토지를 여러 필지로 나누거나 그 중 일부만 팔았는데, 그 결과 한쪽 땅이 도로와 접하지 못하는 맹지가 되는 경우가 있습니다. 이런 맹지는 원래부터 사방이 막혀 있던 땅이 아니라 분할이나 일부양도라는 사람의 행위로 새로 만들어진 것이어서, 민법은 이 경우에 한해 통행료를 낼 필요가 없는 특별한 통행권을 인정합니다. 문제는 이 무상 통행권이 아무 때나 누구에게나 그대로 적용되는 것은 아니라는 점입니다. 분할 당시 당사자 사이에서는 무상으로 인정되던 통행권이, 그 땅이 다시 제3자에게 팔리는 순간 사라질 수도 있습니다. 이 글에서는 무상 주위토지통행권이 성립하는 요건과 그 효력이 언제까지, 누구에게까지 미치는지 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
맹지가 된 사연 — 분할·일부양도가 만드는 인위적 피포위지
맹지에는 크게 두 종류가 있습니다. 처음부터 사방이 남의 땅으로 둘러싸여 있던 자연적 피포위지와, 원래는 도로와 접해 있었지만 토지 소유자 자신의 분할이나 일부 양도 행위로 인해 뒤늦게 도로와의 연결이 끊긴 인위적 피포위지입니다. 민법 제220조가 다루는 것은 후자, 즉 당사자 스스로의 행위로 새로 만들어진 맹지입니다.
이 조문이 정한 요건은 두 가지입니다. 첫째, 원래 하나였던 토지가 분할(분필)되었거나 소유자가 그 토지의 일부를 양도했을 것. 둘째, 그 결과로 분할되거나 양도된 토지 가운데 어느 한쪽이 공로에 통하지 못하게 되었을 것입니다. 이 두 요건이 충족되면, 공로와 단절된 토지의 소유자는 다른 분할자의 토지, 즉 분할·양도로 자신과 연결되어 있던 나머지 토지를 통행할 수 있습니다. 여기서 통행의 상대방이 '다른 분할자'로 한정된다는 점이 중요한데, 분할이나 양도와 아무 관계가 없는 제3의 인접 토지 소유자를 상대로는 애초에 이 무상통행권을 주장할 수 없고, 그 사람과의 관계는 별도로 제219조 요건을 충족하는지로 다시 판단해야 합니다.
민법 제220조의 무상통행권은 자연적으로 갇힌 땅이 아니라, 분할·일부양도라는 당사자 스스로의 행위로 새로 갇히게 된 땅에만 적용되는 특별한 상린관계다.
왜 무상인가 — 제219조 유상 통행권과의 결정적 차이
민법 제219조는 일반적인 주위토지통행권을 정하고 있습니다. 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 통행하지 않고서는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우, 그 주위 토지를 통행할 수 있되 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다는 것이 원칙입니다. 반면 제220조가 인정하는 통행권은 이 보상의무 자체가 없습니다. 조문은 분할로 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우 "이 경우에는 보상의 의무가 없다"고 명시하고 있고, 이 규정은 토지 소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에도 그대로 준용됩니다.
왜 이 경우만 무상으로 처리할까요. 애초에 하나의 토지가 통행로를 포함한 채로 존재하고 있었는데, 그 토지를 분할하거나 일부를 양도한 것은 당사자, 즉 원소유자와 분할자 스스로의 선택이었다는 점이 핵심입니다. 맹지가 생겨난 결과 자체를 분할·양도 당사자들이 자초한 것이므로, 그로 인한 통행 필요는 상대방에게 비용 부담을 지우지 않고 당사자들 사이에서 해결하도록 법이 정한 것입니다. 스스로 초래한 상황의 위험은 스스로 분담해야 한다는 형평 관념이 그 바탕에 있습니다.
무상통행권이 성립하려면 — '일부양도'의 범위는 생각보다 넓다
요건 중 "일부양도"의 개념은 등기부상 분필 절차를 거쳤는지만으로 판가름 나지 않습니다. 판례는 1필지의 일부가 분필되어 양도된 경우뿐 아니라, 동일인이 소유하던 여러 필지 가운데 일부만 양도한 경우도 여기에 포함되는 것으로 넓게 해석합니다. 등기 절차의 형식보다, 원래 하나의 소유·이용 단위였던 토지가 쪼개졌는지라는 실질이 중요하다는 것입니다.
예를 들어 한 사람이 대지 하나를 갖고 있다가 도로에 접한 앞부분만 팔고 뒤에 남은 부분이 맹지가 되면 제220조가 적용됩니다. 나란히 붙어 있는 두 필지를 갖고 있다가 도로에 접한 필지만 판 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 반대로 처음부터 남남인 사람들이 각자 취득해 소유하고 있던 토지들 사이에서는 애초에 분할·양도라는 관계 자체가 없으므로 제220조가 적용될 여지가 없고, 제219조에 따른 일반 통행권 성립 여부만 문제됩니다.
다만 경계에 걸리는 사례도 있습니다. 처음부터 하나의 필지를 분필하면서 나뉜 토지 전부를 동시에 제3자에게 양도해버린 경우, 이 '전부양도'까지 제220조가 적용되는 '일부양도'에 포함되는지는 견해가 갈립니다. 조문 문언이 '일부양도'만을 명시하고 있어 전부를 동시에 넘긴 경우에는 적용되지 않는다고 보는 입장과, 분할로 맹지가 발생했다는 실질은 같으므로 유추적용해야 한다는 입장이 대립하고 있습니다. 자신의 사례가 이런 경계에 걸린다면 무상통행권 성립 여부가 불확실해질 수 있으므로, 결론을 법리 해석에만 맡기기보다 계약 단계에서 통행로를 미리 확보해 두는 쪽이 안전합니다.
원래 하나의 토지, 또는 동일인 소유의 여러 필지였을 것
그 토지 전부가 아니라 분할 또는 일부 양도가 있었을 것
그 결과로 공로와 단절된 토지가 새로 생겼을 것
통행 상대방은 분할·양도 관계로 연결된 '다른 분할자'에 한정
진짜 함정 — 특정승계인에게는 적용되지 않는다
대법원 1990. 8. 28. 선고 90다카10091, 90다카10107 판결은 이 무상통행권이 미치는 인적 범위를 분명히 그었습니다. 판례는 분할 또는 토지의 일부 양도로 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우의 무상통행권에 관한 민법 제220조 규정은 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않는다고 판시했습니다. 분할 당시 땅을 나눠 가진 당사자들끼리는 무상으로 통행할 수 있지만, 그중 어느 한쪽이 자신의 토지를 다시 제3자에게 팔면 그 매수인에게는 이 무상통행권이 그대로 이어지지 않는다는 것입니다.
특정승계인이 된 이후에는 무상통행권이 사라지는 대신, 같은 판례가 밝힌 대로 민법 제219조의 일반원칙으로 돌아가 통상의 주위토지통행권이 성립하는지를 새로 따져야 합니다. 성립한다면 통행 자체는 가능하지만 이번에는 통행료 지급의무가 붙습니다. 반면 상속처럼 포괄승계가 일어난 경우는 다릅니다. 상속인은 피상속인의 법적 지위를 그대로 이어받는 포괄승계인이므로, 분할 당사자였던 피상속인이 갖고 있던 무상통행권도 그대로 상속인에게 승계됩니다. 특정승계인이 되어 제219조로 넘어가더라도 통행 자체가 막히는 것은 아니라는 점은 알아둘 필요가 있습니다. 다만 이때 지급할 통행료는 통행으로 인한 토지 이용 제한, 지가 하락, 관리 비용 증가 등을 종합적으로 고려해 산정되며 실무상 감정평가를 거쳐 금액이 정해지는 경우가 많아, 무상이던 통행이 어느 정도의 비용 부담으로 바뀌는지는 사안마다 달라집니다.
특정승계(매매 등)는 무상통행권을 끊고, 포괄승계(상속)는 그대로 잇는다 — 같은 '승계'라도 그 성질에 따라 결과가 갈린다.
판단 기준 — 법원이 실제로 무엇을 보는가
무상통행권이 인정되는 경우에도 그 범위가 무제한은 아닙니다. 판례는 이 통행권이 분할·양도 전의 종전 토지 범위 내에서만 인정된다고 봅니다. 즉 통행로는 분할 전에 하나의 토지였던 그 경계 안에서 확보되어야 하고, 분할과 무관한 제3의 토지까지 끌어들여 통행로로 삼을 수는 없습니다.
구체적인 통행로의 위치와 폭을 정할 때 법원이 살피는 요소는 여러 가지입니다. 종전 토지가 어떤 형상으로 분할되었는지, 분할 이후 각 토지의 실제 이용현황이 주택인지 농경지인지 나대지인지, 분할 이전부터 실제로 이용해 온 통로가 있었는지, 그리고 통행지 소유자에게 최소한의 부담이 되는 경로인지 등입니다. 통행권은 공로 출입에 필요한 범위로 한정되므로, 필요 이상으로 넓은 통로나 굳이 돌아가는 우회로까지 요구할 수는 없습니다.
통행로 폭도 용도에 따라 달리 판단됩니다. 사람이 걸어서 드나드는 정도라면 사람 한 명이 지나다닐 수 있는 최소한의 폭으로도 충분하다고 보는 경우가 많고, 반대로 주택 신축이나 차량 출입이 필요한 토지라면 소방차·구급차 진입이 가능한 폭까지 넓게 인정되기도 합니다. 다만 이는 조문 하나로 정해지는 것이 아니라 사안마다 개별적으로 판단되는 사실관계의 문제이므로, 자신의 토지 용도와 그에 필요한 최소한의 폭을 구체적으로 소명하는 쪽이 통행로 범위를 정하는 데 유리합니다.
구체적 적용 예시 — 상속이냐 매매냐에 따라 결과가 갈린다
아버지가 도로에 접한 대지 하나를 두 아들에게 나눠주며 분할했는데, 도로에 접하지 못한 뒷필지를 받은 작은아들의 땅이 맹지가 된 경우를 생각해 보겠습니다. 이때 작은아들은 도로에 접한 필지를 받은 큰아들의 토지를 무상으로 통행할 수 있습니다. 두 사람이 분할 당사자이거나 그 지위를 이은 사람들이기 때문입니다.
그런데 큰아들이 자신의 토지를 제3자에게 매도하면 상황이 달라집니다. 그 매수인은 분할 당사자가 아닌 특정승계인이므로 작은아들에 대해 무상통행 의무를 지지 않습니다. 작은아들이 계속 그 길을 이용하려면 매수인과 별도로 협의하거나, 민법 제219조에 따른 통상의 주위토지통행권이 성립하는지(통행료 지급을 전제로)를 다시 다투어야 합니다. 반대로 작은아들이 사망해 그 자녀가 상속받은 경우라면, 상속인은 포괄승계인이므로 무상통행권도 그대로 이어받습니다.
또 다른 사례로, 한 사람이 나란히 붙은 두 필지(가·나)를 함께 갖고 있다가 도로에 접한 가 필지만 매도한 경우를 보겠습니다. 매도 시점을 기준으로는 매수인과 남은 나 필지 소유자가 분할·양도 당사자 관계이므로 나 필지 소유자는 무상통행권을 주장할 수 있습니다. 그런데 그 매수인이 가 필지를 다시 제3자에게 되팔면, 그 재매수인은 최초 양도 당사자가 아닌 특정승계인이 되어 나 필지 소유자에 대한 무상통행 의무를 지지 않게 됩니다. 소유권이 한 단계씩 넘어갈 때마다 무상통행권의 존속 여부를 다시 짚어봐야 하는 이유입니다.
실무 유의점 — 분쟁을 막으려면 미리 해둘 일
무상통행권은 법률상 요건이 갖춰지면 당연히 발생하는 권리이지만, 등기부에 공시되지 않는다는 근본적인 한계가 있습니다. 시간이 지나 땅 주인이 바뀌거나 상속이 여러 차례 이어지면, 정작 통행로를 이용해야 하는 사람도 통행을 받아들여야 하는 사람도 서로가 분할 당사자 관계인지 특정승계인 관계인지를 정확히 모르는 경우가 많습니다. 분쟁을 예방하려면 토지를 분할하거나 일부를 양도하는 시점에 통행로의 위치와 폭을 계약서나 지적도에 구체적으로 특정해 두고, 필요하다면 통행지역권을 설정해 등기하는 방법을 함께 검토할 필요가 있습니다.
무상통행권과 통행지역권은 별개의 제도라는 점도 짚어둘 만합니다. 무상통행권은 법률 요건이 갖춰지면 등기 없이도 발생하는 상린관계인 반면, 통행지역권은 당사자 간 계약으로 성립해 등기를 마쳐야 제3자에게도 대항할 수 있는 물권입니다. 분할 당시 통행지역권까지 함께 설정해 등기해 두면, 이후 어느 쪽 토지가 제3자에게 넘어가더라도 무상통행권의 인적 범위 문제와 상관없이 통행권 자체는 그대로 유지될 수 있다는 점에서 실무적으로 더 안전한 방법이 됩니다.
이미 분쟁이 벌어졌다면 통행권 확인소송으로 통행권의 존부와 범위를 확정받을 수 있고, 상대방이 실력으로 통행로를 막는 등 급박한 사정이 있다면 통행방해금지가처분을 먼저 신청해 현상을 유지시키는 방법도 있습니다. 소송에서는 분할 전 토지대장·구지적도, 분할 경위를 보여주는 매매계약서나 상속관계 서류, 실제로 통행해 온 기간과 경로를 뒷받침하는 사진·증언 등이 핵심 증거가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 맹지가 됐다고 무조건 무상통행권이 인정되나요?
A. 아닙니다. 원래부터 사방이 막혀 있던 자연적 맹지라면 민법 제219조의 일반 주위토지통행권만 문제되고 통행료 지급의무가 있습니다. 무상통행권은 그 토지가 분할이나 일부양도로 인해 뒤늦게 맹지가 된 경우에만 성립하므로, 자신의 땅이 어느 쪽에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
Q. 제가 산 땅이 원래 분할로 생긴 맹지인데, 무상통행권을 주장할 수 있나요?
A. 매수한 시점에 이미 분할이 끝나 있었다면 판례상 특정승계인에 해당해 무상통행권을 주장하기 어렵습니다. 이 경우 민법 제219조의 일반원칙으로 돌아가 통상의 주위토지통행권이 성립하는지를 따지고, 성립하더라도 통행료를 지급해야 합니다.
Q. 상속받은 땅이라면 무상통행권이 그대로 유지되나요?
A. 예. 상속은 특정승계가 아니라 포괄승계이므로, 피상속인이 분할 당사자로서 갖고 있던 무상통행권도 상속인에게 그대로 이어집니다. 다만 상속 이후 그 땅을 다시 제3자에게 팔면 그 매수인부터는 특정승계인이 되어 무상통행권이 끊깁니다.
Q. 통행로의 폭과 위치는 누가 정하나요?
A. 우선은 당사자 간 협의로 정하고, 협의가 안 되면 법원이 종전 토지의 형상과 실제 이용현황, 공로 출입에 필요한 최소한의 범위를 기준으로 통행로의 위치와 폭을 정합니다. 통행지 소유자에게 필요 이상의 부담을 지우는 범위까지는 인정되지 않습니다.
Q. 여러 필지를 갖고 있다가 그중 하나만 팔았는데도 무상통행권이 인정되나요?
A. 예. 판례는 '일부양도'를 1필지 내의 일부 양도뿐 아니라 동일인이 소유하던 여러 필지 중 일부만 양도한 경우도 포함하는 것으로 넓게 해석합니다. 하나였던 소유·이용 관계가 쪼개졌다는 실질이 중요합니다.
Q. 무상통행권을 등기부에 올릴 수 있나요?
A. 무상통행권 자체는 법률상 당연히 발생하는 상린관계로 별도 등기 없이도 성립하지만, 등기부에 공시되지 않아 나중에 분쟁의 소지가 됩니다. 통행로의 위치와 범위를 명확히 하고 싶다면 별도로 통행지역권을 설정해 등기하는 방법을 검토할 수 있습니다.
맺음말
토지분할이나 일부양도로 맹지가 된 경우 인정되는 무상 주위토지통행권은, 통행료 부담 없이 이웃 토지를 지나다닐 수 있다는 점에서 유리한 권리지만 그 효력이 미치는 범위는 생각보다 좁습니다. 분할 당사자 사이에서만 인정되고, 그 땅이 제3자에게 팔리는 순간 특정승계인에게는 적용되지 않는다는 대법원 판례의 원칙을 기억해 두어야 합니다.
반대로 상속처럼 포괄승계가 일어난 경우에는 무상통행권도 그대로 이어지므로, 자신이 지금 서 있는 자리가 분할 당사자인지 특정승계인인지부터 가리는 것이 통행권 분쟁 해결의 출발점입니다.
토지분할이나 매매 과정에서 통행로 문제가 불거지는 사례는 용인 처인구처럼 필지 분할과 상속 관계가 오래 얽힌 지역에서 특히 자주 나타납니다. 통행권 분쟁은 등기부만 봐서는 답이 나오지 않는 경우가 많은 만큼, 분할 경위와 승계 관계부터 함께 짚어보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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