근저당 있는 집을 샀다가 경매로 잃었다면 매도인에게 묻는 담보책임 

집을 살 때 등기부에 근저당이 잡혀 있어도, 매도인이 잔금으로 대출을 정리하겠다고 하면 대부분 그 말을 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 매도인이 약속과 달리 근저당 채무를 갚지 않았고, 결국 그 저당권이 실행되어 집이 경매에 넘어가면서 매수인이 애써 취득한 소유권을 통째로 잃는 경우가 있습니다. 이런 상황에서 매수인은 그저 운이 나빴다고 받아들여야 하는 걸까요, 아니면 매도인에게 법적 책임을 물을 방법이 있을까요. 민법은 이런 경우를 대비해 매도인에게 별도의 담보책임을 지우고 있습니다. 이 글에서는 근저당 있는 집을 샀다가 경매로 소유권을 잃었을 때 매도인에게 어떤 책임을 얼마나 물을 수 있는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

근저당 있는 집, "설마 괜찮겠지"가 위험한 이유

매매계약 당시 등기부에 근저당이 설정되어 있어도 계약 자체가 무효가 되지는 않습니다. 실무에서는 매도인이 잔금으로 근저당 채무를 상환하고 말소하기로 하거나, 매수인이 그 채무를 인수하는 조건으로 매매대금을 그만큼 낮추는 방식이 흔히 쓰입니다. 문제는 매도인이 잔금을 다른 용도로 써버리거나 애초에 상환할 자력이 없어, 등기부상 근저당이 그대로 남은 채 소유권만 매수인에게 넘어가는 경우입니다.

이 상태에서 근저당권자가 채무불이행을 이유로 임의경매를 신청하면, 매수인은 자신이 대금을 다 치르고 등기까지 마친 집을 낙찰자에게 넘겨야 하는 상황에 놓입니다. 근저당은 채무자가 매도인인 경우도 있고, 매도인이 아닌 제3자가 물상보증인으로 담보를 제공한 경우도 있는데, 어느 쪽이든 그 저당권의 실행으로 매수인이 소유권을 잃는다는 결과는 같습니다. 이때 매수인이 기댈 수 있는 것이 매도인의 법정 담보책임입니다.

민법 제576조 — 저당권 실행으로 소유권을 잃었을 때의 매도인 책임

민법 제576조는 "매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때"에 매도인이 책임을 지도록 정하고 있습니다. 이 조문이 요구하는 요건은 세 가지입니다. 매매 목적물에 저당권(근저당 포함)이나 전세권이 설정되어 있었을 것, 그 저당권이 실제로 행사되어 경매로 이어졌을 것, 그 결과 매수인이 소유권을 아예 취득하지 못했거나 이미 취득한 소유권을 잃었을 것입니다. 근저당은 채권최고액 범위에서 담보하는 저당권의 한 형태이므로, 제576조가 말하는 저당권에 그대로 포함됩니다.

이 조문이 특히 의미를 갖는 지점은, 매수인의 소유권 상실이 매도인의 계약 위반이나 사기 때문이 아니라 제3자인 근저당권자의 정당한 권리 행사 때문에 발생한다는 데 있습니다. 매도인이 딱히 잘못한 게 없어 보여도, 매매 목적물에 흠결(저당권)을 지닌 채 넘긴 이상 그 위험은 매도인이 지도록 법이 정해둔 것입니다. 이런 성격 때문에 담보책임은 매도인의 고의·과실을 따지지 않는 무과실책임으로 이해됩니다.

저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하지 못했거나 취득한 소유권을 잃으면, 매도인의 고의·과실을 따지지 않고 민법 제576조의 담보책임이 발생한다.

저당권 있는 줄 알고 샀어도 책임을 물을 수 있다 — 선의·악의 불문

담보책임에 관한 다른 조문들과 비교하면 제576조의 특징이 뚜렷해집니다. 예컨대 매매 목적물에 지상권·지역권·유치권 같은 제한물권이 설정되어 있는 경우를 정한 민법 제575조는, 매수인이 계약 당시 그 사실을 몰랐던 경우(선의)에만 담보책임을 인정합니다. 매수인이 제한물권의 존재를 알고 샀다면 그 부담을 감수하고 산 것으로 보아 책임을 물을 수 없다는 취지입니다.

그런데 제576조는 이런 선의·악의 구분을 두지 않습니다. 매수인이 계약 당시 근저당이 설정되어 있다는 사실을 이미 알고 있었더라도, 나중에 그 저당권이 실행되어 소유권을 잃으면 매도인에게 해제·상환청구·손해배상을 구할 수 있습니다. 근저당의 존재를 안다는 것과 그 저당권이 실제로 실행되어 집을 통째로 잃을 위험까지 감수한다는 것은 전혀 다른 문제이기 때문입니다. 통상 매수인은 매도인이 잔금으로 이를 정리하리라 믿고 거래하므로, 그 신뢰가 깨졌을 때 발생하는 손실까지 매수인 혼자 떠안게 할 수는 없다는 것이 이 조문의 취지입니다.

담보책임 발생 시 매수인이 쓸 수 있는 세 가지 권리

제576조는 매수인에게 상황에 맞춰 고를 수 있는 세 가지 구제수단을 열어 두고 있습니다. 첫째는 계약해제권(제576조 제1항)입니다. 저당권 실행으로 소유권을 아예 취득하지 못했거나 취득한 소유권을 잃었다면, 매수인은 매매계약을 해제하고 이미 지급한 대금의 반환을 구할 수 있습니다. 둘째는 출재상환청구권(제576조 제2항)입니다. 매수인이 경매를 막기 위해 자기 돈으로 근저당 채무를 대신 갚아 소유권을 지켜낸 경우, 굳이 계약을 해제하지 않고도 그 지출한 금액을 매도인에게 청구할 수 있습니다. 셋째는 손해배상청구권(제576조 제3항)으로, 해제나 상환청구를 하고도 남는 손해가 있다면 별도로 배상을 구할 수 있습니다.

• 계약해제 — 소유권을 취득하지 못했거나 이미 잃었을 때, 대금 반환을 구하며 계약관계를 정리.

• 출재상환청구 — 매수인이 자비로 근저당 채무를 갚아 소유권을 지킨 경우, 그 지출액을 매도인에게 청구.

• 손해배상청구 — 위 두 가지로도 메워지지 않는 손해가 있을 때 별도로 배상 청구.

세 권리는 중첩적으로 행사할 수 있어, 예컨대 해제와 함께 손해배상을 구하는 것도 가능합니다. 다만 실무에서는 경매개시 단계에서 매수인이 소유권을 지키기 위해 서둘러 채무를 대신 갚는 경우가 많은데, 이때는 해제보다 출재상환청구권을 쓰는 편이 소유권을 그대로 유지하면서 지출한 돈만 돌려받을 수 있어 유리합니다.

손해배상 범위 — 신뢰이익 배상이지 이행이익 배상이 아니다

손해배상을 구할 때 가장 많이 부딪히는 쟁점이 배상 범위입니다. 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결은 가등기의 목적이 된 부동산을 매수했다가 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 마쳐져 소유권을 상실한 사안에서, 이런 경우도 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃은 경우와 유사하다고 보아 민법 제576조를 준용하면서, 손해배상의 범위를 신뢰이익으로 판단한 원심을 유지했습니다. 신뢰이익은 그 매매계약이 유효하다고 믿고 지출한 비용, 즉 매매대금·취득세·중개수수료 등 계약을 신뢰해 지출한 손해를 가리킵니다.

이는 타인의 권리를 매매한 경우(제570조)의 손해배상이 원칙적으로 이행이익, 즉 계약이 정상적으로 이행되었다면 얻었을 이익(추탈 당시 시가 상당액)까지 포함하는 것과 대비됩니다. 근저당이 실행되어 소유권을 잃은 경우 손해배상을 청구하더라도, 그 사이 집값이 올랐다면 그 상승분(전매차익)까지 당연히 받을 수 있는 것은 아니라는 뜻입니다. 아울러 손해배상 범위를 정할 때 매수인 쪽에도 손해 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면 법원이 이를 참작해 배상액을 줄일 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

매도인이 "책임 없다"고 버틸 때 — 담보책임 면제특약의 한계

매매계약서에 "현 상태 그대로 매매하며 담보책임을 일체 면제한다" 같은 문구가 들어 있는 경우가 있습니다. 이런 특약이 있으면 매도인은 담보책임을 면할 수 있는 것이 원칙입니다. 그러나 민법 제584조는 이 원칙에 중요한 예외를 둡니다. 담보책임을 면하는 특약이 있더라도, 매도인이 알고 고지하지 않은 사실이나 제3자에게 따로 권리를 설정·양도한 행위에 대해서는 그 책임을 면하지 못한다는 것입니다.

근저당은 등기부에 공시되어 있어 매도인이 그 존재 자체를 몰랐다고 주장하기는 사실상 어렵습니다. 오히려 근저당 채무를 잔금으로 정리하겠다고 약속해놓고 이를 지키지 않은 것이라면, 매도인이 알면서도 실제 상환 여부를 고지하지 않은 사정으로 평가될 여지가 큽니다. 따라서 계약서에 담보책임 면제 문구가 있다는 이유만으로 매도인이 곧바로 책임을 벗어난다고 단정할 수 없고, 그 특약이 어떤 경위로 들어갔는지, 매도인이 근저당 채무 상환 여부를 알고 있었는지를 함께 따져야 합니다.

소송 전에 확인해야 할 것 — 권리행사 기한과 준비 자료

물건의 하자에 대한 담보책임(제580조·제581조)은 민법 제582조에 따라 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 하는 단기 제척기간이 걸려 있습니다. 반면 저당권·전세권의 행사로 인한 제576조의 권리에는 이런 별도의 단기 제척기간 규정이 적용되지 않아, 일반 채권의 소멸시효 법리를 따르는 것으로 보는 것이 통상적인 설명입니다. 다만 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지고 매도인의 자력이 나빠질 위험도 있으므로, 소유권을 잃은 사실을 확인한 즉시 대응하는 것이 안전합니다.

실제로 청구를 준비한다면 매매계약서, 등기부등본(근저당 설정일자와 채무자·채권최고액), 경매개시결정문과 배당표, 매매대금 및 부대비용 지급 영수증, 매수인이 직접 채무를 변제했다면 그 변제 사실을 증명하는 자료를 함께 정리해두어야 합니다. 매도인과의 대화나 문자로 잔금 상환 약속이 오간 기록이 있다면 이 역시 담보책임 면제특약의 예외를 주장하는 데 유용한 증거가 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약할 때 근저당이 있는 걸 알고 샀는데도 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제576조는 매수인의 선의·악의를 따지지 않으므로, 근저당의 존재를 알고 매수했더라도 그 저당권이 실제로 실행되어 소유권을 잃었다면 매도인에게 계약해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 매도인이 잔금으로 근저당을 갚기로 구두로 약속했는데 지키지 않았다면요?

A. 구두 약속이라도 협상 과정에서 오간 정황(문자·통화 녹음 등)을 남겨두면 나중에 담보책임 면제특약의 예외를 주장하거나 손해배상액을 산정할 때 유리한 증거가 됩니다. 다만 약속 이행 여부와 별개로 근저당이 실행된 이상 제576조에 따른 책임은 그 자체로 발생합니다.

Q. 경매를 막으려고 제가 직접 근저당 채무를 갚았습니다. 이 돈은 어떻게 되나요?

A. 이런 경우를 위해 민법 제576조 제2항이 출재상환청구권을 정하고 있습니다. 매수인이 소유권을 지키기 위해 자기 돈으로 채무를 갚았다면, 계약을 해제하지 않고도 그 지출한 금액을 매도인에게 청구할 수 있습니다.

Q. 손해배상을 청구하면 그동안 오른 집값도 받을 수 있나요?

A. 어렵습니다. 대법원 92다21784 판결이 제시한 기준에 따르면 제576조의 손해배상은 계약을 신뢰해 지출한 비용(신뢰이익) 배상이 원칙이라, 시세 상승분과 같은 이행이익까지 당연히 포함되지는 않습니다.

Q. 매매계약서에 담보책임을 면제한다는 문구가 있으면 그걸로 끝인가요?

A. 그렇지 않습니다. 민법 제584조에 따라 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실에 대해서는 면제특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다. 근저당은 등기부로 공시되는 사실이라 매도인이 몰랐다고 주장하기 어려운 경우가 많습니다.

Q. 언제까지 이 권리를 행사해야 하나요?

A. 물건의 하자를 다루는 제580·581조와 달리 제576조에는 6개월 같은 별도의 단기 제척기간이 없어 일반 소멸시효를 따르는 것으로 설명됩니다. 다만 증거와 매도인의 자력이 시간이 지날수록 불리해질 수 있으므로 소유권 상실을 확인하는 즉시 준비하는 것이 안전합니다.

맺음말

근저당이 설정된 집을 매수했다가 그 저당권이 실행되어 소유권을 잃는 것은 매수인 입장에서 대비하기 어려운 손실입니다. 그러나 민법 제576조는 이런 상황을 위해 계약해제권·출재상환청구권·손해배상청구권이라는 세 가지 구제수단을 마련해두고 있고, 매수인이 근저당의 존재를 알고 샀는지는 따지지 않습니다. 다만 손해배상의 범위가 신뢰이익에 한정되고 매도인의 면제특약 주장과도 부딪힐 수 있는 만큼, 계약 경위와 증거를 어떻게 정리하느냐에 따라 실제로 받을 수 있는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

등기부상 근저당이 걸린 집을 계약했다가 예상치 못하게 경매로 소유권을 잃었다면, 우선 등기부와 배당표부터 확보해 매도인에게 어떤 책임을 어떤 방식으로 물을 수 있는지 검토해보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.