건물인도청구소송, '청구 기각' 이끌어낸 사례 

안녕하세요. 법무법인 어진, 부동산전문변호사 하동권입니다.

“임대인과 계약하고 보증금도 지급했습니다.”

“그동안 문제없이 영업했는데 신탁사가 갑자기 불법점유라고 합니다.”

신탁된 부동산을 임차한 경우 이런 문제가 발생할 수 있습니다.

부동산 신탁이 이루어지면 원칙적으로 신탁재산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 이전되므로, 임대차계약 당시 누구에게 임대권한이 있었는지와 수탁자의 동의가 있었는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

이번 사건은 신탁사가 서면 동의가 없다는 이유로 임차인을 상대로 건물인도청구소송을 제기했지만, 거래 과정과 자금 흐름 등을 토대로 묵시적인 승낙이 있었다는 점이 인정되어 청구가 기각된 사례입니다.

청구 : 건물인도 → 결과 : 원고 청구 기각

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사건개요 >>

의뢰인은 임대인과 임대차계약을 체결하고 신탁된 상가에서 음식점을 운영해 왔습니다.

이후 수탁자인 신탁사가 사전 서면동의 없이 체결된 임대차라는 이유로 의뢰인의 점유가 적법하지 않다고 주장하며 건물인도청구소송을 제기하였습니다.

의뢰인은 실제 임대차 경위와 신탁사의 관여 정황을 입증하여 현재 영업 중인 건물에 대한 점유권원을 방어해야 하는 상황이었습니다.

<< 변호인의 조력 및 결과 >>

① 신탁관계 분석

하동권 변호사는 신탁원부와 임대차계약 내용을 검토하여 임대권한과 사전승낙 조항의 구조를 확인하였습니다. 단순히 서면동의서가 존재하지 않는다는 사실만 볼 것이 아니라 실제 계약 체결 전후의 신탁사 관여 여부를 함께 살펴야 한다는 방향으로 사건을 정리하였습니다.

② 거래 경위 정리

임대차계약 체결부터 보증금 지급, 영업 개시까지의 과정을 시간순으로 분석하였습니다. 계약이 은밀하게 이루어진 것이 아니라 신탁 관계 속에서 임차인의 존재와 영업 상황을 인식할 수 있었던 정황을 구체적으로 정리하였습니다.

③ 자금 흐름 입증

임대차와 관련하여 실제로 오간 금전의 흐름과 관련 자료를 확보하여 제출하였습니다. 이를 통해 형식적인 서류뿐 아니라 실제 거래관계에서도 임대차를 용인한 것으로 볼 수 있는 사정이 있다는 점을 주장하였습니다.

④ 묵시적 승낙 주장

신탁사의 명시적인 서면동의가 없다는 사실만으로 의뢰인의 점유를 곧바로 불법으로 평가하기 어렵다는 점을 소명하였습니다. 계약 과정과 자금 흐름, 사건 전후의 여러 정황을 종합하면 신탁사가 임대차관계를 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 수 있다고 주장하였습니다.

변호인은 신탁원부의 문구만을 기준으로 대응하지 않고 실제 임대차가 체결되고 유지된 과정과 신탁사의 관여 정황을 종합적으로 정리하였습니다.

이를 바탕으로 의뢰인이 아무런 권원 없이 건물을 점유하고 있는 것이 아니라는 점을 재판부에 소명하였습니다.

그 결과, 법원은 신탁사가 해당 임대차를 묵시적으로 승낙한 것으로 판단하여 신탁사의 건물인도청구를 기각하였습니다.

→ 결과 : 건물인도청구 기각

신탁부동산이면 임대차계약이 모두 무효일까요?

그렇게 단정할 수는 없습니다.

대법원은 부동산 신탁이 이루어지면 수탁자 앞으로 소유권이 이전되고 수탁자가 신탁재산에 대한 관리권을 갖는다고 보고 있습니다.

또한 신탁계약에서 위탁자가 수탁자의 사전승낙을 받아 임대하도록 정한 경우, 해당 승낙 여부와 신탁원부의 내용은 임대차의 법적 효과를 판단할 때 중요한 요소가 될 수 있습니다.

따라서 건물인도청구소송을 받았다면 다음 내용을 먼저 확인해야 합니다.

• 신탁등기가 언제 이루어졌는지입니다.

• 신탁원부에서 임대권한을 누구에게 부여하고 있는지입니다.

• 임대차계약 체결 당시 신탁사가 어떤 방식으로 관여했는지입니다.

• 보증금이나 차임이 누구에게 지급되었는지입니다.

• 신탁사가 임차인의 입점과 영업 사실을 알고 있었는지입니다.

건물인도청구소송에서는 무엇을 입증해야 할까요?

소유자가 불법점유를 이유로 건물 반환을 청구하는 경우에는 실제 점유자가 누구인지와 그 점유자에게 적법한 점유권원이 존재하는지가 중요합니다. 대법원도 소유권에 기한 인도청구에서 현실적 점유와 점유권원의 존재를 구분해 판단하고 있습니다.

따라서 임차인이라면 다음 자료를 확보할 필요가 있습니다.

• 임대차계약서입니다.

• 신탁원부와 등기사항증명서입니다.

• 보증금·차임 지급내역입니다.

• 신탁사 또는 위탁자와 주고받은 문서·메시지입니다.

• 입점·영업 과정에서 신탁사가 관여한 자료입니다.

건물인도청구소송, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 건물인도청구소송에서 신탁사의 서면동의가 없으면 반드시 퇴거해야 하나요?

서면동의가 없다는 사정은 중요하지만 그것만으로 모든 사건의 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 신탁계약 내용과 실제 임대차 체결 경위, 승낙 여부를 구체적으로 검토해야 합니다.

Q. 건물인도청구소송에서 임대인과 정상적으로 계약했다는 사실만 입증하면 되나요?

신탁부동산이라면 임대인에게 실제 임대권한이 있었는지도 확인해야 합니다. 신탁재산의 소유권과 관리권은 원칙적으로 수탁자에게 이전되므로 신탁원부 확인이 중요합니다.

Q. 건물인도청구소송에서 신탁사의 묵시적 동의도 주장할 수 있나요?

구체적인 사실관계에 따라 검토할 수 있습니다. 이번 사례처럼 계약 과정과 자금 흐름, 신탁사의 관여 정황 등이 있다면 서면동의 외의 사정도 함께 주장할 필요가 있습니다.

왜 하동권 변호사를 선택해야 할까요?

신탁부동산의 건물인도청구소송은 임대차계약서 한 장만으로 판단하기 어려운 사건입니다.

신탁등기와 신탁원부, 임대권한, 실제 계약 과정과 자금 흐름을 함께 분석해야 점유의 법적 근거를 제대로 판단할 수 있습니다.

하동권 변호사는 관련 자료를 토대로 상대방의 인도청구 근거와 임차인이 방어할 수 있는 점유권원을 구분하여 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

소장을 받았다면 신탁원부부터 확인해야 합니다.

신탁사가 건물인도청구소송을 제기했다는 이유만으로 바로 퇴거해야 한다고 단정할 필요는 없습니다.

반대로 임대인과 계약했다는 사실만 믿고 대응해서도 안 됩니다.

신탁원부와 임대차계약서, 보증금 지급내역과 신탁사의 관여자료를 함께 확인하여 현재 점유가 어떤 법적 근거를 갖고 있는지부터 검토해보시기 바랍니다.