문자로만 주고받은 부동산 가계약, 계약 성립으로 인정될까 

부동산을 사고팔 때 정식 계약서를 쓰기 전, 문자메시지로 먼저 가격과 조건을 조율하는 경우가 많습니다. 매도인과 매수인이 문자로 매매대금과 계약금을 주고받고 일부 금액까지 입금했는데, 한쪽이 마음을 바꿔 "정식 계약서에 도장 찍은 적 없으니 계약은 없었던 일"이라고 주장하는 분쟁이 드물지 않습니다. 문자메시지만 오간 부동산 가계약도 법적으로 유효한 계약으로 인정될 수 있을까요. 이 글에서는 법원이 계약 성립 여부를 어떤 기준으로 판단하는지, 문자 대화 단계에서 무엇을 챙겨야 분쟁을 줄일 수 있는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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문자로만 주고받았다는 이유로 계약이 무효가 되지는 않는다

민법 제563조는 매매를 "당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정의하고 있습니다. 이 조문 어디에도 계약서 작성이나 서명이 요건으로 들어 있지 않습니다. 민법은 계약의 성립 방식에 관하여 원칙적으로 방식자유의 원칙을 취하고 있어서, 매매계약은 구두로도, 문자메시지로도, 심지어 명시적인 말 한마디 없이 행동만으로도 성립할 수 있는 낙성·불요식계약입니다. "정식 계약서에 서명해야 계약이 생긴다"는 통념과 달리, 서면은 계약이 성립했다는 사실을 나중에 입증하는 증거 방법의 하나일 뿐 계약 성립 그 자체의 요건은 아닙니다.

그렇다고 문자메시지를 주고받았다는 사실만으로 곧바로 계약이 성립했다고 단정할 수 있는 것도 아닙니다. 계약이 성립하려면 청약과 승낙이라는 두 개의 의사표시가 내용상 객관적으로 합치해야 하고, 그 매체가 종이든 문자메시지든 이 원칙은 달라지지 않습니다. 문제는 매체가 아니라 그 문자메시지 안에 계약의 본질적인 내용이 실제로 담겨 있었는가, 그리고 그 내용에 대해 양쪽의 의사가 진정으로 일치했는가입니다. 다음 항목에서 법원이 이 실질을 어떤 기준으로 판단하는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

서면 작성 여부가 아니라, 청약과 승낙의 의사표시가 내용상 객관적으로 합치했는지가 계약 성립을 가른다.

법원이 '계약 성립'으로 보는 기준 — 본질적 사항의 합치

대법원은 계약이 성립하기 위한 의사 합치의 정도에 관해 일관된 기준을 제시해 왔습니다. 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 대해 합의가 있어야 하는 것은 아니지만, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서는 구체적으로 의사가 합치되거나, 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다는 것이 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결의 판시입니다. 이 사건에서 대법원은 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 정식 계약서도 작성되지 않았지만, 매매목적물·매매대금·중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다는 이유로 매매계약이 성립했다고 판단했습니다.

매매계약의 본질적 요소는 무엇을(매매목적물) 얼마에(매매대금) 주고받을 것인지 두 가지입니다. 이 두 가지에 관해 구체적인 합의가 있거나, 최소한 나중에 구체적으로 정할 수 있는 기준이 정해져 있으면 매매계약은 성립한 것으로 봅니다. 문자메시지 대화에 특정 아파트 동·호수를 얼마에 팔겠다는 내용과 그 조건대로 하겠다는 답변이 오갔다면, 계약금·중도금·잔금 지급일정 같은 세부사항이 아직 정해지지 않았더라도 매매계약 자체는 성립했다고 볼 여지가 큽니다. 반대로 매매목적물이나 대금 중 하나라도 특정되지 않았거나 "생각해보겠다", "조율해보자"는 수준에 머물렀다면 아직 청약과 승낙의 합치에 이르지 못한 교섭 단계에 불과합니다.

• 매매목적물의 특정 — 어느 부동산인지 주소·동호수까지 구체적으로 특정되었는가.

• 매매대금의 합의 — 구체적 금액 또는 장래 산정 가능한 기준이 정해졌는가.

• 그 밖의 사항 — 계약금·중도금·잔금 지급시기 등은 미확정이어도 계약 성립에 지장 없음(추후 협의로 특정 가능).

문자로 던진 조건, 답장 오기 전에 마음대로 철회할 수 있을까

문자메시지로 매매 조건을 먼저 제시하는 쪽은 대개 이를 '그냥 던져본 말'로 여기고, 상대방이 답하기 전까지는 언제든 물릴 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 민법 제527조는 "계약의 청약은 이를 철회하지 못한다"고 규정하여, 청약이 일단 상대방에게 도달한 이상 청약자가 임의로 이를 철회할 수 없도록 하고 있습니다. 문자메시지로 특정 조건의 매도 의사를 밝혀 상대방 휴대전화에 도달한 순간, 그 문자는 법적으로 청약으로서 구속력을 갖게 되고, 매도인이 마음을 바꿔 곧바로 취소 문자를 보내더라도 그 사이 상대방이 승낙 의사를 표시했다면 계약은 이미 성립한 것으로 볼 수 있습니다.

다만 청약이 영원히 유효한 것은 아닙니다. 민법 제529조는 승낙기간을 정하지 않은 청약은 청약자가 상당한 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못하면 그 효력을 잃는다고 정하고 있습니다. 문자메시지로 회신 기한을 명시했다면 그 기한이 지나는 순간 청약은 실효되고, 그 이후의 승낙은 새로운 청약으로 취급될 뿐입니다. 기한을 명시하지 않았다면 부동산 거래의 특성상 어느 정도를 '상당한 기간'으로 볼 수 있는지가 다시 사실관계의 문제가 되므로, 조건을 제시할 때는 회신 기한을 함께 명시해두는 편이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

실무에서 법원이 문자메시지 계약을 쉽게 인정하지 않는 이유

이론상 매매목적물과 대금만 합의되면 계약이 성립하지만, 실무에서는 문자메시지만으로 오간 가계약의 성립을 인정하는 데 신중한 태도를 보이는 경우가 많습니다. 부동산 거래는 통상 공인중개사를 거쳐 여러 사람이 관여하고, 매도인·매수인 본인이 아니라 중개인과 매수인, 또는 중개인과 매도인 사이에서만 문자가 오가는 경우도 흔하기 때문입니다. 이런 구조에서는 그 대화가 매도인 본인의 확정적 의사표시인지, 아니면 중개인이 조건을 단순히 전달한 것에 불과한지 구분이 모호해지고, 계약 당사자가 실제로 누구인지조차 특정되지 않는 경우가 생깁니다.

또한 문자메시지 대화는 정식 계약서와 달리 조건이 조금씩 바뀌며 여러 차례 오가는 경우가 많아, 어느 시점의 어느 메시지를 청약으로 어느 메시지를 승낙으로 볼 것인지 자체가 다툼의 대상이 됩니다. 계약금 액수나 지급 시기, 잔금일, 인도일처럼 실제 거래에서는 당연히 정해야 하는 사항들이 대화 속에서 언급조차 되지 않은 채 끝나버리는 경우도 많습니다. 당사자들이 이런 세부사항까지 합의해야만 계약이 성립한다고 서로 이해하고 있었다면, 그 부분에 합의가 이뤄지지 않은 이상 계약은 아직 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하다는 것이 법리의 일반적인 태도입니다.

매체가 문자메시지라서가 아니라, 당사자 특정·목적물 특정·대금 합의라는 실질이 빠져 있어서 계약 성립이 부정되는 경우가 대부분이다.

'가계약'이라는 표현 자체가 갖는 법적 의미

문자메시지로 오가는 거래는 흔히 '가계약'이라 불리며, 이때 매수인이 일부 금액을 먼저 입금하는 경우가 많습니다. 그런데 '가계약금'이라는 이름을 붙였다고 해서 법적 성격이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다. 매매계약이 이미 성립한 상태에서 계약금의 일부만 먼저 지급한 것이라면 민법 제565조가 정한 해약금으로서의 성격을 갖게 되고, 아직 매매계약 자체가 성립하지 않은 교섭 단계에서 지급한 것이라면 단순한 예약금이나 증거금에 가깝게 취급될 수 있습니다.

이 구별이 중요한 이유는 계약을 되돌리는 방식이 달라지기 때문입니다. 매매계약이 성립하고 가계약금이 해약금 성질을 갖는다면, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 지급한 금액을 포기하고, 매도인은 받은 금액의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 반면 계약 자체가 아직 성립하지 않았다면 이런 해약금 법리를 적용할 근거가 없고, 지급된 돈을 어떤 범위에서 돌려받을 수 있는지가 별도로 다투어질 뿐입니다. 문자메시지 대화에서 계약금 명목으로 얼마를 보내겠다는 내용과 입금을 확인하고 계약을 진행하겠다는 취지가 명확히 오갔다면, 해약금 법리가 적용될 가능성이 커집니다.

• 매매계약 성립 후 지급된 가계약금 — 해약금 성질(민법 제565조), 포기·배액상환으로 해제 가능.

• 매매계약 성립 전 지급된 예약금 성격의 돈 — 해약금 법리 적용이 어려워 반환 범위가 별도 쟁점이 됨.

• '가계약'이라는 이름보다 실제 합의 내용과 지급 시점이 판단 기준.

구체적으로 어떤 문자 대화라면 계약이 성립했다고 볼 수 있을까

예를 들어 매도인이 관심 있으면 연락 달라며 가격은 협의 가능하다는 취지로 문자를 보내고, 매수인이 생각해보겠다고 답한 정도라면, 이는 아직 매매목적물과 대금에 관한 확정적 의사표시가 아니라 교섭을 개시하는 단계에 불과합니다. 이후 매도인이 다른 사람에게 팔았다 하더라도, 이 단계의 대화만으로는 매수인이 계약 위반을 주장하기 어렵습니다.

반면 매도인이 특정 동·호수를 구체적인 금액에 팔겠다고 밝히고 계약금 액수와 입금 기한까지 명시한 데 대해, 매수인이 그 조건대로 하겠다고 답한 뒤 실제로 계약금을 입금까지 했다면, 매매목적물과 대금에 관해 구체적인 의사의 합치가 있었다고 볼 여지가 큽니다. 이 경우 이후 정식 계약서를 작성하지 않았더라도, 매도인이 일방적으로 계약을 없었던 일로 하려면 계약금 배액을 상환하는 등 정식 해제 절차를 거쳐야 할 가능성이 높습니다.

분쟁을 피하려면 문자 대화 단계에서 무엇을 챙겨야 하나

문자메시지나 카카오톡 대화도 전자문서 및 전자거래 기본법 제4조에 따라 전자적 형태라는 이유만으로 문서로서의 효력이 부인되지 않고, 내용을 열람할 수 있고 송수신된 형태 그대로 보존되어 있다면 서면과 같은 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 법정에서 증거로 쓰려면 대화 전체의 맥락과 시점이 명확히 남아 있어야 하므로, 대화 일부만 잘라 캡처해 제출하기보다는 시간 순서대로 전체 대화를 보존해 두는 것이 유리합니다. 대화 상대방이 실제 매도인·매수인 본인인지, 아니면 중개인이 대신 대화한 것인지도 나중에 다툼이 되므로, 명의와 연락처를 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

계약금을 입금하기 전 단계라면, 문자 대화에 매매목적물의 정확한 표시와 매매대금, 계약금·중도금·잔금의 액수와 지급 시기를 최대한 구체적으로 남기는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다. 반대로 아직 조건을 확정할 생각이 없다면 협의 중이며 확정된 것은 아니라는 취지를 대화에 명시해 교섭 단계임을 분명히 해두는 편이 안전합니다. 문자만으로 조건이 어느 정도 정리되었다면, 가능한 한 빨리 정식 계약서를 작성해 세부 조건을 재확인하는 것이 서로에게 유리합니다. 계약이 이미 성립했더라도 정식 계약서는 나중의 다툼을 줄이는 가장 확실한 증거이기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q. 문자메시지만으로 오간 가계약도 법적으로 계약인가요?

A. 매매목적물과 매매대금 등 본질적 사항에 관해 청약과 승낙의 의사표시가 구체적으로 합치했다면, 정식 계약서가 없어도 매매계약은 성립할 수 있습니다. 다만 대화 내용이 교섭 단계에 머물렀다면 계약 성립으로 보기 어렵습니다.

Q. 계약금을 입금했는데 매도인이 안 판다고 하면 어떻게 되나요?

A. 매매계약이 이미 성립하고 지급된 돈이 해약금 성질을 갖는다면, 매도인은 받은 금액의 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 이미 이행에 착수했다면 매도인의 이런 해제권 자체가 제한될 수 있습니다.

Q. 중개인을 통해서만 문자를 주고받았는데도 계약이 성립하나요?

A. 중개인이 매도인이나 매수인을 대리해 의사표시를 전달했다고 볼 수 있는 사정이 있다면 계약 성립을 인정받을 여지가 있지만, 중개인이 단순히 조건을 소개한 정도에 그쳤다면 당사자 간 의사 합치로 보기 어려운 경우가 많습니다.

Q. 정식 계약서를 쓰지 않았으니 언제든 없던 일로 할 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 계약 성립 여부는 서면 작성 여부가 아니라 본질적 사항에 관한 의사 합치 여부로 판단되므로, 이미 성립한 계약을 일방적으로 없던 일로 하려면 정식 해제 절차나 상대방의 동의가 필요합니다.

Q. 문자메시지를 증거로 법원에 제출할 때 주의할 점이 있나요?

A. 대화 일부만 캡처해 제출하면 맥락이 왜곡될 수 있으므로, 시간 순서대로 전체 대화를 보존해 제출하는 것이 유리합니다. 상대방 번호나 계정이 실제 당사자 본인의 것인지도 함께 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 아직 조건을 확정하고 싶지 않은데 문자로 대화를 나눠도 괜찮나요?

A. 괜찮습니다. 다만 협의 중이며 확정된 것은 아니라는 표현을 명시해 아직 청약 단계가 아니라는 점을 분명히 남겨두면, 나중에 상대방이 계약 성립을 주장하는 것을 예방할 수 있습니다.

맺음말

부동산 매매계약은 서면이 아니라 청약과 승낙의 의사 합치로 성립하는 낙성·불요식계약입니다. 문자메시지로 주고받았다는 사실 자체는 계약의 효력을 부정하는 근거가 되지 않습니다. 다만 매매목적물과 매매대금이라는 본질적 사항에 관해 구체적인 합의가 있었는지가 계약 성립 여부를 가르므로, 대화 내용이 실제로 어디까지 나아갔는지를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

반대로 아직 조율 중인 단계에서 섣불리 계약금을 입금하거나 계약을 진행하겠다는 취지의 답을 보내면, 본인의 의도와 무관하게 계약이 성립한 것으로 다투어질 수 있습니다. 수원과 경기남부 지역에서도 문자 가계약을 둘러싼 분쟁 문의가 꾸준한 만큼, 대화 단계에서부터 조건을 구체적으로 남기고 애매한 표현은 정식 계약서 작성 전까지 신중하게 관리하시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.