계약금 배액상환 해제, 전화나 문자 통보만으로는 효력이 없습니다 

계약을 맺은 뒤 사정이 바뀌어 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약에서 빠져나오려 하는 경우가 있습니다. 이때 매도인이 매수인에게 전화나 문자로 "계약을 해제하겠다, 계약금의 두 배를 드리겠다"고만 통보해두면 그것으로 해제가 끝났다고 여기기 쉽습니다. 그러나 판례가 요구하는 배액상환 해제의 요건은 이보다 훨씬 구체적이고, 말로 하는 통보만으로는 해제의 효력 자체가 발생하지 않는 경우가 많습니다. 이 글에서는 계약금 배액상환으로 해제하려면 매도인이 실제로 무엇을 갖춰야 하는지, 구두 통보만 해두었다가 어떤 위험에 놓일 수 있는지를 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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계약금과 해약금 — 배액상환 해제의 법적 근거

부동산 매매 계약을 체결하면서 계약금을 주고받는 것은 흔한 절차이지만, 이 계약금이 단순한 위약금이나 손해배상 예정액이 아니라 해약금으로서 기능한다는 점을 놓치는 경우가 많습니다. 민법 제565조 제1항은 매매 당사자 일방이 계약 당시 금전이나 그 밖의 물건을 계약금 명목으로 교부한 때에는, 당사자 간 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 규정 때문에 특약 없이 주고받은 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되고, 매도인과 매수인 모두에게 일정 기간 계약에서 빠져나갈 수 있는 법정 해제권이 부여됩니다.

문제는 이 해제권이 아무 때나 마음대로 행사할 수 있는 권리가 아니라는 데 있습니다. 행사할 수 있는 시한(이행의 착수 전까지)이 있고, 행사하는 방법에도 엄격한 요건이 붙습니다. 특히 매도인이 이 해제권을 행사하려는 경우, 즉 계약금을 이미 받아 놓은 상태에서 계약을 깨고 싶어 하는 경우에는 단순히 "해제하겠다"는 말을 전달하는 것만으로는 부족합니다. 이 지점을 정확히 이해하지 못한 채 구두로만 통보하고 안심했다가, 나중에 매수인으로부터 소유권이전등기 청구소송을 당하는 사례가 실무에서 반복적으로 나타납니다.

민법 제565조 제1항은 "당사자 간에 다른 약정이 없는 한"이라는 단서를 달고 있다는 점도 함께 짚어야 합니다. 이는 배액상환에 의한 해제권이 임의규정이라는 뜻으로, 계약서에 이 해제권을 배제하거나 제한하는 특약을 넣었다면 그 특약이 민법 규정보다 우선합니다. 실무에서는 "본 계약은 어떠한 경우에도 일방적으로 해제할 수 없다"거나 "계약금을 위약금으로 하고 배액상환에 의한 해제는 인정하지 않는다"는 식의 문구를 계약서에 넣는 경우가 있는데, 이런 특약이 유효하게 성립했다면 매도인은 아무리 배액을 준비해 이행제공을 하더라도 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다. 그러므로 배액상환으로 해제를 시도하기 전에는 계약서에 이런 배제 특약이 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

매도인이 해제하려면 말만으로는 안 되는 이유

대법원은 이 문제에 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제하려면 계약해제의 의사표시만으로는 부족하고 그에 더해 계약금 배액의 이행제공이 있어야 한다고 판시했습니다. 다만 상대방인 매수인이 그 배액을 수령하지 않는다고 하여 매도인이 이를 공탁까지 해야 유효한 것은 아니라고도 함께 밝혔습니다. 즉 해제의 효력이 발생하려면 계약을 해제한다는 의사표시와 계약금 배액에 대한 이행제공, 이 두 가지가 함께 갖춰져야 하고 어느 하나만으로는 해제의 효력이 생기지 않는다는 것이 판례의 결론입니다.

실무에서 흔히 나타나는 착오가 바로 이 지점입니다. 매도인이 매수인에게 전화를 걸어 "사정이 생겨서 계약을 해제하겠습니다, 계약금의 두 배를 드리겠습니다"라고 말하고 매수인이 그 말을 들었다면, 그것만으로 계약이 해제된 것으로 착각하는 경우가 많습니다. 그러나 판례의 기준에 따르면 이런 구두 통보는 해제 의사표시 부분만 충족했을 뿐이고 이행제공이라는 요건은 아직 채워지지 않은 상태입니다. 배액에 해당하는 돈을 실제로 준비하지 않은 채 말로만 통보한 경우, 법적으로는 해제의 효력이 발생하지 않은 상태로 남아 있는 것이고 매수인은 여전히 계약이 유효하다고 주장하며 잔금을 준비해 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

해제의 효력은 "해제하겠다"는 말 한마디로 생기지 않는다 — 계약금 배액에 대한 이행제공까지 함께 갖춰야 비로소 해제의 효력이 발생한다.

이행제공, 구체적으로 무엇을 해야 하나

그렇다면 매도인이 갖춰야 하는 이행제공은 구체적으로 어떤 행위를 말하는 것일까요. 판례와 실무에서 인정하는 이행제공의 방식은 크게 두 가지입니다. 하나는 계약금 배액에 해당하는 금전을 실제로 현실적으로 지급하는 것이고, 다른 하나는 그 금액을 이미 준비해 두고 매수인에게 그 사실을 통지하면서 수령해 갈 것을 최고하는 것입니다. 두 방법 모두 핵심은 돈이 실제로 마련되어 있고 그 사실이 상대방에게 구체적으로 전달되었는지에 있습니다. 단순히 "돈을 준비하겠다"거나 "곧 드리겠다"는 취지의 말만으로는 이행제공이라 볼 수 없습니다.

• 계약금 배액 상당액을 실제로 마련해 매수인에게 직접 지참·제시하는 방법

• 매수인 명의 계좌로 배액을 실제 송금하는 방법

• 배액을 준비해 둔 상태에서 그 사실을 내용증명 등으로 통지하고 수령을 최고하는 방법

• 매수인이 수령을 거절해도 공탁까지 할 의무는 없으나, 준비된 상태 자체는 계속 유지해야 함

매수인 쪽은 다르다 — 계약금 포기 해제와의 차이

흥미로운 점은 매수인이 계약금을 포기하고 해제하는 경우에는 매도인과 같은 수준의 요건이 요구되지 않는다는 것입니다. 매수인은 이미 계약금을 매도인에게 교부한 상태이므로, 그 돈을 포기하겠다는 의사표시만으로 해제의 효력이 발생한다고 보는 것이 일반적인 실무 해석입니다. 매도인 쪽에 돈이 이미 가 있으니 별도로 무언가를 "제공"할 필요 자체가 없기 때문입니다. 반면 매도인은 계약금을 이미 받아 자신이 보유하고 있으므로, 해제하려면 그 배액을 새로 마련해서 상대방에게 넘겨야 하는 부담이 있고 이 부담을 실제로 이행했는지를 판례가 요구하는 것입니다.

이 비대칭 구조를 모르면 "상대방도 말로만 통보하면 되는 거 아니냐"는 오해가 생기기 쉽습니다. 그러나 계약금을 낸 매수인과 계약금을 받은 매도인은 애초에 처한 상황이 다릅니다. 매수인의 포기 의사표시는 그 자체로 완결된 행위이지만, 매도인의 배액상환은 앞으로 이행해야 할 급부가 남아 있는 행위이기 때문에 그 급부의 이행(또는 적어도 이행제공)까지 확인되어야 비로소 해제로 인정되는 것입니다.

이행제공이 부적법했다면 — 해제권 보유기간 안에 다시 해야 한다

대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결은 이행제공이 처음에 부적법했던 경우의 처리 방법도 함께 밝히고 있습니다. 이 판결은 매도인이 해제 의사를 표시하면서 해약금 수령 기한을 정한 사안에서, 그 이행제공이 적법하지 못했다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 다시 적법한 제공을 한 때에 비로소 계약이 해제된다고 판시했습니다. 즉 첫 시도에 흠결이 있었다는 이유만으로 해제권 자체가 소멸하는 것은 아니고, 아직 매수인이 이행에 착수하지 않은 기간 안이라면 다시 제대로 된 이행제공을 해서 해제의 효력을 발생시킬 수 있다는 것입니다.

같은 판결은 이행기 전 이행 착수의 문제도 함께 다룹니다. 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없는 한, 당사자는 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다는 것이 원칙입니다. 다만 매도인이 먼저 해제 의사를 표시하면서 해약금 수령 기한을 정한 경우에는, 그 기한까지는 매도인에게도 일종의 기한의 이익이 인정되어 매수인이 그 전에 서둘러 중도금을 지급하는 방식으로 이행에 착수하는 것이 제한될 수 있습니다. 해제 절차를 둘러싼 시점 다툼이 실제 소송에서 자주 쟁점이 되는 이유입니다.

이행의 착수가 시작되면 배액상환 해제 자체가 막힌다

배액상환 해제권은 무기한 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 민법 제565조 제1항은 "당사자 일방이 이행에 착수할 때까지"라는 시한을 명시적으로 두고 있고, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결은 이 이행의 착수가 무엇을 의미하는지를 구체적으로 설명합니다. 이 판결에 따르면 이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다. 단순히 이행을 준비하는 정도로는 부족하지만, 계약 내용에 꼭 들어맞는 완전한 이행제공의 수준까지 이를 필요는 없습니다.

실제로 이 사건에서는 매수인이 계약 당일 매매대금 중 계약금과 중도금 지급을 위해 전체 대금의 절반을 넘는 금액의 약속어음을 교부한 사실이 이미 이행의 착수에 해당한다고 인정되었습니다. 이처럼 중도금을 실제로 지급하거나 그에 준하는 확실한 조치를 취한 시점부터는 매도인이든 매수인이든 더 이상 계약금 배액상환이나 계약금 포기만으로 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 매도인이 뒤늦게 배액상환을 시도해도 매수인이 이미 중도금을 지급했다면 그 시도는 법적으로 받아들여지지 않습니다.

실무에서 자주 벌어지는 분쟁 — 통보만 하고 돈은 준비하지 않은 경우

실제 분쟁에서 가장 많이 나타나는 유형은 매도인이 매수인에게 전화나 문자메시지로 "계약을 해제하겠다, 계약금의 두 배를 돌려주겠다"는 뜻만 전달해 놓고 정작 그 돈은 마련해 두지 않은 채 시간을 끄는 경우입니다. 이 상태에서 부동산 가격이 더 올랐다면 매도인은 계속 시간을 끌며 실제 이행제공을 미루려는 유인이 생기고, 매수인 쪽에서는 이미 해제 통보를 받았으니 계약이 끝난 것이라 여기고 다른 집을 알아보다가 뒤늦게 문제를 깨닫는 경우도 있습니다.

반대로 매수인이 매도인의 구두 통보만으로는 해제의 효력이 없다는 점을 알고 있다면, 오히려 계약이 여전히 유효함을 전제로 중도금이나 잔금을 준비해 지급함으로써 이행에 착수해 버릴 수 있습니다. 이렇게 되면 매도인은 배액을 나중에 준비하더라도 이미 이행의 착수가 이루어졌기 때문에 더 이상 배액상환으로 해제할 수 없는 상황에 놓입니다. 구두 통보만 해두고 실제 이행제공을 미루는 매도인의 태도는, 시세 상승을 노린 전략이 아니라 오히려 해제권 자체를 상실할 수 있는 위험한 선택이 될 수 있습니다.

말로만 해제를 통보해 놓고 배액 준비를 미루는 사이 매수인이 먼저 중도금을 지급해 버리면, 매도인은 해제권 자체를 잃을 수 있다.

안전하게 해제하려면 — 내용증명과 공탁의 활용

매도인 입장에서 배액상환 해제를 안전하게 진행하려면, 구두 통보에 그치지 않고 절차를 문서로 남기는 것이 중요합니다. 배액에 해당하는 금액을 실제로 마련한 뒤, 해제 의사와 배액 준비 사실, 수령을 요청하는 취지를 내용증명 우편으로 발송해 두면 이행제공이 있었다는 사실과 그 시점을 객관적으로 증명할 수 있습니다. 통화나 문자만으로는 나중에 언제 어떤 내용으로 통보했는지를 둘러싸고 다툼이 생기기 쉽지만, 내용증명은 발송일과 내용이 그대로 기록되어 분쟁 발생 시 유력한 증거가 됩니다.

매수인이 배액 수령을 거부하는 경우 공탁까지 할 의무는 없다는 것이 판례의 입장이지만, 실무에서는 분쟁을 확실히 정리하기 위해 공탁을 함께 진행하는 경우도 많습니다. 공탁을 마쳐 두면 매도인이 배액상환 의무를 다했다는 점이 형식적으로도 명확해지고, 이후 매수인이 소유권이전등기 청구소송을 제기하더라도 매도인이 유리한 지위에서 대응할 수 있습니다. 반대로 매수인 입장에서는 매도인의 통보가 구두에 그쳤다면 이를 그대로 받아들이기보다, 실제 이행제공이 있었는지를 먼저 확인하고 대응 방향을 정하는 것이 자신의 권리를 지키는 길입니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 전화로 "계약금 두 배를 드릴 테니 해제하겠습니다"라고 말했는데, 이것만으로 계약이 해제되나요?

A. 아닙니다. 대법원 판례에 따르면 매도인이 배액상환으로 해제하려면 해제 의사표시와 별도로 계약금 배액에 대한 이행제공이 있어야 합니다. 돈을 실제로 준비하지 않고 말로만 통보한 경우에는 이행제공 요건이 채워지지 않아 해제의 효력이 발생하지 않습니다.

Q. 매수인이 배액 수령을 거부하면 매도인은 공탁까지 해야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 판례는 매수인이 수령을 거부하더라도 매도인이 반드시 공탁까지 해야 유효한 것은 아니라고 보고 있습니다. 다만 이행제공이 있었다는 사실 자체는 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다.

Q. 계약금을 낸 매수인이 계약을 포기하고 해제할 때도 같은 요건이 적용되나요?

A. 아닙니다. 매수인은 이미 계약금을 매도인에게 교부한 상태이므로 이를 포기하겠다는 의사표시만으로 해제의 효력이 발생한다고 보는 것이 일반적입니다. 별도로 무언가를 제공할 필요가 없다는 점에서 매도인의 경우와 다릅니다.

Q. 매도인의 구두 통보 이후 매수인이 중도금을 먼저 지급하면 어떻게 되나요?

A. 중도금 지급은 이행의 착수에 해당할 수 있어, 그 시점 이후에는 매도인이 뒤늦게 배액을 준비하더라도 배액상환으로 해제할 수 없습니다. 구두 통보만 해두고 이행제공을 미루는 사이 해제권 자체를 잃을 수 있는 이유입니다.

Q. 이행제공이 부적법했다는 지적을 받으면 해제권 자체가 사라지나요?

A. 아닙니다. 판례에 따르면 처음 제공이 부적법했더라도 매수인이 아직 이행에 착수하지 않아 해제권을 보유하고 있는 기간 안이라면, 다시 적법하게 이행제공을 해서 해제의 효력을 발생시킬 수 있습니다.

Q. 이행제공을 증명하려면 어떤 방법이 가장 안전한가요?

A. 배액을 실제로 준비한 뒤 해제 의사와 수령 요청 취지를 내용증명 우편으로 발송해 두는 방법이 널리 쓰입니다. 발송일과 내용이 객관적으로 기록되어, 이후 분쟁이 생기더라도 이행제공 시점을 입증하는 데 유리합니다.

맺음말

계약금 배액상환으로 계약을 해제하는 절차는 겉보기에는 단순해 보이지만, "해제하겠다"는 의사표시와 "배액을 실제로 제공하는 것"이 함께 갖춰져야 비로소 완성되는 이중 구조를 갖고 있습니다. 매도인이 이 점을 놓치고 구두 통보에만 의존하다가는, 정작 계약을 해제하지 못한 상태에서 매수인이 먼저 중도금을 지급해 이행에 착수해버리는 상황에 놓일 수 있습니다.

반대로 매수인 입장에서도 상대방의 구두 통보를 곧바로 계약 종료로 받아들이기보다, 실제 이행제공이 있었는지를 먼저 확인하는 것이 자신의 권리를 지키는 출발점입니다. 배액상환이든 계약금 포기든 해제의 효력이 언제 발생했는지가 이후 소유권이전등기나 손해배상 문제로 이어지는 만큼, 절차를 정확히 밟아두는 쪽이 분쟁을 줄이는 길입니다.

특히 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역처럼 고액 부동산 매매가 활발한 곳에서는, 계약금 배액상환을 둘러싼 다툼이 소유권이전등기 청구소송으로 번지는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 구두 통보로 넘어가지 말고, 이행제공의 실질을 갖췄는지부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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