과반수 지분권자가 공유 부동산을 임대했다면, 소수지분권자도 임료를 받을 수 있을까 

공유 부동산의 지분을 절반에 못 미치게 가진 분들이 자주 묻는 질문이 있습니다. 다른 공유자가 지분의 과반을 가지고 있다는 이유로 부동산 전체를 세입자에게 임대해 임대료를 혼자 받아가는데, 자신에게는 한 푼도 나눠주지 않는다는 것입니다. 결론부터 말하면 과반수 지분권자가 공유물을 임대하는 것 자체는 법적으로 문제없는 관리행위이지만, 그렇다고 소수지분권자의 몫이 사라지는 것은 아닙니다. 이 글에서는 과반수 지분권자의 임대가 왜 유효한지, 소수지분권자는 누구를 상대로 무엇을 얼마나 청구할 수 있는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공유물, 지분 비율로 사용·수익할 권리 — 민법 제263조와 제265조

공유란 하나의 물건을 여러 사람이 지분의 형태로 나누어 소유하는 관계를 말합니다. 민법 제263조는 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다고 정합니다. 즉 지분이 10%든 40%든, 공유자는 자신의 지분 비율에 해당하는 만큼 그 부동산 전체를 사용하거나 그로부터 나오는 수익(임료·과실 등)을 가져갈 권리가 있습니다. 여기에 더해 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 다만 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 두 조문이 공유관계에서 벌어지는 대부분의 분쟁을 푸는 출발점입니다.

여기서 말하는 '과반수 지분권자'는 한 사람이 단독으로 지분의 절반을 넘게 가진 경우뿐 아니라, 여러 공유자의 지분을 합산했을 때 과반이 되는 경우도 포함합니다. 예를 들어 3인이 각각 40%, 35%, 25%의 지분을 가진 부동산이라면 단독 과반수 지분권자는 없지만, 40%와 25% 지분권자가 뜻을 모으면 합산 65%로 과반수가 되어 관리사항을 결정할 수 있습니다. 자신이 어느 쪽에 속하는지, 지분 비율이 정확히 얼마인지는 등기부등본 갑구를 통해 먼저 확인해야 분쟁의 구도가 명확해집니다.

공유자는 지분 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 권리가 있고, 공유물 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다 — 민법 제263조와 제265조가 공유관계 분쟁을 푸는 기본 골격이다.

과반수 지분권자의 임대가 유효한 이유 — 관리행위의 적법성

소수지분권자들이 흔히 오해하는 지점은 '내 동의 없이 부동산 전체를 임대한 것이니 그 임대차 자체가 무효 아니냐'는 것입니다. 그러나 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결은 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사전에 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있고, 그 관리방법으로서 공유물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익하거나 제3자에게 임대할 수 있다고 판시했습니다. 임대차 체결은 소유권 자체를 처분하는 행위가 아니라 공유물을 활용하는 '관리행위'에 해당하므로, 지분의 과반수만 확보되면 나머지 공유자 전원의 동의를 받지 않아도 유효하게 성립합니다.

앞서 든 예로 설명하면, 40% 지분권자와 25% 지분권자가 합산 과반수를 이루어 임대에 동의했다면 나머지 35% 지분권자가 반대하더라도 그 임대차계약은 유효합니다. 반대로 과반수를 이루지 못한 상태, 예컨대 지분이 50%를 넘는 사람이 아무도 없고 합의도 되지 않은 상태에서 일부 공유자가 임의로 전체를 임대해버렸다면 이는 적법한 관리행위로 보기 어렵고, 다른 공유자가 그 임대차의 효력 자체를 다툴 여지가 생깁니다. 그래서 실제 분쟁에서는 임대를 결정한 쪽이 정말 지분의 과반수를 확보하고 있는지부터 검토하는 것이 순서입니다.

임차인에게는 청구할 수 없다 — 청구 상대는 과반수 지분권자

소수지분권자가 다음으로 흔히 하는 오해는 '임차인도 내 지분에 무단으로 들어와 사는 것이니 임차인에게 직접 임료를 요구하거나 나가라고 할 수 있다'는 것입니다. 그러나 같은 2002다9738 판결은 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 제3자, 즉 임차인의 점유는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로, 그 임차인은 소수지분권자에 대하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없다고 분명히 선을 그었습니다. 임차인은 정당한 권한자(과반수 지분권자)와 계약을 맺고 그 지위에 따라 점유하고 있을 뿐이므로, 소수지분권자와의 관계에서는 아무런 책임이 없다는 뜻입니다.

따라서 소수지분권자가 임차인에게 내용증명을 보내 '나도 공유자이니 임료를 나눠 달라'고 요구해도 법적 근거가 없어 받아들여지지 않습니다. 부당이득이 성립하는 관계는 소수지분권자와 임차인 사이가 아니라, 소수지분권자와 임대차계약의 당사자이자 임료를 실제로 수령한 과반수 지분권자 사이입니다. 청구의 상대방을 잘못 잡으면 시간과 비용만 낭비하게 되므로, 분쟁 초기에 임대차계약서를 확보해 계약 당사자가 누구인지부터 특정해 두어야 합니다.

임료 상당 부당이득의 산정 — 얼마를 받을 수 있나

그렇다면 소수지분권자가 받을 수 있는 금액은 어떻게 정해질까요. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정합니다. 2002다9738 판결은 이 법리를 공유관계에 적용해, 과반수 지분권자는 자신의 지분을 초과해 특정 부분을 독점적으로 사용·수익함으로써 그만큼 사용하지 못한 소수지분권자에게 손해를 입히고 있으므로, 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. 계산 구조는 간단합니다. 부동산 전체에서 발생하는 임료 상당액에 소수지분권자의 지분 비율을 곱한 금액이 반환 대상이 됩니다.

예를 들어 지분 30%를 가진 소수지분권자가 있고, 과반수 지분권자가 부동산 전체를 세입자에게 매월 200만원에 임대해 받고 있다면, 산술적으로는 매월 60만원 상당이 소수지분권자에게 귀속되어야 할 몫이 됩니다(이해를 돕기 위한 예시 계산이며 실제 사건마다 산정 결과는 다릅니다). 다만 실무에서는 계약상 차임이 시세보다 지나치게 낮게 책정되어 있거나 보증금 비중이 커서 월차임이 적게 잡혀 있는 경우, 법원이 실제 받은 차임이 아니라 그 부동산의 통상적인 임료 상당액(시가)을 기준으로 산정하기도 합니다. 이런 경우에는 감정평가를 통해 객관적인 임료 상당액을 먼저 산출해야 분쟁이 정리됩니다.

• 등기부등본상 자신의 지분 비율 확인 — 청구금액 산정의 기준.

• 임대차계약서상 차임·보증금 내역 확보 — 실제 수령액 파악.

• 필요시 감정평가로 통상 임료 상당액 산출 — 계약차임과 시세 차이가 클 때.

• 청구 대상 기간 특정 — 소멸시효가 지나지 않은 구간만 반환 대상.

과반수 지분권자가 반환해야 할 금액은 임료 상당액에 소수지분권자의 지분 비율을 곱한 금액이며, 계약상 차임이 아니라 통상 임료를 기준으로 다시 산정될 수도 있다.

여기서 주의할 점은 이 청구가 손해배상이 아니라 부당이득반환이라는 것입니다. 손해배상은 상대방의 고의·과실을 따지지만, 부당이득은 법률상 원인 없이 이익이 옮겨간 상태 자체를 문제 삼으므로 과반수 지분권자가 '나눠줄 생각이 없었다'거나 '몰랐다'고 항변해도 반환의무 자체가 없어지지 않습니다. 다만 과반수 지분권자가 임대 사실이나 수령액을 다투는 경우가 많아, 실제 소송에서는 얼마를 받았는지를 두고 임대차계약서와 입금 내역 등 객관적 자료의 확보가 청구금액 인정의 관건이 됩니다. 소수지분권자가 여러 명이라면 각자는 자신의 지분 비율에 해당하는 몫만 청구할 수 있고, 다른 소수지분권자의 몫까지 대신 청구하거나 그들의 동의 없이 전체 금액을 일괄해서 요구할 권리는 없습니다.

청구 절차와 소멸시효 — 언제까지, 어떻게 청구하나

실제 청구는 보통 내용증명을 통한 지급 요구에서 시작해, 협의가 되지 않으면 부당이득반환청구 소송이나 민사조정 신청으로 넘어갑니다. 이 과정에서 필요한 자료는 등기부등본(지분 비율 확인), 임대차계약서(임대인·차임·기간 확인), 임료 입금 내역이나 통장 거래내역(실제 수령액 확인) 등입니다. 과반수 지분권자가 임대 사실 자체를 숨기거나 계약서 공개를 거부하는 경우에는 소송 과정에서 문서제출명령이나 사실조회 등을 통해 임대차 내역을 확인하는 절차를 거치게 됩니다.

부당이득반환청구권은 별도의 단기 소멸시효 규정이 없는 한 민법 제162조 제1항에 따라 일반 채권과 같이 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 다만 매달 발생하는 임료 상당의 부당이득은 그 각 발생 시점마다 별개로 시효가 진행되므로, 청구 시점을 기준으로 10년이 지난 과거분은 이미 소멸시효가 완성되어 청구할 수 없게 됩니다. 임대 사실을 뒤늦게 알았더라도 시효 진행 자체가 멈추는 것은 아니므로, 오래 방치할수록 돌려받을 수 있는 과거분의 범위가 줄어든다는 점을 유념해야 합니다.

임대차 자체는 무효로 만들 수 없다 — 관리행위와 처분행위의 구분

소수지분권자 입장에서는 '아예 그 임대차계약을 무효로 돌리고 세입자를 내보낼 수는 없느냐'는 생각이 들 수 있습니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 통상적인 임대차 체결은 관리행위의 범위 안에 있고, 과반수 지분권자가 단독으로 결정할 수 있는 영역이므로 원칙적으로 계약의 효력 자체를 다투기는 어렵습니다. 이는 임차인의 거주·영업 안정성을 보호하는 측면에서도 그렇습니다. 임차인이 적법한 절차로 계약을 맺고 차임을 지급해 온 이상, 소수지분권자와 과반수 지분권자 사이의 내부 분쟁 때문에 임차인이 갑자기 쫓겨나는 결과는 법이 예정하고 있지 않습니다.

다만 임대차의 기간이 지나치게 장기이거나, 형식은 임대차이지만 실질적으로 소유권 행사에 준하는 정도로 부동산의 처분에 가까운 형태라면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이런 경우 법리적으로는 단순한 관리행위가 아니라 처분행위에 해당한다고 볼 여지가 있고, 처분행위는 공유자 전원의 동의가 있어야 유효하다는 것이 원칙이기 때문입니다. 다만 어디까지가 관리행위이고 어디부터가 처분행위인지는 임대차의 목적, 기간, 대상 부분의 성격 등을 종합적으로 따져야 하는 사안별 판단의 영역이라, 계약 조건이 통상적인 범위를 크게 벗어난다고 판단되면 이 지점을 별도로 검토해 볼 필요가 있습니다.

실무에서 자주 다투는 쟁점들

실제 사건에서는 지분 비율 자체를 둘러싼 다툼도 적지 않습니다. 상속으로 공유관계가 생긴 경우 상속분 계산에 이견이 있거나, 등기부상 지분과 실제 취득 경위가 달라 지분 비율을 다시 확인해야 하는 경우도 있습니다. 또한 임대차가 보증금 위주로 짜여 있어 매달 받는 차임이 명목상 적은 경우, 그 보증금을 운용해 얻을 수 있는 이익(보증금 운용이익)까지 임료 상당액 산정에 포함할 것인지도 실무에서 자주 다투어지는 부분입니다.

과거분을 얼마나 소급해서 청구할 수 있는지, 그리고 앞으로도 계속 임대가 유지된다면 매달 정산을 요구할 것인지 한 번에 정산할 것인지도 미리 정리해 둘 문제입니다. 실무에서는 소송까지 가기 전에 과반수 지분권자와 협의해 향후 임료 배분 방식을 아예 정기적으로 합의해 두는 경우도 있는데, 이렇게 정리해 두면 매번 새로 산정하거나 다투는 부담을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 소수지분권자인 제가 반대해도 임대차계약이 유효한가요?

A. 임대차 체결은 공유물의 관리행위에 해당해 지분의 과반수로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분권자(또는 합산 과반수를 이룬 공유자들)가 동의했다면 개별 소수지분권자가 반대해도 계약은 유효합니다. 다만 임대를 결정한 쪽이 실제로 지분의 과반수를 확보하고 있는지는 별도로 확인이 필요합니다.

Q. 임차인에게 직접 제 몫의 임료를 달라고 할 수 있나요?

A. 임차인의 점유는 과반수 지분권자의 공유물관리권에 근거한 적법한 점유여서 임차인을 상대로는 부당이득을 청구할 수 없습니다. 청구 상대는 임대차계약의 당사자이자 임료를 실제로 받은 과반수 지분권자입니다.

Q. 정확히 얼마를 받을 수 있는지는 어떻게 정해지나요?

A. 원칙적으로 부동산 전체의 임료 상당액에 자신의 지분 비율을 곱한 금액이 기준이 됩니다. 계약상 차임이 시세보다 낮게 책정된 경우 등에는 감정평가를 거쳐 통상 임료 상당액으로 다시 산정될 수 있습니다.

Q. 몇 년 전 임대분까지 소급해서 받을 수 있나요?

A. 부당이득반환청구권은 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되고, 매달 발생하는 몫은 각 발생 시점부터 개별로 시효가 진행됩니다. 청구 시점 기준 10년이 지난 과거분은 소멸시효가 완성되어 청구가 어려울 수 있습니다.

Q. 아예 임대차계약을 무효로 만들고 세입자를 내보낼 수는 없나요?

A. 통상적인 범위의 임대차는 적법한 관리행위이므로 계약 자체의 효력을 다투기는 어렵고, 구제 수단은 금전적인 부당이득반환청구가 중심이 됩니다. 다만 임대차의 실질이 처분행위에 가까울 정도로 이례적이라면 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

Q. 소송 말고 다른 해결 방법도 있나요?

A. 내용증명을 통한 협의 요구, 민사조정 신청 등 소송 이전 단계의 방법이 있고, 공유관계 자체를 정리하고 싶다면 공유물분할청구를 함께 검토해 볼 수 있습니다. 다만 어느 방법이 적합한지는 지분 구조와 관계 악화 정도에 따라 달라집니다.

맺음말

과반수 지분권자가 공유 부동산을 임대하는 것 자체는 적법한 관리행위여서 소수지분권자가 계약의 효력을 다투기는 어렵습니다. 그러나 그것과 별개로, 소수지분권자는 자신의 지분 비율에 해당하는 임료 상당의 부당이득을 과반수 지분권자에게 청구할 권리를 그대로 가지고 있습니다. 다만 청구 상대를 임차인이 아닌 과반수 지분권자로 정확히 특정하고, 지분 비율과 임료 산정 근거를 자료로 뒷받침하며, 소멸시효가 지나기 전에 움직여야 실제로 받을 수 있는 몫을 지킬 수 있습니다.

광교·수지를 비롯한 수원 인근에서도 상속이나 공동투자로 형성된 공유 부동산이 임대차 분쟁으로 이어지는 사례를 자주 접합니다. 지분 비율 확인부터 부당이득 산정, 청구 절차까지 단계마다 놓치기 쉬운 부분이 있는 만큼, 임대차 사실을 알게 된 시점에서 미리 권리관계를 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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