유치권에 의한 경매로 공사대금 회수하는 절차, 우선변제 안 되는 이유 

공사를 마쳤는데 발주자가 대금 지급을 미루면서 시공자가 건물을 점유한 채 유치권을 행사하는 경우가 적지 않습니다. 문제는 점유만 계속한다고 돈이 저절로 들어오지는 않는다는 점입니다. 언제까지고 현장을 지키고 서 있을 수는 없고, 발주자가 자산을 처분하려 하거나 다른 채권자가 먼저 경매에 나서면 유치권 자체가 흔들릴 위험도 있습니다. 이럴 때 유치권자가 스스로 경매를 신청해 공사대금을 현금으로 회수하는 절차가 있는데, 별도의 승소판결 없이 시작할 수 있다는 장점과 함께 뜻밖의 제약도 함께 따라옵니다. 이 글에서는 유치권에 의한 경매가 실제로 어떤 절차로 진행되는지, 그리고 회수 과정에서 반드시 알아둬야 할 배당상의 한계를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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유치권에 의한 경매란 — 소송 없이 시작하는 회수 절차

공사대금을 받지 못한 시공자가 흔히 쓰는 첫 수단은 유치권을 행사하며 목적물을 점유하는 것입니다. 그런데 민법 제322조 제1항은 여기서 한 걸음 더 나아가, 유치권자가 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 경매는 민사집행법 제274조 제1항에 따라 담보권 실행을 위한 경매, 즉 근저당권자가 신청하는 임의경매와 같은 방식으로 진행됩니다.

강제경매와 비교하면 이 제도의 실익이 분명해집니다. 강제경매를 신청하려면 공사대금청구소송에서 승소판결을 받아 집행권원부터 확보해야 하는데, 이 과정만 통상 수개월에서 1년 넘게 걸리기도 합니다. 반면 유치권에 의한 경매는 별도의 소송이나 집행권원 없이 유치권의 존재 자체를 소명하는 것만으로 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 이 소명 부담이 결코 가볍지 않다는 점, 그리고 경매로 돈을 받는 것과 그 돈을 우선적으로 받는 것은 전혀 다른 문제라는 점은 다음 항목부터 차례로 살펴보겠습니다.

유치권에 의한 경매는 별도의 집행권원 없이 유치권의 존재만 소명하면 시작할 수 있다는 점에서 강제경매와 근본적으로 다르다.

경매를 신청하려면 먼저 유치권 성립요건부터 점검한다

경매를 신청해도 유치권 자체가 성립하지 않으면 절차가 통째로 무너집니다. 민법 제320조가 정한 유치권의 성립요건은 크게 네 가지입니다. 타인의 물건을 적법하게 점유하고 있을 것, 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련관계), 채권의 변제기가 도래했을 것, 그리고 당사자 사이에 유치권을 배제하기로 하는 특약이 없을 것입니다. 이 중 실무에서 다툼이 가장 잦은 부분은 채권과 목적물 사이의 견련관계입니다.

공사대금채권은 대체로 견련관계가 인정되는 편입니다. 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결은 다세대주택 재건축 공사 사안에서, 공사대금이 세대별로 나뉘지 않고 전체 공사에 대해 일률적으로 지급하기로 약정되어 있었다면 공사대금채권 전부와 공사 목적물 전체 사이에 견련관계가 있다고 판단했습니다. 즉 특정 세대 공사비만 못 받았다고 해서 그 세대에 대해서만 유치권을 주장할 수 있는 것이 아니라, 공사대금 지급 방식에 따라 건물 전체에 유치권이 미칠 수 있다는 취지입니다. 반대로 점유를 취득하기 전에 이미 채권이 소멸했거나, 애초에 그 물건과 무관하게 발생한 채권이라면 견련관계가 부정되어 유치권 자체가 인정되지 않습니다.

• 점유 — 경매 신청 시점까지 목적물을 계속 점유하고 있어야 하며, 점유를 잃으면 유치권도 함께 소멸한다.

• 견련관계 — 채권이 그 물건 자체에 관하여 발생한 것이어야 하며, 공사대금채권은 대체로 인정된다.

• 변제기 도래 — 공사가 완료되고 대금 지급기일이 지났는데도 미지급 상태여야 한다.

• 배제특약 부존재 — 계약서에 유치권을 포기하거나 행사하지 않기로 한 조항이 있으면 성립하지 않는다.

신청 절차 — 관할법원부터 경매개시결정까지

요건이 갖춰졌다면 목적물 소재지를 관할하는 지방법원에 경매를 신청합니다. 민사집행법 제274조 제1항이 담보권 실행 경매의 예에 따르도록 정하고 있으므로, 신청서 양식이나 첨부서류 요건도 임의경매와 크게 다르지 않습니다. 신청서에는 유치권이 발생한 원인이 된 공사계약서, 공사대금을 증명하는 세금계산서·기성고내역서·견적서, 그리고 목적물을 현재 점유하고 있다는 사실을 뒷받침하는 자료(현장 출입기록, 관리 현황 사진, 관리비 납부내역 등)를 함께 제출하는 것이 일반적입니다.

법원은 이 자료를 토대로 유치권의 존재를 소명받았다고 판단되면 경매개시결정을 내리고, 목적물에 압류등기를 촉탁합니다. 이후 감정평가를 거쳐 최저매각가격을 정하고 매각기일을 지정하는 흐름은 통상의 부동산 경매와 동일합니다. 다만 강제경매와 달리 상대방이 유치권 자체의 존부를 다투며 경매개시결정에 대한 이의신청이나 유치권부존재확인소송을 제기하는 경우가 실무에서 드물지 않으므로, 신청 단계에서부터 자료를 촘촘히 준비해 둘 필요가 있습니다.

매각기일에 매수인이 정해지고 대금까지 납부되면 법원은 배당기일을 지정합니다. 그 전에 배당요구종기가 고지되는데, 이 기한 안에 다른 채권자들도 배당을 요구할 수 있어 유치권자 혼자만의 몫으로 매각대금이 남는 경우는 오히려 드뭅니다. 근저당권자·가압류권자·다른 일반채권자가 함께 배당요구를 하면 배당표 작성 단계에서 유치권자의 몫이 얼마로 확정되는지가 갈리므로, 이 시점부터는 배당 순위와 비율을 정확히 따져보는 것이 중요해집니다.

다른 경매절차와 겹칠 때 — 정지와 속행의 규칙

목적물에 이미 근저당권이 설정되어 있거나 다른 채권자가 있는 경우, 유치권에 의한 경매만 단독으로 진행되지 않을 수 있습니다. 민사집행법 제274조 제2항은 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 유치권에 의한 경매절차를 정지하고, 그 채권자 또는 담보권자를 위해 절차를 계속 진행하도록 정하고 있습니다. 같은 조 제3항은 그렇게 진행되던 강제경매나 담보권 실행 경매가 취소되면 정지되었던 유치권에 의한 경매절차를 다시 계속하여 진행하도록 합니다.

이 규정이 실무에 던지는 함의는 명확합니다. 유치권자가 먼저 경매를 신청했더라도, 근저당권자 등이 뒤이어 임의경매를 신청하면 유치권 경매는 정지되고 그 근저당권자의 경매절차가 우선 진행됩니다. 이 경우 유치권자는 독자적인 경매 신청인이 아니라 그 절차의 배당요구권자로 지위가 전환되어, 뒤에서 살펴볼 배당 순위의 문제를 그대로 안게 됩니다.

유치권자가 먼저 경매를 신청해도 다른 채권자의 강제경매·담보권실행경매가 개시되면 유치권 경매는 정지되고, 유치권자는 그 절차의 배당요구권자로 지위가 바뀐다.

배당에서의 함정 — 우선변제권 없는 유치권자

여기서 회수 절차의 가장 큰 반전이 나옵니다. 유치권은 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이지만, 목적물의 교환가치를 지배하는 권능이나 우선변제권은 인정되지 않습니다. 그래서 유치권에 의한 경매로 매각대금이 마련되어도, 유치권자는 근저당권자처럼 먼저 배당받는 것이 아니라 일반채권자와 동일한 순위로 채권액에 비례해 안분배당을 받는 데 그칩니다. 다른 채권자가 많거나 매각대금이 넉넉하지 않으면 공사대금 전액을 회수하지 못하는 경우가 실제로 자주 생깁니다.

매각 이후 목적물에 남는 부담도 함께 봐야 합니다. 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정은 유치권에 의한 경매도 원칙적으로 소멸주의에 따라 진행되어, 매각과 동시에 유치권을 포함한 목적물 위의 부담이 소멸하고 매수인에게 인도해야 한다고 판단했습니다. 다만 같은 결정은 집행법원이 이해관계를 살펴 매각조건 변경결정을 통해 소멸시키지 않고 매수인이 인수하도록 정할 수도 있다고 덧붙였습니다. 즉 원칙은 소멸주의이지만, 사안에 따라 법원의 재량으로 결론이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

안분배당이 실제로 어떻게 작동하는지는 간단한 가정으로 그려볼 수 있습니다. 예를 들어 매각대금에서 선순위 근저당권자가 배당을 받고 남은 일반채권자 배당 재원이 2억원이고, 그 안에 유치권자의 공사대금채권 3억원과 다른 일반채권자의 채권 1억원이 함께 배당요구를 했다면, 유치권자는 전체 채권액 4억원 중 자신의 몫인 4분의 3, 즉 1억5천만원 정도만 받고 나머지는 회수하지 못하는 결과가 됩니다. 근저당권 같은 우선변제권이 있었다면 순위상 앞서 전액을 받을 수도 있었던 상황이, 유치권이라는 이유만으로 안분배당에 묶이는 셈입니다.

• 우선변제권 없음 — 근저당권자보다 먼저 받는 것이 아니라 일반채권자와 동순위로 안분배당.

• 원칙은 소멸주의 — 매각과 동시에 유치권 소멸, 매수인에게 목적물 인도.

• 예외 가능 — 집행법원의 매각조건 변경결정으로 인수주의가 채택될 수도 있음.

• 부족분 — 배당으로 다 받지 못한 나머지는 별도로 공사대금청구소송을 제기해야 한다.

유치권에 의한 경매는 시작이 쉬운 대신, 배당 단계에서는 근저당권자보다 앞설 수 없는 일반채권자의 줄에 선다.

간이변제충당이라는 대안 — 경매를 거치지 않는 방법

민법 제322조 제2항은 경매 외에 또 다른 회수 방법을 정하고 있습니다. 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자가 감정인의 평가에 따라 유치물로 직접 채권의 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다는 것입니다. 이를 간이변제충당이라 부르는데, 통상의 경매절차를 거치지 않고 감정평가액만큼을 채권에 바로 충당한다는 점에서 절차가 한결 단순합니다.

다만 이 방법에도 제약이 있습니다. 법이 요구하는 '정당한 이유'는 목적물의 가치가 크지 않거나 경매 비용이 채권액에 비해 과도한 경우처럼 제한적으로 인정되는 경향이 있고, 청구에 앞서 미리 채무자에게 통지해야 한다는 절차도 지켜야 합니다. 목적물 가액이 채권액보다 클 경우 오히려 채무자 쪽에서 이의를 제기할 가능성도 있어, 공사대금 규모가 큰 사건에서는 경매 쪽이 여전히 더 일반적으로 선택됩니다. 결국 목적물이 소액이고 채권관계가 비교적 단순한 사안에서는 간이변제충당을, 채권액이 크고 다른 채권자와의 이해관계가 얽혀 있는 사안에서는 경매를 선택하는 것이 실무의 일반적인 경향입니다.

실무에서 놓치기 쉬운 함정 — 점유 유지와 서류 준비

경매를 신청했다고 해서 유치권자가 할 일이 끝나는 것이 아닙니다. 유치권은 점유를 상실하면 그 순간 소멸하는 권리이므로, 경매절차가 진행되는 동안에도 목적물에 대한 점유를 계속 유지해야 합니다. 현장 관리가 번거롭다는 이유로 열쇠를 넘기거나 현장에서 철수해 버리면, 애써 신청한 경매 자체가 근거를 잃을 수 있습니다.

상대방이 유치권의 존재 자체를 다투는 경우도 흔합니다. 발주자나 다른 채권자가 유치권부존재확인소송을 제기하거나 경매개시결정에 이의신청을 하면서 절차가 지연되는 사례가 실무에서 적지 않게 나타납니다. 이의신청이 받아들여지면 경매개시결정 자체가 취소될 수 있고, 그렇게 되면 유치권자는 처음부터 다시 요건을 소명해야 하거나 결국 별도의 공사대금청구소송으로 방향을 바꿔야 하는 상황에 놓이기도 합니다. 이런 다툼에 대비하려면 공사계약서와 기성고 자료, 대금 미지급 사실을 뒷받침하는 내용증명, 점유를 증명할 현장 사진이나 출입기록을 처음부터 체계적으로 정리해 두는 것이 좋습니다.

• 공사도급계약서, 설계변경 및 추가공사 합의서 등 채권 발생 근거 서류.

• 세금계산서, 기성고내역서 등 채권액을 구체적으로 증명하는 자료.

• 대금 미지급 사실을 알리고 지급을 촉구한 내용증명 발송 이력.

• 현재까지 점유를 유지하고 있음을 보여주는 현장 사진, 출입·관리 기록.

자주 묻는 질문

Q. 유치권에 의한 경매를 하려면 먼저 공사대금 소송에서 이겨야 하나요?

A. 아닙니다. 유치권에 의한 경매는 민법 제322조 제1항과 민사집행법 제274조 제1항에 따라 별도의 승소판결이나 집행권원 없이 유치권의 존재만 소명하면 신청할 수 있습니다. 다만 점유·견련관계·변제기 도래 등 성립요건을 뒷받침하는 자료는 충분히 갖춰야 합니다.

Q. 경매로 배당받으면 다른 채권자보다 먼저 받나요?

A. 그렇지 않습니다. 유치권에는 우선변제권이 인정되지 않아 근저당권자 등 담보권자보다 앞설 수 없고, 일반채권자와 동일한 순위로 채권액에 비례해 안분배당을 받습니다.

Q. 경매로 매각되면 유치권자가 목적물을 계속 점유할 수 있나요?

A. 원칙적으로 소멸주의가 적용되어 매각과 동시에 유치권이 소멸하고 매수인에게 목적물을 인도해야 합니다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정). 다만 집행법원이 매각조건 변경결정으로 인수주의를 채택할 수도 있습니다.

Q. 경매를 신청했는데 다른 채권자가 강제경매를 신청하면 어떻게 되나요?

A. 민사집행법 제274조 제2항에 따라 유치권에 의한 경매는 정지되고 그 채권자를 위한 절차가 진행됩니다. 그 절차가 취소되면 같은 조 제3항에 따라 정지되었던 유치권 경매가 다시 진행됩니다.

Q. 배당까지 기다리지 않고 바로 유치물로 변제받는 방법도 있나요?

A. 민법 제322조 제2항의 간이변제충당 제도가 있습니다. 정당한 이유가 있을 때 감정인의 평가에 따라 유치물로 직접 채권에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있으나, 청구 전 채무자에게 미리 통지해야 합니다.

Q. 유치권 경매를 신청하면 공사대금 전액을 다 받을 수 있나요?

A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 우선변제권이 없어 다른 채권자가 많거나 매각대금이 부족하면 안분배당액이 채권 전액에 못 미칠 수 있고, 그 부족분은 별도의 공사대금청구소송으로 다퉈야 하는 경우도 있습니다.

맺음말

유치권에 의한 경매는 별도의 소송 없이도 시공자가 스스로 공사대금 회수 절차를 개시할 수 있다는 점에서 분명한 실익이 있습니다. 그러나 우선변제권이 없어 배당에서는 일반채권자와 같은 순위에 선다는 점, 다른 채권자의 경매가 개시되면 절차가 정지될 수 있다는 점은 시작 전에 반드시 계산에 넣어야 할 변수입니다. 점유를 끝까지 유지하고 채권을 뒷받침할 자료를 촘촘히 준비하는 것이 절차의 성패를 가르며, 다른 채권자의 존재 여부에 따라 배당까지 예상해 두어야 실제로 회수 가능한 금액을 가늠할 수 있습니다.

공사대금이 크고 목적물에 이미 다른 권리관계가 얽혀 있는 사건일수록, 경매를 신청하기 전에 유치권 성립요건과 예상 배당액을 먼저 점검해 보는 것이 안전합니다. 수원과 경기남부 지역에서 건설공사 관련 유치권 분쟁이 꾸준히 발생하는 만큼, 경매 신청 여부를 결정하기 전에 자신의 채권과 목적물 사이의 관계부터 정리해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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