부부간 명의신탁 특례, 이혼할 때와 배우자 사망할 때 정리가 달라진다 

부동산을 배우자 이름으로 돌려놓는 일은 흔하지만, 그 등기가 법적으로 어떤 상태에 놓이는지까지 정확히 아는 경우는 많지 않습니다. 명의신탁은 원칙적으로 무효이고 과징금과 형사처벌까지 따라붙지만, 부부 사이에는 별도의 특례가 있어 같은 행위라도 결론이 정반대로 갈립니다. 문제는 그 특례가 붙은 채로 몇 년이 흐르다 이혼이나 배우자의 사망이라는 사건을 만났을 때입니다. 명의신탁이 유효하다는 사실 자체가 회수 방법과 세금, 상속인과의 다툼 구조를 서로 다른 갈래로 나눠 놓기 때문입니다. 이 글에서는 부부간 명의신탁 특례가 성립하는 요건과, 이혼할 때와 배우자가 사망했을 때 정리 경로가 어떻게 달라지는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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명의신탁은 원칙적으로 무효 — 부부에게만 열려 있는 예외

부동산 명의를 남의 이름으로 돌려두는 약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조에 따라 원칙적으로 무효입니다. 약정 자체가 무효일 뿐 아니라 그 약정에 따라 이루어진 등기, 즉 물권변동까지 무효가 됩니다. 여기에 제재도 함께 붙습니다. 제5조는 실권리자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 하고, 제6조는 과징금을 내고도 실명등기를 하지 않으면 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지나면 100분의 20의 이행강제금을 물리도록 정하고 있습니다.

형사처벌도 별도입니다. 제7조는 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정합니다. 부동산을 배우자 명의로 사두는 일이 주변에서 워낙 흔하게 벌어지다 보니 가벼운 일로 여기기 쉽지만, 원칙만 놓고 보면 등기는 무효가 되고 과징금과 형사책임이 동시에 문제 되는 구조입니다.

부부간 명의신탁이 다르게 취급되는 근거가 제8조 제2호입니다. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는다면, 제4조부터 제7조까지와 제12조 제1항·제2항을 적용하지 않습니다. 적용 배제 대상에 무효 규정, 과징금 규정, 이행강제금 규정, 벌칙 규정이 모두 들어 있다는 점이 핵심입니다. 약정도 등기도 유효하고, 과징금도 이행강제금도 형사처벌도 없다는 뜻입니다.

• 제4조 배제 — 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 무효로 되지 않습니다.

• 제5조·제6조 배제 — 과징금과 이행강제금 부과 대상에서 빠집니다.

• 제7조 배제 — 명의신탁자·명의수탁자 모두 형사처벌 대상이 아닙니다.

• 단서 — 세 가지 목적 중 하나라도 인정되면 특례는 통째로 사라지고 원칙으로 되돌아갑니다.

부부간 명의신탁의 유효·무효는 '부부라서'가 아니라 '세 가지 목적이 없어서' 갈린다 — 배우자라는 신분은 특례의 입구일 뿐 면죄부가 아니다.

특례가 붙는 '배우자'의 범위 — 사실혼은 포함되지 않는다

제8조 제2호의 '배우자'는 혼인신고를 마친 법률상 배우자를 말합니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결은 부동산실명법 제8조 제2호의 배우자에 사실혼관계에 있는 배우자는 포함되지 않는다고 판시했습니다. 오래 함께 살며 실질적으로 부부와 다름없이 재산을 형성했더라도, 혼인신고가 없다면 그 명의신탁은 특례 밖에 놓여 제4조에 따라 무효가 되고 과징금 부과 대상이 됩니다. 사실혼 배우자 명의로 집을 사두는 일은 법률혼 배우자 명의로 사두는 일과 법적 결과가 전혀 다릅니다.

그렇다고 사실혼 기간에 마친 등기가 영원히 무효인 것은 아닙니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23840 판결은 명의신탁자와 명의수탁자가 그 후 혼인하여 등기명의자가 배우자로 된 경우에는, 조세 포탈이나 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않는 한 제8조 제2호의 특례가 적용되어 그 명의신탁등기가 당사자가 혼인한 때부터 유효하게 된다고 보았습니다. 등기를 다시 하지 않아도 혼인신고라는 신분 변동이 기존 등기의 효력을 바꿔놓는 셈입니다.

이 두 판결을 합쳐 보면, 특례 해당 여부는 등기 시점의 신분관계를 기준으로 시점별로 판단된다는 구조가 드러납니다. 동거 3년 차에 여성 명의로 아파트를 등기했다면 그 시점에는 무효인 명의신탁이지만, 이듬해 혼인신고를 마쳤다면 그때부터는 유효한 부부간 명의신탁으로 취급됩니다. 반대로 이혼으로 배우자 지위가 사라진 뒤에 새로 전 배우자 명의로 등기를 옮기는 것은 특례 대상이 아닙니다. 이혼을 염두에 두고 있다면 혼인관계가 유지되는 동안 명의를 정리해 두는 편이 법률관계를 단순하게 만듭니다.

특례가 깨지는 지점 — 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피

실무에서 부부간 명의신탁이 문제 되는 사건은 대부분 '배우자인지'가 아니라 '목적이 무엇이었는지'에서 갈립니다. 세 가지 목적 중 하나라도 인정되면 특례는 적용되지 않고, 그 즉시 제4조의 무효와 제5조의 과징금, 제7조의 형사처벌이 한꺼번에 되살아납니다. 목적은 당사자의 진술이 아니라 취득 시기, 자금 흐름, 그 무렵 당사자가 처한 세무·채무 상황 같은 객관적 정황으로 판단됩니다.

가장 흔한 것이 조세 포탈 목적입니다. 다주택 보유에 따른 종합부동산세 부담이나 양도소득세 중과를 피하려고 주택 수를 배우자에게 분산하는 경우, 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추려고 한 채를 배우자 명의로 돌려두는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 세무 상담을 거쳐 '합법적 절세'라고 안내받았더라도, 명의 분산의 실질적 동기가 세 부담 경감이었다는 정황이 남아 있으면 특례 적용은 어려워집니다. 취득 시점과 세제 개편 시점이 맞물려 있으면 그 자체가 유력한 정황이 됩니다.

강제집행 면탈 목적은 채무 상황과 함께 판단됩니다. 사업 자금 대출의 연체가 시작되거나 소송에서 패소가 예상되는 시기에 배우자 명의로 부동산을 취득했다면, 특례가 배제될 뿐 아니라 형법 제327조의 강제집행면탈죄와 민법 제406조의 사해행위 취소까지 별도로 문제 될 수 있습니다. 법령상 제한 회피 목적은 농지취득자격증명, 토지거래허가구역 내 허가, 각종 청약·대출 규제처럼 본인 명의로는 요건을 갖출 수 없는 제한을 배우자 명의로 우회한 경우에 인정됩니다.

• 조세 포탈 — 종합부동산세·양도소득세 중과 회피, 1세대 1주택 비과세 요건 맞추기 위한 주택 수 분산.

• 강제집행 면탈 — 연체·소송 등 집행이 임박한 시기의 배우자 명의 취득.

• 법령상 제한 회피 — 농지취득자격, 토지거래허가, 청약·대출 규제의 우회.

• 판단 자료 — 취득 시기와 자금 출처, 대출 명의, 당시의 채무·세무 상황 등 객관적 정황.

목적은 당사자의 설명이 아니라 취득 시기와 자금 흐름으로 증명된다 — '절세 목적이었다'는 진술은 오히려 조세 포탈 목적을 자인하는 자료가 될 수 있다.

유효해도 등기부상 소유자는 배우자 — 처분과 강제집행의 위험

부부간 명의신탁이 유효하다는 것은 대내적으로 명의신탁자가 소유자로 인정된다는 뜻입니다. 그래서 신탁자는 특별한 사정이 없는 한 언제든 명의신탁을 해지하고 소유권에 기해 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고, 이 등기청구권은 소유권에서 나오는 권리여서 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 명의신탁이 무효인 경우 부당이득반환청구권으로 구성되어 10년의 소멸시효가 문제 되는 것과 대비되는 지점입니다.

그러나 대외적으로는 등기명의자인 배우자가 소유자입니다. 수탁자인 배우자가 이 부동산을 제3자에게 팔아 소유권이전등기를 마쳐주면, 제3자는 유효하게 소유권을 취득합니다. 이 경우 신탁자에게는 부동산 자체를 되찾을 길이 사실상 막히고, 매각대금 상당액에 대한 손해배상이나 부당이득 반환 청구로 문제가 옮겨갑니다. 부동산 가격이 오른 뒤라면 반환받는 금액과 실제 시세 사이의 차이를 두고 다시 다투게 됩니다.

형사책임의 결론도 유효한 명의신탁인지에 따라 달라집니다. 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결은 부동산실명법을 위반한 양자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다고 보았는데, 그 근거는 그 위탁관계가 부동산실명법에 반하여 범죄를 구성하는 불법적인 것이어서 형법상 보호가치가 없다는 데 있었습니다. 제8조 특례로 법이 명시적으로 허용한 부부간 명의신탁은 위탁관계의 적법성이라는 전제부터 다르므로, 이 판결의 논거를 그대로 가져올 수 없습니다. 유효한 명의신탁의 수탁자가 임의로 처분한 사안에서 횡령죄 성립을 다투는 실무상 근거가 여기에 있습니다.

수탁자 배우자의 채권자가 그 부동산을 압류하거나 경매에 넘기는 상황도 대비해야 합니다. 대외적 소유자가 수탁자인 이상, 신탁자가 자신이 실소유자라는 이유만으로 제3자이의의 소를 통해 집행을 막기는 어렵습니다. 배우자 명의로 돌려둔 부동산은 그 배우자의 신용 위험을 그대로 떠안게 된다는 점을 취득 단계에서부터 계산에 넣어야 합니다.

이혼할 때 — 명의신탁 해지와 재산분할, 어느 쪽으로 갈 것인가

이혼 국면에서 명의신탁된 부동산을 정리하는 길은 크게 둘입니다. 하나는 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구해 부동산 전부를 되찾는 방법이고, 다른 하나는 민법 제839조의2의 재산분할청구로 기여도에 상응하는 몫을 받는 방법입니다. 전자가 성공하면 부동산 전체가 신탁자에게 돌아오지만, 그렇게 회복된 재산도 결국 부부 공동재산으로서 재산분할 대상에 다시 편입되는 경우가 많다는 점을 함께 고려해야 합니다.

재산분할에서는 명의가 결정적이지 않습니다. 판례는 부부 일방이 제3자에게 명의신탁한 재산이라도 부부 쌍방의 협력으로 형성된 것이라면 분할 대상이 된다고 보아, 등기 명의보다 실질적 형성 기여를 기준으로 삼습니다. 따라서 '내가 실소유자'라는 명의신탁 주장이 곧바로 유리한 결과로 이어지지는 않습니다. 오히려 그 주장은 민법 제830조 제1항의 특유재산 추정을 깨뜨려 해당 부동산을 분할 대상으로 끌어들이는 효과를 낳기도 합니다. 같은 부동산의 재산분할 산정 기준도 매수 당시 투입한 자금이 아니라 분할 시점의 재산 가액이 기준이 됩니다.

기간 제한도 두 경로가 다릅니다. 재산분할청구권은 민법 제839조의2 제3항에 따라 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸하는 제척기간의 적용을 받습니다. 반면 유효한 명의신탁의 해지에 따른 소유권이전등기청구권은 앞서 본 것처럼 소멸시효의 제약을 받지 않습니다. 다만 이혼이 끝난 뒤 시간이 흐를수록 자금 출처와 관리 실태에 관한 자료가 흩어져 입증이 어려워지고, 그사이 상대방이 부동산을 처분해 버리면 앞 항목에서 본 대로 회복 자체가 막힙니다. 실무에서 기간보다 처분 위험이 더 급한 문제인 이유입니다.

이혼 국면에서 명의신탁 주장은 소유권을 되찾는 카드인 동시에, 그 부동산을 분할 대상으로 끌어들이는 카드이기도 하다 — 어느 쪽 효과가 큰지 먼저 계산해야 한다.

배우자가 사망할 때 — 상속인과의 관계로 넘어가는 명의신탁

수탁자인 배우자가 먼저 사망하면 등기 명의는 상속인들에게 그대로 넘어갑니다. 명의신탁관계 역시 소멸하지 않고 상속인들에게 승계되므로, 신탁자는 상속인 전원을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 배우자가 살아 있을 때는 다툴 일이 없던 사안이, 자녀나 전혼 자녀 등 여러 상속인이 등장하면서 비로소 분쟁이 되는 경우가 여기에 해당합니다. 상속인이 여럿이면 지분별로 전원을 피고로 삼아야 하므로 절차 자체도 무거워집니다.

더 자주 문제 되는 것은 세금입니다. 등기부상 소유자는 사망한 배우자이므로, 과세관청은 별다른 사정이 없는 한 그 부동산을 상속재산으로 보고 상속세를 계산합니다. 상속인들이 그 부동산이 실제로는 생존 배우자의 명의신탁 재산이어서 상속재산이 아니라는 점을 입증하지 못하면, 실제로 물려받지도 않은 재산 때문에 상속재산가액이 부풀려집니다. 실질과세 원칙에 따라 다툴 수는 있지만, 그 입증 부담은 상속인 측에 있습니다. 매수자금의 출처와 그동안 누가 세금과 관리비를 부담했는지에 관한 자료가 결정적인 이유입니다.

반대로 신탁자가 먼저 사망하면 명의신탁 해지권과 소유권이전등기청구권이 그의 상속인들에게 공동상속됩니다. 이때 생존 배우자는 등기명의자인 수탁자이면서 동시에 상속인이라는 이중의 지위에 서게 되어, 다른 상속인들과의 이해가 정면으로 충돌합니다. 명의신탁 사실을 인정하면 그 부동산이 상속재산으로 편입되어 자신의 몫이 법정상속분으로 줄고, 부인하면 상속인들로부터 이전등기 청구를 당하는 구도가 됩니다.

증여세 문제도 정리해 둘 필요가 있습니다. 상속세 및 증여세법 제45조의2의 명의신탁재산 증여의제는 등기·등록이 필요한 재산을 대상으로 하되 토지와 건물은 명문으로 제외하고 있어, 부동산 명의신탁에는 적용되지 않습니다. 주식 명의신탁과 결정적으로 다른 부분입니다. 다만 명의신탁 사실을 입증하지 못하면 배우자에게 무상으로 이전한 것으로 보아 같은 법 제44조의 증여 추정이나 일반 증여로 과세될 수 있고, 이때는 제53조의 배우자 증여재산공제 6억원을 넘는 부분에 증여세가 부과됩니다.

남겨두어야 인정받는다 — 입증 자료와 사전 예방 조치

부부간 명의신탁 분쟁의 승패는 법리보다 입증에서 갈리는 경우가 많습니다. 증명해야 할 것은 세 가지입니다. 명의신탁약정이 실제로 있었다는 사실, 취득자금이 신탁자에게서 나왔다는 사실, 그리고 취득 이후에도 신탁자가 그 부동산을 실질적으로 지배·관리해 왔다는 사실입니다. 이 중 하나라도 비면 상대방이나 상속인, 과세관청은 곧바로 '배우자에게 증여한 것'이라는 반대 해석을 들고 나옵니다.

• 매매대금 흐름 — 계약금·중도금·잔금이 누구 계좌에서 나갔는지 확인되는 이체내역.

• 대출관계 — 담보대출의 채무자 명의와 원리금이 실제로 빠져나간 계좌.

• 세금·비용 — 취득세, 재산세, 종합부동산세, 관리비를 누가 납부해 왔는지.

• 수익 귀속 — 임대차계약을 누가 체결하고 보증금·차임을 누가 수령했는지.

• 서류 점유 — 등기권리증과 인감, 매매계약서 원본을 누가 보관해 왔는지.

• 약정서 — 부동산을 특정하고 작성일과 신탁 취지를 적은 명의신탁약정서.

처분 위험에 대한 대비도 함께 필요합니다. 관계가 틀어져 상대방이 부동산을 처분할 조짐이 보이면, 소송으로 소유권을 되찾기 전에 처분금지가처분을 먼저 신청해 등기부에 공시해 두는 것이 실효성 있는 조치입니다. 일단 제3자에게 등기가 넘어가면 그 제3자를 상대로는 소유권을 주장할 수 없기 때문에, 가처분은 사후 회복이 아니라 회복 가능성 자체를 지키는 절차에 가깝습니다. 신탁 단계에서부터 신탁자 명의의 담보 가등기나 근저당권을 설정해 두는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

반대 방향의 위험, 즉 채권자 쪽에서 문제 삼는 상황도 있습니다. 이미 채무를 지고 있는 상태에서 배우자 명의로 부동산을 취득했다면 민법 제406조의 사해행위 취소 대상이 될 수 있고, 이 취소권은 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 내에 행사됩니다. 취득 당시의 채무 상황을 정리해 두는 일이 명의신탁 입증만큼이나 중요한 이유입니다.

자주 묻는 질문

Q. 배우자 명의로 집을 사두면 부동산실명법 위반으로 처벌받나요?

A. 부동산실명법 제8조 제2호는 배우자 명의 등기에 특례를 두어, 조세 포탈이나 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않으면 무효 규정과 과징금·이행강제금·벌칙 규정을 모두 적용하지 않습니다. 따라서 그런 목적이 없다면 처벌 대상이 아니고 등기도 유효합니다. 다만 세 가지 목적 중 하나라도 인정되면 특례가 통째로 배제되어 등기가 무효로 되고 과징금과 형사처벌이 함께 문제 됩니다.

Q. 사실혼 배우자 명의로 등기해도 같은 특례가 적용되나요?

A. 대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결은 제8조 제2호의 배우자에 사실혼 배우자는 포함되지 않는다고 보았으므로, 혼인신고가 없다면 특례 밖입니다. 다만 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다23840 판결은 그 후 두 사람이 혼인하면 다른 목적이 없는 한 혼인한 때부터 그 명의신탁등기가 유효하게 된다고 판시했습니다. 등기를 새로 하지 않아도 혼인신고 시점을 기준으로 효력이 달라진다는 의미입니다.

Q. 부부간 명의신탁이면 증여세도 내지 않나요?

A. 상속세 및 증여세법 제45조의2의 명의신탁 증여의제는 토지와 건물을 명문으로 제외하고 있어, 부동산 명의신탁에는 그 규정이 적용되지 않습니다. 그러나 명의신탁 사실 자체를 입증하지 못하면 배우자에게 무상으로 이전한 것으로 보아 증여로 과세될 수 있습니다. 이 경우 같은 법 제53조의 배우자 증여재산공제 6억원을 초과하는 부분이 과세 대상이 됩니다.

Q. 이혼할 때 명의신탁을 주장하면 재산분할보다 유리한가요?

A. 상황에 따라 다릅니다. 명의신탁 해지가 인정되면 부동산 전부의 소유권을 되찾을 수 있지만, 회복된 재산도 부부 공동재산이라면 다시 재산분할 대상이 됩니다. 게다가 명의신탁 주장은 민법 제830조 제1항의 특유재산 추정을 깨는 주장이어서, 상대방 명의 재산을 분할 대상으로 끌어들이는 반대 효과를 낼 수도 있습니다. 어느 쪽 효과가 큰지 자금 출처와 전체 재산 구성을 놓고 먼저 따져야 합니다.

Q. 명의를 빌려준 배우자가 사망하면 그 부동산은 상속재산이 되나요?

A. 등기명의자가 사망한 배우자이므로 과세관청과 다른 상속인들은 일단 상속재산으로 취급하는 것이 보통입니다. 실질적으로는 명의신탁자의 재산이므로 명의신탁 사실을 입증하면 상속재산에서 제외할 수 있으나, 그 입증 부담은 이를 주장하는 쪽에 있습니다. 매수자금 이체내역과 세금 납부 주체 등 객관적 자료를 미리 정리해 두는 것이 중요합니다.

Q. 배우자가 몰래 팔아버렸다면 부동산을 되찾을 수 있나요?

A. 등기명의자인 배우자가 제3자에게 처분해 등기를 넘겨주면 그 제3자는 유효하게 소유권을 취득하므로, 부동산 자체를 되찾기는 어렵습니다. 남는 것은 매각대금 상당액에 대한 손해배상이나 부당이득 반환 청구이고, 유효한 명의신탁이라면 형사상 횡령 책임을 다툴 여지도 있습니다. 처분 조짐이 보이는 단계에서 처분금지가처분을 먼저 신청해 두는 편이 훨씬 실효적입니다.

맺음말

부부간 명의신탁은 법이 예외를 열어둔 영역이지만, 그 예외는 '배우자'라는 신분과 '세 가지 목적의 부존재'라는 두 조건이 동시에 충족될 때만 유지됩니다. 그리고 특례가 적용되어 유효하다는 결론은 문제의 끝이 아니라 시작입니다. 유효하기 때문에 대내적으로는 신탁자가 소유자이지만, 유효하기 때문에 대외적으로는 배우자가 완전한 소유자로서 처분할 수 있고 그 배우자의 채권자도 그 부동산을 겨냥할 수 있습니다.

이혼과 사망은 이 구조를 서로 다른 방향으로 흔듭니다. 이혼에서는 명의신탁 해지와 재산분할이라는 두 경로 중 어느 쪽이 유리한지를 자금 출처와 전체 재산 구성을 놓고 계산해야 하고, 사망에서는 상속인 전원과의 관계와 상속세 과세라는 새로운 변수가 더해집니다. 어느 쪽이든 결론을 가르는 것은 결국 취득자금의 흐름과 그동안 누가 세금을 내고 관리해 왔는지에 관한 기록입니다.

수원과 경기남부처럼 부부 명의 조정을 전제로 한 아파트·토지 거래가 꾸준한 지역에서는, 명의만 바꿔두고 몇 년을 지낸 뒤 이혼이나 상속 국면에서 뒤늦게 다툼이 시작되는 사례가 적지 않습니다. 명의를 옮기기 전에 그 목적이 특례 안에 있는지, 나중에 되돌릴 자료가 남는지를 먼저 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.