보증금 못 받았다면, 집을 비우지 않아도 되는 동시이행항변의 조건 

임대차 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면서 집을 비워달라고 요구하는 경우가 적지 않습니다. 이때 임차인이 흔히 겪는 불안은 "보증금을 못 받은 채로 이사부터 나가면 어떻게 받아내나"라는 것입니다. 결론부터 말하면 임차인에게는 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 되는 법적 권리, 즉 동시이행항변권이 있습니다. 다만 이 권리는 무조건적인 방패가 아니라서 어떤 상황에서 힘을 잃고 어떤 상황에서 오히려 임차인에게 새로운 의무를 지우는지 정확히 알아야 합니다. 이 글에서는 동시이행항변권이 실제로 어떻게 작동하는지, 그리고 계속 거주할 때 함께 따라오는 책임까지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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임대차 종료 후 목적물반환과 보증금반환 — 동시이행관계의 기초

민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임대차 계약은 임대인의 목적물 사용·수익 제공 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 맞물린 쌍무계약이고, 계약이 끝나면 이 관계는 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무로 형태를 바꿉니다. 두 의무 중 어느 하나만 먼저 이행해야 할 이유가 없으므로, 법은 둘을 같은 시점에 주고받도록 설계해 두었습니다.

이 원칙을 확립한 판례가 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결입니다. 이 판결은 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 목적물 명도의무와 임대인이 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하며, 두 의무 사이에는 동시이행관계가 있다고 명시했습니다. 이 법리에 따라 임차인이 동시이행항변권을 근거로 목적물을 계속 점유하는 것은 단순히 버티는 행위가 아니라 보증금반환채권을 실현하기 위한 정당한 권리행사로 평가됩니다. 즉 보증금을 받지 못한 상태에서 집을 비우지 않는 선택은 법이 예정한 정상적인 절차입니다.

임대차 종료 후 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다 — 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않는 것은 정당한 권리행사이지 불법점유가 아니다.

보증금을 못 받았다면 집을 비우지 않아도 되는 법적 근거

주택임대차보호법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다"고 정합니다. 계약 기간이 끝났다고 해서 임차인이 곧바로 권원 없는 점유자가 되는 것이 아니라, 보증금을 돌려받기 전까지는 법률상 여전히 임대차 관계의 당사자로 취급된다는 뜻입니다. 이 조항 덕분에 임차인은 집주인이 이사를 독촉하더라도 보증금 반환과 명도를 동시에 이행하자고 맞설 수 있는 법적 지위를 계속 유지합니다.

실무에서 임대인이 흔히 하는 주장은 "계약 기간이 끝났으니 일단 나가고 보증금은 나중에 정산해서 주겠다"는 방식입니다. 그러나 이는 동시이행관계를 임차인에게 불리하게 뒤집는 요구입니다. 임차인이 먼저 집을 비우면 목적물반환의무를 스스로 이행해버린 셈이 되어 동시이행항변권의 근거가 사라지고, 이후 임대인이 보증금 지급을 미루거나 일부만 주겠다고 나와도 이를 강제할 지렛대가 약해집니다. 따라서 보증금을 받지 못한 상태라면 먼저 이사부터 나가지 말고, 집주인에게 보증금과 명도를 동시에 처리하자는 뜻을 명확히 밝혀두는 것이 원칙입니다.

• 계약 기간 만료 = 임대차관계 종료 아님 — 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 법률상 존속.

• 임차인이 먼저 집을 비우면 동시이행항변권의 근거(목적물반환의무 불이행 상태)가 사라짐.

• 보증금 반환과 명도는 동시에 처리한다는 뜻을 임대인에게 문자·내용증명 등으로 명확히 남겨둘 것.

동시이행항변권이 무너지는 순간 — 임대인의 이행제공

동시이행항변권은 영구히 유지되는 권리가 아니라, 임대인이 자기 채무를 이행제공하는 순간 힘을 잃습니다. 민법 제536조가 말하는 이행제공은 원칙적으로 현실제공, 즉 임대인이 보증금 전액을 실제로 준비해 임차인 앞에 내미는 것을 의미합니다. 임대인이 보증금을 준비했다는 사실을 전화나 문자로 통보만 하는 구두제공은 예외적인 경우에만 인정되고, 통상적으로는 실제로 지급할 수 있는 상태를 갖추어 제시해야 적법한 이행제공으로 평가됩니다.

여기서 실무상 자주 다투어지는 지점은 일부 금액만 제공하는 경우입니다. 연체차임이나 관리비 명목으로 일부를 공제하겠다며 나머지 금액만 준비해 제시하는 것은 채무 전부에 대한 적법한 이행제공으로 보기 어렵고, 판례 역시 한 번의 현실제공이 있었더라도 그 제공이 계속되지 않으면 과거 제공 사실만으로 상대방의 동시이행항변권이 소멸하지는 않는다는 입장입니다. 다만 임대인이 보증금 전액을 실제로 준비해 반복적으로 제공했는데도 임차인이 정당한 이유 없이 수령을 거부하며 계속 거주한다면, 그 시점부터는 목적물반환의무에 대한 임차인의 이행지체가 인정될 여지가 생깁니다.

임대인이 보증금 전액을 실제로 준비해 제공하면 임차인의 동시이행항변권은 그 순간 힘을 잃는다 — 통보만으로는 부족하고, 일부 금액 제공으로도 항변권은 소멸하지 않는다.

계속 거주하고 있다면 — 차임 상당 부당이득은 별개 문제

동시이행항변권으로 집을 비우지 않아도 된다는 것과, 그 기간 동안 아무 부담 없이 지낼 수 있다는 것은 다른 이야기입니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결은 임차인이 동시이행항변권을 행사하는 방법으로 목적물 반환을 거부하기 위해 건물을 점유하되 실제로는 사용·수익하지 않은 경우(짐을 빼고 문만 잠가둔 경우 등) 실질적인 이득이 없으므로 부당이득 반환의무가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 이는 반대로 읽으면, 임차인이 실제로 그 집에 계속 거주하며 본래 임대차 목적대로 사용·수익하고 있다면 그로 인한 이득은 부당이득으로 반환해야 한다는 뜻이기도 합니다.

실무에서는 이 구분을 놓치고 "어차피 보증금 받을 때까지 버티는 거니까 사는 동안 비용은 신경 안 써도 된다"고 오해하는 경우가 많습니다. 그러나 실제로 거주하며 생활하고 있다면 그 기간의 차임 상당액은 최종 정산 단계에서 임대인이 돌려줄 보증금에서 공제되거나 별도로 청구될 수 있습니다. 반면 이미 다른 곳으로 이사해 짐만 남겨두거나 열쇠만 보관한 채 실제로는 살지 않는다면, 사용·수익이 없으므로 부당이득 문제는 원칙적으로 생기지 않습니다.

• 실제로 거주하며 사용·수익 중 — 차임 상당액 부당이득 반환의무 발생 가능(보증금에서 공제될 수 있음).

• 이미 이사했고 점유만 남은 상태(사용·수익 없음) — 부당이득 반환의무 원칙적으로 불성립.

• 관리비·공과금은 부당이득과 별개로 실제 사용자가 부담하는 것이 원칙.

지연손해금 공방 — 누가 이행지체 책임을 지는가

보증금 반환이 늦어지면 임차인은 흔히 지연손해금부터 떠올리지만, 동시이행관계에서는 이 계산이 단순하지 않습니다. 동시이행항변권이 인정되는 한 이행기가 지나도 위법성이 없어 이행지체 책임 자체가 성립하지 않는다는 것이 확립된 법리입니다. 임차인이 목적물반환의무의 이행을 제공하지 않은 이상, 임대인 역시 보증금반환의무에 대해 이행지체로 인한 지연손해금을 물지 않는 경우가 많습니다. 반대로 임차인도 목적물을 계속 점유하고 있다는 이유만으로 곧바로 이행지체 책임을 지는 것은 아닙니다.

이 구조 때문에 실제로 소송을 진행하면, 보증금반환청구가 인용되더라도 지연손해금은 임차인이 목적물 인도의 이행을 제공한 다음 날부터 계산되는 경우가 일반적입니다. 다시 말해 소를 제기한 날이나 계약이 끝난 날이 아니라, 임차인 쪽에서 실제로 "집을 비워줄 준비가 되었다"는 뜻을 밝힌 시점이 기준이 될 수 있습니다. 따라서 보증금을 받지 못해 계속 거주하더라도, 소송을 준비하는 단계에서는 언제 어떤 방식으로 명도 의사를 표시했는지를 정리해두는 것이 지연손해금 계산에서 유리하게 작용합니다.

동시이행항변권이 살아있는 동안에는 어느 쪽도 이행지체 책임을 지지 않는다 — 지연손해금은 대개 임차인이 명도의 이행을 제공한 다음 날부터 계산된다.

이사가 불가피하다면 — 임차권등기명령으로 권리 유지

계속 거주하며 버티는 것이 항상 가능한 선택은 아닙니다. 직장 발령이나 자녀 학교 문제로 당장 이사해야 하는 임차인도 적지 않습니다. 이런 경우를 위해 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다. 임차인이 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 사실을 소명해 법원에 임차권등기명령을 신청하고 그 등기가 마쳐지면, 이후 실제로 이사해 전입신고를 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

중요한 것은 순서입니다. 등기가 완료되기 전에 먼저 이사부터 나가면 대항요건(점유·전입신고)이 끊겨 대항력을 상실할 위험이 있으므로, 반드시 등기부등본으로 임차권등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 등기가 완료된 이후에는 이사와 함께 목적물을 인도하는 것이 되어 동시이행항변권을 근거로 한 점유는 종료되지만, 대신 대항력과 우선변제권이 유지되어 향후 임대인 재산에 대한 강제집행이나 경매절차에서 보증금을 받아낼 근거를 계속 갖게 됩니다.

• 임차권등기명령 신청 — 대항력 또는 우선변제권을 취득한 사실을 소명해 법원에 신청.

• 등기 완료 확인 후 이사 — 등기부등본으로 임차권등기 기입 사실을 반드시 확인.

• 효과 — 이사 이후에도 기존 대항력·우선변제권 그대로 유지, 추후 강제집행·배당 절차에서 활용 가능.

명도소송에 대응하는 법 — 항변과 상환이행판결

임대인이 보증금을 돌려주지 않은 채 건물인도(명도)소송을 제기하는 경우도 있습니다. 이때 임차인은 답변서나 준비서면에서 보증금을 받지 못했다는 사실과 동시이행항변권을 명확히 주장해야 합니다. 항변이 받아들여지면 법원은 임차인의 완전한 승소도, 임대인의 완전한 승소도 아닌 상환이행판결을 선고하는 것이 일반적입니다. 즉 "피고는 원고로부터 보증금을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라"는 형태로, 임차인의 명도의무와 임대인의 보증금반환의무를 함께 확정하는 판결입니다.

이 과정에서 임차인이 준비해야 할 자료는 명확합니다. 임대차계약서, 보증금 입금내역, 임대인에게 보증금 반환을 요구한 문자나 내용증명, 그리고 임대인이 먼저 이사를 요구하거나 보증금 지급을 미룬 정황을 보여주는 자료입니다. 많은 경우 임차인은 명도소송에 대응만 하는 데 그치지 않고, 보증금반환청구를 반소로 함께 제기해 한 절차 안에서 보증금 지급과 명도 문제를 동시에 정리합니다. 이렇게 하면 별도로 보증금반환소송을 다시 제기할 필요 없이, 한 번의 판결로 두 의무를 한꺼번에 확정할 수 있습니다.

명도소송에서 동시이행항변이 받아들여지면 법원은 "보증금을 지급받음과 동시에 인도하라"는 상환이행판결을 내린다 — 보증금반환청구를 반소로 함께 제기하면 한 절차에서 해결할 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 이사부터 나가면 불리한가요?

A. 네, 목적물을 먼저 인도하면 동시이행항변권의 근거가 사라져 이후 보증금 지급을 강제할 지렛대가 약해집니다. 임대인이 보증금을 전부 돌려줄 때까지는 이사를 미루고 문자나 내용증명으로 동시이행 의사를 명확히 밝혀두는 것이 원칙입니다. 다만 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐두면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 보증금을 준비했다고 통보만 해도 항변권이 없어지나요?

A. 원칙적으로 통보만으로는 부족하고, 임대인이 보증금 전액을 실제로 준비해 제시하는 현실제공이 있어야 항변권이 힘을 잃습니다. 일부 금액만 준비해 제시하는 경우에도 채무 전부에 대한 적법한 이행제공으로 보기 어려워 항변권은 그대로 유지됩니다. 임대인이 "준비됐다"는 말만 반복한다면 실제로 지급할 수 있는 상태인지 직접 확인을 요구하는 것이 좋습니다.

Q. 계속 거주하면 나중에 정산할 때 손해를 보게 되나요?

A. 실제로 거주하며 사용·수익하고 있다면 그 기간의 차임 상당액이 부당이득으로 계산되어 최종 보증금에서 공제될 수 있습니다. 다만 이미 이사해 짐만 남겨둔 상태처럼 실제 사용·수익이 없다면 부당이득 문제는 원칙적으로 생기지 않습니다. 관리비나 공과금처럼 실제 거주 여부와 관계없이 발생하는 비용은 부당이득과 별개로 정산해야 합니다.

Q. 지연손해금은 계약 종료일부터 계산되나요?

A. 그렇지 않은 경우가 많습니다. 동시이행항변권이 살아있는 동안에는 이행지체 책임 자체가 성립하지 않아, 지연손해금은 대개 임차인이 명도의 이행을 제공한 다음 날부터 계산됩니다. 그러므로 소송을 준비할 때는 언제 어떤 방식으로 명도 의사를 표시했는지를 함께 정리해 두어야 합니다.

Q. 명도소송을 당하면 무조건 나가야 하나요?

A. 아닙니다. 소송 중에 보증금을 받지 못했다는 사실과 동시이행항변권을 주장하면, 법원은 보증금을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환이행판결을 선고하는 것이 일반적입니다. 보증금반환청구를 반소로 함께 제기하면 별도 소송 없이 한 절차에서 두 의무를 함께 정리할 수 있습니다.

Q. 보증금에서 밀린 월세를 임대인이 마음대로 뺄 수 있나요?

A. 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때 발생한 연체차임 등 채무는 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙입니다. 다만 이는 계약이 끝난 뒤의 정산 단계에 적용되는 법리이고, 계약이 계속되는 동안에는 임대인이 임의로 차임을 공제할 수 없습니다. 공제 항목과 금액에 다툼이 있다면 정산 내역을 구체적으로 요구해 확인해야 합니다.

맺음말

보증금을 돌려받지 못했다면 집을 비우지 않아도 된다는 것은 막연한 배짱이 아니라 민법과 주택임대차보호법이 보장하는 법적 권리입니다. 다만 이 권리는 임대인이 보증금을 실제로 준비해 제공하는 순간 힘을 잃을 수 있고, 계속 거주하며 사용하는 부분에 대해서는 차임 상당의 부당이득 문제가 별도로 따라온다는 점을 함께 이해하고 있어야 온전히 활용할 수 있습니다.

이사가 불가피한 상황이라면 무작정 짐부터 빼기보다 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 먼저 지켜두는 절차를 거치는 것이 안전하고, 명도소송을 당했다면 동시이행항변을 명확히 주장해 보증금반환청구를 반소로 함께 제기하는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 광교를 비롯한 수원 지역에서도 보증금 반환 문제로 이사 시점을 고민하는 임차인이 꾸준히 있는 만큼, 집을 비우기 전에 자신의 권리관계부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.