경계측량을 해보니 옆집 담장이 내 땅 안쪽으로 한참 들어와 있었다거나, 물려받은 땅에 언제부터인지 모를 컨테이너와 비닐하우스가 들어서 있는 경우가 있습니다. 몇 년, 길게는 몇십 년 동안 아무 대가 없이 쓰이고 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되면 그동안의 사용료라도 받아야겠다는 생각이 먼저 듭니다. 그런데 막상 말을 꺼내면 "내 땅인 줄 알았다", "예전 주인이 써도 된다고 했다"는 답이 돌아오고, 얼마를 어떤 기준으로 받을 수 있는지도 쉽게 가늠되지 않습니다. 무단 점유로 인한 부당이득 청구는 "내 땅이니 사용료를 내라"는 단순한 구조로 보이지만, 실제로는 누구를 상대로 할지, 얼마로 계산할지, 어느 기간까지 청구할지가 각각 다른 법리로 갈립니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 무단 점유의 유형과 청구 상대방 확정
실무에서 만나는 토지 무단 점유는 대체로 세 가지 모습입니다. 첫째는 경계 침범형으로, 이웃의 담장·축대·건물 처마가 지적선을 넘어와 있는 경우입니다. 둘째는 지상물 존치형으로, 남의 건물·창고·컨테이너·묘지 등이 내 토지 위에 그대로 서 있는 경우입니다. 셋째는 이용 점유형으로, 건축물 없이 마당·주차장·통행로·자재 적치장으로 사용되는 경우입니다. 어느 유형이냐에 따라 함께 청구할 원상회복의 내용이 달라집니다.
토지 소유자가 쓸 수 있는 청구는 크게 두 갈래입니다. 하나는 그동안 무상으로 사용한 대가를 돈으로 받는 부당이득반환청구(민법 제741조)이고, 다른 하나는 땅을 원래대로 되돌리는 소유물반환청구·방해제거청구(민법 제213조, 제214조)입니다. 후자는 토지 인도, 지상 건물이나 시설물의 철거로 나타납니다. 두 청구는 성질이 다르므로 한 소송에서 함께 구하는 것이 보통이고, 과거분 사용료만 받고 점유 상태를 그대로 두면 다음 해에 같은 분쟁이 반복됩니다.
첫 관문은 누구를 상대로 청구할 것인가입니다. 토지 위에 건물이 있는 경우 법원은 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없다는 이유로 건물 소유자가 그 부지를 점유한다고 봅니다. 건물 소유자가 그 건물이나 땅을 현실적으로 점거하고 있지 않더라도 마찬가지입니다. 그래서 건물을 세놓고 다른 곳에 사는 소유자, 창고를 비워둔 소유자도 부지에 대한 차임 상당 부당이득의 반환의무를 집니다. 건물이 미등기여서 등기부로 소유자를 특정할 수 없다면 그 건물을 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람을 상대방으로 삼아야 하므로, 매매계약서·건축물대장·재산세 과세대장 등으로 그 지위를 먼저 확인해야 합니다.
법은 이렇게 판단합니다: 나대지 기준 임료 산정과 선의 점유자 항변
부당이득이 성립하려면 상대방이 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 소유자에게 손해가 생겨야 합니다(민법 제741조). 여기서 자주 나오는 반박이 "어차피 놀리던 땅이니 당신에게 손해가 없지 않느냐"는 주장입니다. 대법원은 이 논리를 받아들이지 않습니다. 대법원 1997. 7. 22. 선고 96다14227 판결은 불법 점유라는 사실이 없었더라도 토지 소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없다는 등의 특별한 사정을 점유자가 주장·입증하지 못하는 한 소유자는 그에 상응하는 손실을 입고 있다고 보아야 한다고 판시했습니다. 즉 손해의 부존재를 증명할 책임이 점유자 쪽에 있고, 놀리던 땅이라는 사정만으로는 면책되지 않습니다.
다음 쟁점은 얼마로 계산하는가입니다. 점유자가 그 땅을 어떻게 쓰고 있는지는 원칙적으로 산정 기준이 아닙니다. 같은 96다14227 판결은 지하에 하수도 암거를 설치해 점유한 사안에서 그 이익을 해당 토지 부분의 이용상황이 대지인 것을 토대로 산정한 임료 상당액으로 보았습니다. 점유자가 아스팔트를 깔았든 창고를 올렸든 그 변경을 뺀 나대지 상태를 상정해 임료를 매긴다는 뜻입니다. 이 기준은 소유자에게 유리하게 작용합니다. 점유자가 "밭으로 쓰고 있으니 농지 임차료 수준이면 된다"고 주장해도, 그 땅이 대지로 이용될 수 있는 상태였다면 대지를 전제로 한 임료가 기준이 됩니다.
구체적인 금액은 소송에서 임료 감정으로 정합니다. 감정평가에 관한 규칙 제22조는 임대료를 평가할 때 임대사례비교법을 적용하도록 정하고 있으나, 나대지를 그대로 빌려준 임대 사례 자체가 드물기 때문에 실무에서는 기초가액에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더하는 적산법이 함께 쓰입니다. 기초가액은 공시지가가 아니라 감정 시점의 시가를 반영해 잡히므로, 공시지가만 보고 청구액을 어림잡으면 실제 감정액과 크게 어긋날 수 있습니다.
가상의 사안으로 규모를 가늠해 보겠습니다. 침범 면적이 100㎡이고 감정 기초가액이 ㎡당 300만 원으로 나와 기초가액이 3억 원, 기대이율이 연 2%로 산정됐다고 가정하겠습니다.
연간 임료 상당액 — 3억 원 × 2% = 연 600만 원(월 50만 원 수준)
과거 10년분을 청구하는 경우 — 약 6,000만 원
여기에 소장 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 연 12% 지연손해금이 추가
판결로 확정되는 장래분 — "토지 인도 완료일까지 월 50만 원의 비율로" 형태로 함께 명시
점유자가 가장 흔하게 드는 항변이 선의 점유자의 과실취득권입니다. 민법 제201조 제1항은 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 정하고 있고, 이에 해당하면 그 기간의 사용이익을 반환할 의무가 없습니다. 다만 여기서 말하는 선의 점유자는 그저 몰랐던 사람이 아닙니다. 대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결은 과실취득권이 있는 선의의 점유자란 과실취득권을 포함하는 권원, 즉 소유권·지상권·임차권 등이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 그렇게 오신하는 데에는 오신할 만한 근거가 있어야 한다고 보았습니다. 등기부와 지적도를 확인할 수 있었는데도 확인하지 않았다면 근거를 인정받기 어렵습니다.
이 항변에는 결정적인 시간 제한이 있습니다. 민법 제197조 제2항은 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다고 정합니다. 따라서 토지 인도 소송에서 점유자가 패소하면 그 소 제기 시점부터는 악의로 의제되고, 악의의 점유자는 민법 제201조 제2항에 따라 수취한 과실을 반환해야 하며, 민법 제748조 제2항에 따라 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 합니다. 선의 항변이 통하더라도 그 방패는 소를 제기한 시점에서 끊긴다는 뜻이고, 소 제기를 미루는 것이 그만큼 불리한 이유입니다.
더 위험한 항변은 점유취득시효입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 방치한 기간이 20년을 넘기면 사용료를 받기는커녕 땅 자체를 잃을 수 있습니다. 다만 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 점유자가 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률요건 없이 그러한 권원이 없음을 알면서 타인 소유 부동산을 무단 점유한 것이 증명된 경우에는 소유의 의사(자주점유)의 추정이 깨진다고 판시했습니다. 점유가 애초에 무단이었음을 드러내는 자료를 확보해 두는 것이 취득시효 항변을 막는 핵심입니다.
도로·통행로로 쓰이는 사안에서는 배타적 사용수익권의 제한이 문제 됩니다. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 토지 소유자가 스스로 토지를 일반 공중의 이용에 제공한 경우 그 배타적·독점적 사용수익권 행사가 제한될 수 있다는 종래 법리의 효력을 유지하면서, 그 판단 기준을 정리했습니다. 전 소유자가 분양 편의를 위해 통행로로 내어준 땅을 뒤에 매수한 경우처럼 이 법리가 걸리는 사안이 있으므로, 도로 형태로 점유되는 토지는 과거 소유자의 제공 경위부터 확인해야 합니다. 이 밖에 관습법상 법정지상권, 분묘기지권, 전 소유자와의 사용대차 약정도 자주 나오는 권원 항변입니다.
마지막으로 기간입니다. 부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용되고, 무단 점유처럼 이익이 계속 발생하는 경우에는 각 시기분마다 시효가 따로 진행합니다. 결과적으로 소 제기 시점에서 역산해 10년치가 청구 가능한 범위이고, 20년을 점유당했더라도 앞선 10년은 시효로 소멸합니다. 참고로 불법행위에 따른 손해배상으로 구성하면 민법 제766조에 따라 손해 및 가해자를 안 날부터 3년이라는 더 짧은 기간이 적용되므로, 오래된 점유일수록 부당이득으로 구성하는 편이 유리합니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 경계측량부터 대체집행까지
쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.
경계복원측량으로 침범 범위부터 확정 — 한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청해 지적선과 현재 점유선의 차이를 도면으로 확정합니다. 침범 면적이 확정되어야 임료 감정의 대상이 특정되고, 철거를 구할 부분도 "별지 도면 표시 각 점을 순차로 연결한 선내 부분"으로 특정할 수 있습니다. 눈대중으로 면적을 잡아 소를 제기하면 청구취지를 다시 정리하느라 시간과 감정비용이 이중으로 듭니다.
점유 개시 시점과 무단성을 증거로 고정 — 청구 기간과 취득시효 항변이 모두 이 지점에서 갈립니다. 국토정보플랫폼의 연도별 항공사진, 과거 등기부와 폐쇄등기부, 건축물대장, 전 소유자·인근 주민의 진술을 모아 언제부터 점유가 시작됐는지, 그 시작이 아무 권원 없이 이루어졌는지를 남겨 둡니다. 무단성이 증명되면 95다28625 전원합의체 판결의 법리에 따라 자주점유 추정이 깨져 취득시효 항변이 무력해집니다.
내용증명으로 선의 항변을 차단 — 침범 사실과 측량 결과, 사용료 지급과 원상회복 요구, 불응 시 법적 절차로 이행한다는 뜻을 내용증명으로 발송합니다. 이 통지가 도달한 뒤로는 점유자가 "권원이 있는 줄 알았다"는 오신을 주장하기 어려워지므로, 민법 제201조 제1항의 선의 점유자 항변을 사실상 봉쇄하는 효과가 있습니다. 협의로 지료 약정이 이루어지면 소송 없이 정리되는 사안도 적지 않습니다.
부당이득반환과 토지인도·철거를 한 소송에 병합 — 과거 10년분 부당이득, 인도 완료일까지의 장래분, 지상물 철거와 토지 인도를 함께 구합니다. 금액은 임료 감정신청으로 확정하되 인지대 부담을 고려해 처음에는 일부만 청구하고 감정 결과가 나온 뒤 청구취지를 확장하는 방식이 실무상 자주 쓰입니다. 점유자가 소송 중 건물이나 점유를 제3자에게 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 먼저 신청해 판결의 효력이 미치는 상대를 고정해 두어야 합니다.
확정 후에도 안 비우면 대체집행과 금전집행 — 건물·시설물 철거는 채무자가 아닌 사람도 할 수 있는 행위이므로 민사집행법 제260조의 대체집행 절차를 밟습니다. 법원의 수권결정을 받아 채권자가 위임한 집행관이 채무자의 비용으로 철거를 실시하고, 이후 집행비용확정결정으로 그 비용을 상대방에게서 회수합니다. 부당이득금은 별도로 예금·부동산·급여에 대한 압류로 집행하며, 상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 소송 전에 가압류부터 해 두는 편이 안전합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 소멸시효 10년과 취득시효 20년
토지 무단 점유는 방치할수록 두 방향에서 손해가 커집니다. 한쪽에서는 소멸시효가 지난 과거분이 매달 잘려 나가고, 다른 한쪽에서는 상대방의 점유 기간이 취득시효 20년을 향해 쌓입니다. "이웃인데 좋게 지내자"며 몇 년을 흘려보내는 사이, 받을 수 있었던 사용료가 사라지는 것을 넘어 땅에 대한 권리 자체가 흔들릴 수 있습니다.
증거의 측면에서도 시간은 불리하게 작용합니다. 점유가 언제 시작됐고 그것이 무단이었는지를 말해 줄 전 소유자와 이웃은 시간이 지나면 연락이 닿지 않고, 기억도 흐려집니다. 반대로 소를 제기하는 순간 선의 점유자 항변은 그 시점에서 끊기므로, 절차를 시작하는 것 자체가 유리한 시점을 확보하는 방법이기도 합니다.
내 토지를 누군가 대가 없이 쓰고 있다면, 경계복원측량으로 침범 범위를 확정하는 일부터 시작하시고, 점유가 시작된 시점과 청구할 수 있는 기간을 함께 점검해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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