임대차 종료 후 안 나가는 임차인, 차임 상당 부당이득 청구 

임대차 기간이 끝났고 갱신하지 않기로 정리까지 됐는데, 임차인이 짐을 빼지 않고 그대로 버티는 경우가 있습니다. 새 임차인과 입주 날짜를 맞춰 둔 임대인이라면 하루하루가 그대로 손해로 쌓이고, 직접 들어가 쓸 계획이었다면 일정 전체가 어그러집니다. 그렇다고 문을 잠그거나 짐을 밖으로 내놓는 식으로 대응하면 오히려 임대인 쪽이 형사 사건에 휘말립니다. 이 상황에서 임대인이 실제로 쥘 수 있는 카드는 차임 상당 부당이득 청구와 인도(명도) 절차인데, 언제부터 얼마를 받을 수 있는지는 임차인이 그 공간을 실제로 쓰고 있었는지, 돌려줄 보증금이 남아 있는지에 따라 완전히 달라집니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 종료 원인과 점유 형태에 따라 갈리는 청구 범위

가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차가 정말 끝났는지입니다. 기간 만료로 끝내려면 갱신거절 통지가 제때 도달했어야 합니다. 주택은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(주택임대차보호법 제6조), 상가는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(상가건물 임대차보호법 제10조) 통지해야 하고, 이 기간을 놓치면 전 임대차와 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되어 버립니다. 갱신이 되면 임차인의 점유는 적법한 점유가 되고, 부당이득을 청구할 토대 자체가 사라집니다.

차임 연체를 이유로 끝낸 경우라면 해지 요건과 도달 시점이 관건입니다. 건물 임대차는 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차는 3기의 차임액이 기준입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 날이 곧 임대차 종료일이 되고, 차임 상당 부당이득의 기산점도 그 다음 날부터 잡힙니다. 그래서 해지 통지를 문자나 구두로만 해둔 사안은 나중에 며칠 치, 몇 달 치가 통째로 다투어집니다.

종료가 확정됐더라도 임차인이 계속 점유하는 것이 언제나 위법한 것은 아닙니다. 보증금을 아직 돌려받지 못한 임차인에게는 동시이행항변권이 있어서, 그 점유는 적법한 권원에 기한 점유로 평가됩니다. 결국 임대인이 무엇을 얼마나 받아낼 수 있는지는 ① 임차인이 그 공간을 실제로 사용·수익하고 있는지 ② 돌려줄 보증금이 남아 있는지 ③ 동시이행항변권이 아직 살아 있는지, 이 세 가지 조합으로 갈립니다.

마지막으로 짚어둘 것이 있습니다. 아무리 계약이 끝났어도 임대인이 스스로 잠금장치를 바꾸거나 단전·단수를 하거나 짐을 밖으로 옮기는 것은 허용되지 않습니다. 우리 법은 원칙적으로 자력구제를 금지하고, 이런 행위는 업무방해·재물손괴·주거침입 등 형사책임과 별도의 손해배상책임으로 되돌아옵니다. 받아야 할 돈이 있는 쪽이 오히려 피고인 자리에 서는 일이 실제로 벌어집니다.

법은 이렇게 판단합니다: 실질적 이득 요건과 동시이행항변권, 부당이득액 산정

부당이득 반환에서 말하는 '이득'은 실질적인 이익을 뜻합니다(민법 제741조). 대법원은 임차인이 임대차관계가 소멸한 뒤에도 목적물을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 임대인에게 손해가 발생했더라도 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 판시했습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결). 실제로 볼링장 영업을 중단한 뒤 공간만 점유하고 있던 사안에서 차임 상당 부당이득이 부정됐습니다. 같은 법리는 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결에서도 확인됩니다.

임대인 입장에서 이 법리는 뼈아픕니다. 임차인이 짐만 남겨두고 사실상 비워 둔 채 열쇠만 쥐고 있는 상태라면, 임대인은 그 공간을 못 쓰고 손해를 보면서도 차임 상당액을 받아내기 어렵다는 뜻이기 때문입니다. 반대로 임차인이 계속 거주하거나 영업을 이어가고 있다면 실질적 이득이 인정되어 청구가 그대로 서고, 사무실을 창고처럼 쓰는 경우처럼 용법을 달리해 쓰더라도 사용 이익 자체는 인정되는 것이 보통입니다. 사용·수익 사실의 입증이 승패를 가르는 핵심이라는 말은 여기서 나옵니다.

다음 쟁점은 동시이행입니다. 임대차 종료로 생기는 임차인의 목적물 반환의무와, 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금에 대한 임대인의 반환의무는 동시이행관계에 있습니다(민법 제536조). 그래서 임차인이 동시이행항변권을 행사하며 건물을 계속 점유해 온 것이라면, 임대인이 보증금을 반환했다거나 현실적인 이행제공을 하여 임차인이 항변권을 잃지 않는 한 그 점유는 불법점유가 아니고, 임차인은 손해배상의무도 지지 않습니다(위 98다6497 판결).

여기서 반드시 구별해야 할 것이 있습니다. 불법행위 손해배상과 부당이득은 별개라는 점입니다. 동시이행항변권 덕분에 임차인의 점유가 불법점유는 아니게 되더라도, 그 기간 동안 실제로 그 공간을 쓰면서 얻은 사용 이익까지 공짜가 되는 것은 아닙니다. 점유가 적법하다는 이유로 부당이득 청구까지 포기해 버리는 임대인이 적지 않은데, 두 청구는 요건도 기산점도 다르므로 나누어 구성해야 합니다.

임대인이 이 항변권을 정면으로 깨는 방법도 있습니다. 연체차임·관리비 등을 공제한 보증금 잔액을 현실적으로 제공하고, 임차인이 수령을 거절하거나 받을 수 없는 상태라면 변제공탁을 하는 것입니다(민법 제487조). 이렇게 임대인이 자기 채무를 먼저 이행하거나 이행제공을 마치면 임차인의 동시이행항변권은 소멸하고, 그 이후의 점유는 불법점유가 되어 차임 상당 손해배상까지 청구할 수 있게 됩니다. 인도 판결을 받아내는 국면에서도 임차인의 방어선이 하나 사라집니다.

액수는 어떻게 정해질까요. 원칙적으로는 계약에서 정한 차임 상당액을 기준으로 삼습니다. 다만 대법원은 약정 임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우에는 부당이득액을 당초 약정 임료 상당액으로 보기 어렵고, 부당이득 당시의 실제 임료 상당액으로 보아야 한다고 판단했습니다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결). 오래된 계약이라 약정 차임이 시세보다 크게 낮다면 임료 감정을 통해 시세 상당액을 청구하는 것이 유리하고, 반대로 시세가 떨어진 상권이라면 임차인 쪽에서 감정을 신청해 올 수 있습니다.

보증금이 남아 있다면 정산 구조도 알아야 합니다. 임대차보증금은 임대차관계에서 생기는 임차인의 채무 일체를 담보하므로, 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 연체차임과 차임 상당 부당이득이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결). 임대인이 매달 따로 청구하지 않아도 계산은 진행된다는 뜻이지만, 뒤집어 보면 임차인은 보증금이 바닥날 때까지는 사실상 공짜로 버틸 수 있다는 뜻이기도 합니다.

보증금 2,000만 원, 월 차임 300만 원인 상가에서 종료 시점에 이미 2기분 600만 원이 밀려 있었고 임차인이 영업을 계속하는 경우를 놓고 보겠습니다.

• 종료 시점 — 연체차임 600만 원 공제, 보증금 잔액 1,400만 원

• 종료 후 매월 — 차임 상당 부당이득 월 300만 원씩 추가 공제

• 약 4~5개월 뒤 — 보증금 전액 소진, 이후 발생분은 보증금으로 메울 수 없어 임차인에게 직접 청구

보증금이 소진된 시점은 임대인에게 중요한 분기점입니다. 돌려줄 보증금이 남지 않으면 임차인이 붙들 동시이행항변권의 근거도 함께 사라지므로, 그때부터의 점유는 불법점유로 평가되고 인도청구의 구도가 훨씬 단순해집니다. 다만 그 시점 이후 발생하는 금액은 담보 없이 임차인의 자력에만 기대야 하므로, 회수 난도는 오히려 올라갑니다.

시효도 함께 보아야 합니다. 차임채권은 사용료 채권으로서 3년의 단기소멸시효가 적용되고(민법 제163조 제1호), 그 시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행합니다. 다만 대법원은 임대차 존속 중 연체된 차임이라면 시효가 완성된 뒤라도 민법 제495조의 유추적용에 의하여 보증금에서 공제할 수 있다고 보았습니다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결). 보증금 범위 안에서는 오래된 연체분도 회수 여지가 남지만, 보증금을 넘는 부분은 이 보호를 받지 못하므로 연체가 길어진 사안일수록 조치를 미룰 이유가 없습니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 종료 확정과 보증금 공탁부터 가처분·인도집행까지

쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.

• 종료 사실부터 서면으로 못 박기 — 기간 만료라면 갱신거절 통지가 법정 기간 안에 도달했음을, 연체 해지라면 2기(상가는 3기) 도달 사실과 해지 의사표시가 언제 도달했는지를 내용증명으로 남깁니다. 종료일이 흔들리면 부당이득 기산점과 청구 총액이 통째로 흔들립니다. 통지문에는 인도 요구 기한, 미이행 시 법적 절차로 이행한다는 뜻, 정산 예정 내역을 함께 적어 이후 협의 기록으로도 쓰이게 해 둡니다.

• 정산 내역 통지와 보증금 잔액 공탁 — 연체차임·관리비·원상복구비 등 공제 항목을 근거 자료와 함께 계산해 통지하고, 남는 잔액이 있으면 현실적으로 제공합니다. 임차인이 수령을 거절하면 변제공탁으로 마무리합니다. 이 조치로 임차인의 동시이행항변권이 소멸하고, 그 시점부터의 점유는 불법점유가 되어 부당이득에 더해 손해배상까지 구성할 수 있습니다.

• 사용·수익 실태를 시점별로 남기기 — 98다8554 법리 때문에 "실제로 쓰고 있었다"는 입증이 부당이득 인정의 관건이 됩니다. 영업 중인 간판과 조명, 출입 사진, 전기·수도 사용량 내역, 우편물 수령 여부, 인근 상인의 확인서 등을 날짜가 드러나는 형태로 모아 둡니다. 반대로 임차인이 비워 둔 채 열쇠만 쥔 사안이라면 부당이득보다 인도와 집행에 힘을 싣는 편이 실익이 큽니다.

• 점유이전금지가처분을 먼저 — 소송 중 점유가 전차인·가족·지인 등 제3자에게 넘어가면 어렵게 받은 판결의 집행력이 그 사람에게 미치지 않아 처음부터 다시 시작해야 합니다. 본안 제기 전이나 동시에 신청하고, 법원이 정하는 담보를 공탁하거나 보증보험증권으로 갈음합니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙이는 것만으로 임차인이 협의에 나오는 경우도 적지 않습니다.

• 인도청구소송에 장래 부당이득을 병합 — 건물인도청구와 함께 "인도 완료일까지 월 ○○원의 비율에 의한 금원"을 구해 아직 발생하지 않은 기간까지 한 판결에 담습니다. 미리 청구할 필요가 인정되는 장래이행의 소이므로, 나중에 기간별로 소송을 반복할 필요가 없어집니다. 약정 차임이 시세와 크게 벌어져 있다면 임료 감정 신청 여부를 함께 판단합니다.

• 확정 후 인도집행과 금전 회수 분리 — 판결이 확정되면 집행관에게 인도집행을 신청하고, 계고를 거쳐 강제집행으로 공간을 회수합니다. 남은 유체동산은 목록을 만들어 보관·매각 절차로 처리하며, 집행비용은 원칙적으로 채무자 부담이지만 임대인이 먼저 예납해야 합니다. 금전 부분은 별도 트랙이므로, 임차인이 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 판결을 기다리지 말고 가압류부터 걸어 둡니다.

어느 단계에서도 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 치우는 선택지는 없습니다. 시간이 더 걸려 보여도 가처분과 집행권원을 통해 나아가는 경로가 결과적으로 가장 빠르고, 형사 위험도 지지 않는 길입니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 보증금이 소진되기 전에 정산부터 확정해야 하는 이유

임차인이 나가지 않는 상황에서 가장 흔한 실수는 "보증금에서 까면 되니까"라며 몇 달을 그냥 흘려보내는 것입니다. 그 사이 보증금은 담보로서의 힘을 잃어 가고, 정작 회수해야 할 금액이 보증금을 넘어서는 순간부터는 담보 없이 임차인의 자력에만 기대야 합니다.

반대로 종료 사실을 서면으로 확정하고 정산 내역과 잔액 제공까지 마쳐 두면, 임차인의 동시이행항변권이 정리되면서 인도청구도 금전청구도 훨씬 단순해집니다. 사용·수익의 흔적 역시 시간이 갈수록 지워지므로, 지금 남길 수 있는 증거를 지금 남겨 두는 것이 몇 달 뒤의 입증 부담을 크게 줄여 줍니다.

임대차가 끝났는데도 임차인이 나가지 않고 있다면, 종료 사유와 통지 시점부터 다시 점검하시고, 보증금 정산과 인도 절차를 어떤 순서로 밟을지 검토해 보시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.