는 별도의 소송으로 다뤄지며, 성질상 형성의 소로 취급됩니다. 법원이 상당하다고 판단한 지료액을 판결로 확정하면 그 금액은 소송 당사자뿐 아니라 이후 토지나 건물의 소유권을 넘겨받는 제3자에게도 그대로 효력이 미칩니다. 즉 한 번 지료가 판결로 정해지면, 토지가 다른 사람에게 팔리거나 건물이 다른 사람에게 넘어가더라도 그 지료액이 새로운 당사자 사이에서도 그대로 기준이 됩니다.

실무에서는 지료를 정해달라는 청구와, 이미 발생한 지료 또는 지료 상당의 부당이득금 지급을 구하는 청구를 하나의 소송에서 함께 제기하는 경우가 많습니다. 지료가 확정되는 시점 이후의 기간에 대해서는 그 확정된 금액대로 지급을 명하고, 그 이전 기간에 대해서는 부당이득 법리로 별도 산정해 정산하는 방식입니다. 이렇게 병합해 청구하면 지료를 먼저 정하는 소송과 밀린 금액을 받아내는 소송을 따로 두 번 거치지 않아도 되어 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

지료 산정 기준 — 법원은 무엇을 보고 금액을 정하나

법원이 지료를 정할 때는 감정평가를 통해 그 토지의 임료 상당액을 산출하는 방식이 일반적입니다. 이때 핵심은, 건물이 이미 서 있어 토지 이용이 제한받는 사정은 고려하지 않고 아무런 제한 없이 토지를 이용할 수 있다고 가정했을 때의 임료를 기준으로 삼는다는 점입니다. 지상건물의 존재로 인한 토지 이용가치 하락분을 반영해 지료를 낮게 잡아주지 않는다는 뜻으로, 건물 소유자에게는 상대적으로 불리하게 작용할 수 있는 대목입니다.

감정평가 과정에서는 토지의 지목·이용 상황, 인근 유사 토지의 임료 시세, 공시지가 등을 종합적으로 참작합니다. 예를 들어 공시지가가 1억 원인 토지라면, 감정평가는 이 공시지가나 인근 실거래가를 참고해 시가를 추정한 뒤, 그 시가에 상당하는 연간 임료율을 곱해 지료를 산출하는 방식을 취하는 것이 일반적입니다. 다만 적용되는 임료율 자체가 법령에 못박혀 있지 않고 사안마다 감정 결과가 다르게 나오는 개별적 판단이라, 일률적인 산정 공식이나 법정 고정 비율이 정해져 있는 것은 아닙니다. 지료를 다투는 소송에서는 감정인이 제출하는 감정평가서가 사실상 결론을 좌우하는 경우가 많아, 감정 절차에서 토지의 실제 이용 상황과 인근 시세 자료를 충분히 제시하는 것이 중요합니다.

• 감정평가 기준 — 건물로 인한 이용 제한을 고려하지 않은 순수 토지 임료

• 참작 요소 — 지목, 인근 임료 시세, 공시지가, 토지의 위치·형상

• 산정 공식은 법정되어 있지 않고 사안별 감정 결과에 따라 달라짐

지료가 정해지기 전에는 연체 책임을 물을 수 없다

지료를 둘러싼 다툼에서 자주 등장하는 쟁점이 있습니다. 아직 협의도 법원의 결정도 없는 상태에서 건물 소유자가 지료를 내지 않았다면, 이를 '연체'로 볼 수 있는가입니다. 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결은, 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었거나 법원에 의해 지료가 결정되었다는 사실이 증명되지 않는 한, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았더라도 이를 지급 지체로 볼 수 없다고 판시했습니다. 지료가 확정되지 않은 상태에서는 애초에 얼마를 언제까지 내야 하는지 자체가 정해지지 않았으므로, 이행지체가 성립할 수 없다는 것입니다.

같은 취지로 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결도, 지료가 결정되지 않았다면 토지 소유자는 2년 이상 지료를 받지 못했다는 이유로 지상권소멸청구를 할 수 없다고 밝혔습니다. 이 판례들이 실무에 던지는 함의는 뚜렷합니다. 토지 소유자라면 지료를 안 낸다고 무작정 기다릴 것이 아니라, 협의가 안 되면 최대한 빨리 지료결정청구소송을 제기해 액수부터 확정 지어야 이후 연체를 이유로 한 소멸청구도 가능해집니다. 반대로 건물 소유자라면 지료가 확정되기 전까지는 채무불이행 책임을 지지 않는다는 점을 알고 있어야, 근거 없는 지료 청구에 불안해하지 않을 수 있습니다.

지료가 협의나 법원의 결정으로 확정되기 전에는, 지료를 지급하지 않았다는 사정만으로 연체나 지상권소멸청구의 근거가 되지 않는다.

지료 확정 전이라도 손 놓고 있을 필요는 없다 — 부당이득반환청구

지료가 정해지기 전에는 연체 책임을 물을 수 없다고 해서, 토지 소유자가 그동안의 사용이익을 전혀 청구할 수 없는 것은 아닙니다. 이행지체 책임(연체 책임)과 부당이득반환청구는 성격이 다른 별개의 청구권입니다. 대법원 2020. 1. 9. 선고 2019다266324 판결은, 토지 소유자가 지료 또는 지료 상당의 부당이득금 지급을 함께 구하는 소송에서 지료가 별도로 확정되지 않은 기간에 대해서도 법정지상권자가 실제로 얻은 토지 사용이익 상당액을 부당이득으로 반환하라고 판단했습니다.

즉 토지 소유자 입장에서는 협의나 지료결정판결을 기다리는 동안에도, 건물 소유자가 그 토지를 사용해 얻은 이익에 상당하는 금액을 부당이득반환청구로 먼저 확보해 둘 수 있습니다. 다만 이 경우에도 그 금액이 얼마인지는 결국 감정평가를 거쳐 법원이 판단하게 되므로, 산정 기준 자체는 앞서 살펴본 지료 산정 방식과 크게 다르지 않습니다. 연체를 이유로 한 지상권소멸청구까지 가려면 별도의 지료 확정 절차가 필요하지만, 밀린 사용대가를 금전으로 회수하는 것만이 목적이라면 부당이득반환청구가 실질적인 대안이 될 수 있습니다.

지료가 확정된 뒤 2년 이상 밀리면 — 지상권소멸청구

지료가 협의나 판결로 일단 정해지고 나면 상황은 달라집니다. 민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에는 지상권설정자, 즉 토지 소유자가 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 이 규정은 법정지상권에도 그대로 적용됩니다. 지료가 확정된 이후 건물 소유자가 2년치에 해당하는 금액을 내지 않으면, 토지 소유자는 소멸청구의 의사표시만으로 지상권을 소멸시킬 수 있는 강력한 수단을 갖게 됩니다.

다만 2년의 연체기간을 계산할 때도 세부적으로 따져야 할 부분이 있습니다. 토지 소유권이 도중에 다른 사람에게 넘어간 경우, 연체기간은 새 소유자를 기준으로 다시 산정해야 하므로 종전 소유자에게 밀린 기간과 새 소유자에게 밀린 기간을 단순히 합산할 수 없습니다. 또한 소멸청구를 하기 전에 건물 소유자가 연체된 지료 일부를 지급해 연체분이 2년 미만으로 줄어들면, 토지 소유자는 더 이상 그 사유로는 소멸청구를 할 수 없습니다. 소멸청구는 그래서 연체가 확인되는 즉시 지체 없이 행사하는 쪽이 안전합니다.

• 지료 확정 후 2년분 이상 연체 시 지상권소멸청구 가능(민법 제287조)

• 토지 소유권 이전 시 연체기간은 새 소유자 기준으로 재산정

• 소멸청구 전 일부 변제로 연체분이 2년 미만이 되면 그 사유로는 청구 불가

지가·조세가 바뀌면 — 지료증감청구권

지료는 한 번 정해지면 영원히 고정되는 금액이 아닙니다. 민법 제286조는 지료가 토지에 관한 조세, 그 밖의 부담의 증감이나 지가의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자가 그 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 지료가 정해진 이후 오랜 시간이 지나 지가가 크게 오르거나 재산세·종합부동산세 부담이 크게 늘었다면, 토지 소유자는 이 규정을 근거로 지료 증액을 청구할 수 있습니다. 반대로 지가가 하락하거나 세 부담이 줄었다면 건물 소유자도 감액을 청구할 수 있습니다. 예컨대 애초 지료를 정할 때 기준으로 삼았던 공시지가가 이후 몇 년 사이 크게 뛰어 처음 산정한 지료가 현재 시세에 비해 지나치게 낮아졌다면, 토지 소유자는 그 변동분을 근거로 증액을 청구할 수 있습니다.

이 지료증감청구권은 관습법상 법정지상권을 포함해 지상권 전반에 적용되는 법리로 다뤄지고 있어, 최초 지료를 정할 때 전제했던 사정이 이후 달라졌다면 재조정 절차를 통해 균형을 맞출 수 있습니다. 다만 증감을 청구하려면 지가나 조세 변동이 '상당하지 아니하게 된' 정도에 이르렀다는 점을 구체적인 자료로 증명해야 하므로, 감정평가나 공시지가 변동 추이 같은 근거를 갖춰 청구하는 것이 실무상 중요합니다.

관습법상 법정지상권에도 지료 법리는 그대로 적용된다

지금까지 살펴본 지료 관련 법리는 민법 제366조가 규정하는 저당권 실행에 따른 법정지상권뿐 아니라, 토지와 건물이 원래 같은 소유자였다가 매매 등으로 각각 다른 소유자에게 넘어가면서 인정되는 관습법상 법정지상권에도 동일하게 적용됩니다. 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결은, 관습법상 법정지상권에 대해서도 별다른 사정이 없는 한 민법의 지상권 관련 규정이 준용되므로, 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 않았다면 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시로 소멸한다고 판시했습니다.

즉 법정지상권이 저당권 실행에 따른 것인지, 매매로 인한 관습법상의 것인지에 따라 지료를 정하는 절차나 연체 시 소멸청구의 결론이 달라지지 않습니다. 어느 쪽이든 협의가 먼저이고, 협의가 안 되면 법원에 청구해 정하며, 정해진 뒤 2년 이상 밀리면 소멸청구로 이어진다는 큰 틀은 같습니다. 다만 관습법상 법정지상권은 성립 요건 자체를 다투는 사례가 많으므로, 지료를 청구하거나 방어하기 전에 법정지상권이 실제로 성립하는지부터 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 토지와 건물의 소유관계가 어떤 경위로 갈렸는지, 매매 당시 건물 철거 특약이 없었는지 같은 성립요건 다툼이 먼저 정리되지 않으면, 지료 액수를 아무리 다퉈봐야 그 전제가 흔들릴 수 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q. 법정지상권이 성립하면 지료는 자동으로 정해지나요?

A. 아닙니다. 법정지상권의 성립과 지료 액수의 확정은 별개입니다. 지료는 당사자의 협의로 정하는 것이 원칙이고, 협의가 안 되면 법원에 지료결정청구소송을 제기해 판결로 정해야 합니다.

Q. 지료가 아직 정해지지 않았는데 안 냈다고 지상권이 없어질 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 판례상 지료가 협의나 법원의 결정으로 확정되기 전에는 지료를 내지 않았다는 사정만으로 연체로 보지 않으므로, 이를 이유로 한 지상권소멸청구는 인정되지 않습니다.

Q. 지료는 어떻게 계산하나요?

A. 통상 감정평가를 통해 산출하며, 건물로 인해 토지 이용이 제한받는 사정은 고려하지 않고 아무 제한 없이 이용할 수 있다고 가정한 임료를 기준으로 삼습니다. 토지의 공시지가·인근 임료 시세가 함께 참작되며, 법으로 정해진 고정 비율은 없고 사안마다 감정 결과에 따라 달라집니다.

Q. 지료가 확정된 뒤에는 언제부터 연체로 볼 수 있나요?

A. 지료가 확정된 시점 이후 지급기일을 넘기면 연체로 봅니다. 이때부터 2년분 이상 밀리면 토지 소유자는 민법 제287조에 따라 지상권소멸청구를 할 수 있습니다.

Q. 지료를 한 번 정하면 계속 그 금액인가요?

A. 아닙니다. 지가나 조세 부담이 크게 달라지면 민법 제286조에 따라 당사자 어느 쪽이든 지료 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 변동 정도를 구체적인 자료로 증명해야 합니다.

Q. 관습법상 법정지상권도 지료 관련 규정이 똑같이 적용되나요?

A. 네. 판례는 관습법상 법정지상권에도 민법의 지상권 규정이 준용된다고 보아, 지료 결정 절차와 2년 연체 시 소멸청구 법리가 동일하게 적용됩니다.

맺음말

법정지상권이 성립했다고 해서 지료 문제까지 저절로 해결되는 것은 아닙니다. 협의가 되지 않으면 법원에 청구해 지료를 정해야 하고, 그 전까지는 연체 책임을 묻기 어렵다는 점, 반대로 일단 지료가 정해지고 나면 2년 이상 밀렸을 때 지상권 자체가 소멸될 수 있다는 점을 양쪽 모두 알아둘 필요가 있습니다.

토지 소유자라면 협의가 지연될수록 지료 확정도 늦어져 결국 자신에게 불리하게 작용할 수 있으므로, 협의가 안 될 기미가 보이면 지료결정청구소송을 서두르는 편이 낫습니다. 건물 소유자라면 지료가 확정된 이후의 지급 관리를 소홀히 하지 않아야 뜻하지 않게 지상권을 잃는 상황을 피할 수 있습니다. 지료 협의 단계부터 감정평가 자료와 지급 내역을 문서로 남겨두는 습관이 훗날 소송으로 번졌을 때 결과를 크게 좌우합니다.

수원·경기남부처럼 임의경매 물건이 꾸준히 나오는 지역에서는 낙찰 이후 지료를 둘러싼 협의와 소송까지 이어지는 사례가 드물지 않습니다. 지료 산정과 연체 책임의 경계를 미리 파악해두면, 불필요한 다툼을 줄이고 자신의 권리를 지키는 데 도움이 될 것입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.