공동명의 부동산 분할, 혼자 진행할 수 있나요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“상속받은 건물인데 형제가 매각에 동의하지 않습니다.”

“제 지분은 있는데 다른 가족이 부동산을 혼자 사용하고 있습니다.”

“이제는 공동명의를 끝내고 제 몫을 정리하고 싶습니다.”

공동명의 부동산 분할을 고민하는 분들이 많이 겪는 문제입니다.

공유 부동산 전체를 매각하려면 다른 공유자의 동의가 필요합니다. 다만 자신의 공유지분 자체는 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 민법 제263조는 공유자가 자신의 지분을 처분할 수 있도록 하고, 제264조는 다른 공유자의 동의 없이 공유물 전체를 처분하거나 변경할 수 없도록 규정하고 있습니다.

따라서 “상대방이 반대하니 아무것도 할 수 없다”고 단정할 필요는 없습니다.

공동명의 부동산 분할, 상대방이 거부해도 가능할까요?

민법 제268조에 따르면 공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 일정 기간 분할하지 않기로 한 약정이 있다면 그 내용을 함께 확인해야 합니다.

따라서 다른 공유자가 공동명의 부동산 분할에 동의하지 않는다고 해서 공유관계를 계속 유지해야 하는 것은 아닙니다.

먼저 공유자들 사이에서 매각이나 지분 이전, 현물분할 방법을 협의할 수 있습니다. 협의가 이루어지지 않는다면 공유물분할청구소송을 통해 법원에 분할을 청구할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 단순히 “팔고 싶습니다”라고 주장하는 것이 아니라 현재 부동산에 어떤 분할 방법이 현실적인지를 검토하는 것입니다.

공유물분할은 어떤 방식으로 이루어질까요?

공동명의 부동산 분할에서는 크게 현물로 나누는 방법과 부동산을 매각하여 대금을 지분에 따라 나누는 방법이 문제 됩니다.

민법 제269조는 공유자 사이에 분할 방법에 관한 협의가 이루어지지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 현물분할이 어렵거나 분할하면 부동산 가치가 현저하게 감소할 우려가 있다면 법원이 경매를 명할 수 있습니다.

따라서 공동명의 부동산 분할이 반드시 경매로 끝나는 것은 아닙니다.

토지라면 면적과 진입로, 용도 등을 고려하여 물리적으로 나눌 수 있는지 검토할 수 있습니다. 건물이나 아파트처럼 현실적으로 나누기 어려운 부동산이라면 한 공유자가 부동산을 가져가고 상대방에게 지분 상당액을 지급하는 방법이나 경매를 통한 대금분할 가능성을 함께 검토하게 됩니다.

공동명의 부동산 분할을 준비한다면 무엇부터 확인해야 할까요?

가장 먼저 등기부등본을 확인하여 공유자와 정확한 지분 비율을 확인해야 합니다.

그다음 현재 부동산 시세와 이용 상태, 담보대출이나 근저당권 등 권리관계, 다른 공유자와 주고받은 협의 내용을 정리해야 합니다.

특히 한 공유자가 부동산 전체를 장기간 단독으로 사용하고 있다면 단순한 분할 문제에서 끝나지 않을 수 있습니다.

다른 공유자의 사용·수익을 배제한 경위에 따라 부당이득 반환이나 사용이익 문제가 함께 발생할 수 있으므로 점유 관계도 확인할 필요가 있습니다.

즉, 공동명의 부동산 분할은 아래 세 가지를 나누어 검토해야 합니다.

공유관계를 어떤 방법으로 끝낼 것인지, ​현재 부동산의 가치를 어떻게 평가할 것인지, ​단독사용이나 비용 부담 등 정산할 문제가 있는지입니다.

공동명의 부동산 분할, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 공동명의 부동산 분할은 다른 공유자가 반대해도 가능한가요?

가능성을 검토할 수 있습니다. 협의가 되지 않는다면 공유물분할청구소송을 통해 법원에 분할 방법을 정해 달라고 청구할 수 있습니다.

Q. 공동명의 부동산 분할 전에 제 지분만 매각할 수 있나요?

자신의 공유지분 자체는 원칙적으로 처분할 수 있습니다. 다만 지분만 매수하려는 사람이 제한적일 수 있고 가격이 전체 부동산의 단순 지분가치보다 낮게 형성될 가능성도 있어 분할과 지분 매각 중 어느 방법이 유리한지 검토할 필요가 있습니다.

Q. 공동명의 부동산 분할을 하면 무조건 경매로 넘어가나요?

그렇지 않습니다. 현물분할 가능성과 부동산의 형태, 경제적 가치 등을 먼저 검토합니다. 현물로 나누기 어렵거나 가치가 크게 감소할 우려가 있을 때 경매를 통한 대금분할이 문제 될 수 있습니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 후 제43기 사법연수원을 수료하였습니다. 변호사뿐 아니라 세무사와 변리사 자격을 보유하고 있으며, 제이엘파트너스 법률사무소 대표변호사로 다양한 부동산 분쟁을 검토해 왔습니다.

공유물분할 사건에서는 등기상 지분만 확인해서는 부족합니다. 부동산의 시세와 이용 현황, 단독점유, 비용 부담, 현실적인 분할 방법까지 함께 분석해야 합니다.

임영호 변호사는 현재 공유관계를 객관적으로 검토하여 협의로 해결할 부분과 소송을 통해 정리할 부분을 구분하는 데 도움을 드립니다.

공동명의를 계속 유지하기 어렵다면 지금 확인해야 합니다.

다른 공유자가 반대한다고 계속 기다리기만 하면 부동산을 사용하지 못하면서 세금이나 관리비 부담만 이어질 수 있습니다.

반대로 지분을 급하게 처분하면 예상보다 낮은 가격에 정리되는 문제가 발생할 수도 있습니다.

공동명의 부동산 분할을 고민하고 있다면 등기부등본과 지분 비율, 현재 시세와 이용 현황부터 확인해보시기 바랍니다.

협의가 어렵다면 공유물분할청구소송을 포함하여 현재 상황에서 어떤 분할 방법이 현실적인지 검토해보는 것이 필요합니다.