주택매매 사기, 계약금 회수 가능할까요 

안녕하세요. 법무법인 어진, 수원부동산사기변호사 하동권입니다.

“등기부까지 확인했는데 문제가 있을 줄 몰랐습니다.”

“계약금과 중도금까지 지급한 뒤에야 다른 사람에게도 매도했다는 사실을 알았습니다.”

“매도인이 연락을 받지 않는데 돈을 돌려받을 수 있을지 걱정됩니다.”

주택매매 사기 피해를 알게 되면 형사고소부터 생각하기 쉽습니다. 그러나 실제 피해 회복까지 생각한다면 상대방이 무엇을 속였는지뿐 아니라 이미 지급한 돈을 어떻게 확보할 것인지도 함께 검토해야 합니다.

특히 시간이 지나 상대방이 부동산이나 예금 등 재산을 처분하면 나중에 민사소송에서 승소하더라도 실제 회수가 어려워질 수 있습니다.

어떤 경우 주택매매 사기가 문제될까요?

주택매매 과정에서 손해가 발생했다고 해서 모든 사건이 형사상 사기죄가 되는 것은 아닙니다.

계약 당시 상대방에게 속이려는 행위가 있었는지, 그 말을 믿고 계약금이나 잔금을 지급했는지, 그 결과 재산상 손해가 발생했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

대표적으로 다음과 같은 상황을 살펴볼 수 있습니다.

• 소유자가 아닌데 자신이 소유자라고 속인 경우입니다.

• 이미 처분한 주택을 다시 매도하려 한 경우입니다.

• 중요한 권리관계나 처분 제한 사실을 숨긴 경우입니다.

• 허위 서류를 이용해 정상적인 거래처럼 설명한 경우입니다.

• 처음부터 계약을 정상적으로 이행할 의사나 능력이 없었던 정황이 있는 경우입니다.

▪ 형법 제347조 사기

사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득하면 현재 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

다만 핵심은 계약이 나중에 이행되지 않았다는 결과만이 아닙니다. 계약 당시부터 어떤 설명을 했고, 무엇을 숨겼으며, 그 시점에 이행 의사가 있었는지​를 자료로 확인해야 합니다.

피해금을 돌려받으려면 무엇부터 준비해야 할까요?

주택매매 사기 피해는 형사절차와 민사절차를 구분하여 준비할 필요가 있습니다.

1. 거래 과정을 시간순으로 정리합니다

: 처음 매물을 알게 된 시점부터 계약서 작성, 계약금·중도금·잔금 지급, 사기를 의심하게 된 시점까지 정리해야 합니다.

2. 기망행위를 보여주는 자료를 확보합니다

: 매매계약서, 등기부등본, 문자, 카카오톡, 녹취, 광고 화면, 계좌이체내역 등 상대방의 설명과 실제 사실이 달랐음을 보여주는 자료가 중요합니다.

3. 상대방의 재산을 확인합니다

: 형사고소는 처벌을 위한 절차이고 피해금 회수가 자동으로 이루어지는 절차는 아닙니다. 계약금이나 매매대금 반환, 손해배상을 구하려면 별도의 민사청구가 필요한 경우가 있습니다.

4. 가압류 필요성을 검토합니다

: 가압류는 손해배상청구권과 같은 금전채권의 장래 강제집행을 위해 상대방의 재산을 미리 보전하는 절차입니다.

법원은 청구할 권리가 존재하는지뿐 아니라 가압류하지 않으면 향후 집행이 불가능하거나 매우 어려워질 우려가 있는지도 살펴봅니다. 상대방의 재산 처분이나 은닉 가능성 등도 보전 필요성 판단에 고려될 수 있습니다.

따라서 주택매매 사기 피해가 의심된다면 형사고소장 작성만 준비할 것이 아니라 피해금 회수 가능성과 상대방 재산 보전까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.

주택매매 사기, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 주택매매 사기는 계약을 위반하면 바로 성립하나요?

그렇지 않습니다. 단순한 계약 불이행과 형사상 사기는 구분해야 합니다. 계약 당시부터 허위 설명이나 사실 은폐 등 기망행위가 있었는지를 확인해야 합니다.

Q. 주택매매 사기는 형사고소하면 계약금도 돌려받을 수 있나요?

형사고소만으로 지급한 금액이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 사안에 따라 계약금 반환이나 손해배상을 위한 민사절차를 별도로 검토해야 합니다.

Q. 주택매매 사기 피해라면 가압류를 바로 신청할 수 있나요?

모든 사건에서 가압류가 인정되는 것은 아닙니다. 반환받아야 할 금전채권과 상대방의 재산을 미리 보전해야 할 필요성을 자료로 소명해야 합니다.

왜 하동권 변호사를 선택해야 할까요?

주택매매 사기는 부동산 계약만 살펴보는 사건이 아닙니다.

매도인의 설명과 계약 당시 권리관계, 금전 지급 과정, 형사상 기망행위와 민사상 반환청구, 상대방 재산에 대한 보전처분까지 연결하여 검토해야 합니다.

하동권 변호사는 사건 초기부터 계약서와 등기자료, 송금내역과 당사자 간 대화를 토대로 사실관계를 정리하고, 형사고소와 피해금 회수를 위해 어떤 절차를 나누어 준비해야 하는지 검토하는 데 도움을 드립니다.

상대방이 재산을 처분하기 전에 대응해야 합니다.

주택매매 사기 피해는 상대방을 처벌하는 것만큼 실제 피해금을 어떻게 회수할 것인지가 중요합니다.

상대방이 연락을 피하고 있거나 재산을 처분하려는 정황이 있다면 시간을 두고 기다리기보다 현재 확보한 계약서와 이체내역, 대화자료부터 보존해야 합니다.

주택매매 사기가 의심되는 상황이라면 형사상 다툴 부분과 민사상 반환을 청구할 부분, 가압류 등 재산보전이 필요한 부분을 나누어 현재 가능한 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.