아파트 대지권 미등기, 대지지분 이전등기 청구로 확보하는 순서 

아파트 등기사항증명서를 떼어 보니 표제부의 '대지권의 표시'란이 비어 있는 경우가 있습니다. 잔금까지 다 치르고 소유권이전등기도 마쳤는데, 정작 땅에 대한 지분은 내 이름으로 공시되어 있지 않은 상태입니다. 이런 아파트는 담보대출이 제한되거나 매도할 때 값이 깎이고, 재건축 단계에서는 종전자산 평가를 두고 다툼이 생기기도 합니다. 그런데 대지권이 등기되어 있지 않다는 것과 대지에 관한 권리가 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 글에서는 대지권 미등기가 실제로 어떤 상태를 뜻하는지, 대지지분을 내 이름으로 확보하려면 누구를 상대로 무엇을 청구해야 하는지 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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대지권 미등기 — 권리가 없는 것이 아니라 공시가 빠진 상태

아파트 등기부 표제부에는 '대지권의 표시'란이 있고, 여기에 토지의 지번·지목·면적과 그 세대에 배정된 대지권 비율이 기재됩니다. 이 칸이 비어 있는 것이 대지권 미등기입니다. 그런데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 대지사용권을 "구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리"로 정의합니다. 대지권은 이 대지사용권 중 전유부분과 분리해 처분할 수 없는 것을 등기부에 공시한 것에 지나지 않습니다.

즉 대지사용권은 실체법상의 권리이고, 대지권 등기는 그 권리를 공시하는 절차입니다. 두 층위가 다르기 때문에 등기부에 대지권이 없다는 사정만으로 "이 아파트에는 땅에 대한 권리가 없다"고 단정할 수 없습니다. 분양계약으로 전유부분과 대지지분을 함께 매수해 대금을 치른 사람은 실체법상 이미 대지사용권을 가진 상태이고, 남은 것은 등기라는 공시 절차뿐인 경우가 대부분입니다. 반대로 애초에 시행사가 토지 소유권 자체를 확보하지 못한 사안이라면 실체법상 권리관계도 불완전할 수 있어, 미등기의 원인을 먼저 가려내는 것이 순서입니다.

실무에서 이 구분이 중요한 이유는 대응 방향이 완전히 달라지기 때문입니다. 공시만 빠진 것이라면 등기청구로 해결되지만, 토지 소유관계 자체가 정리되지 않은 것이라면 시행사와 토지소유자 사이의 정산이나 소송이 먼저 끝나야 합니다. 상태를 방치하면 금융기관이 담보 가치를 낮게 보아 대출 한도가 줄고, 매도할 때 매수인이 위험을 이유로 가격을 깎으며, 정비사업 단계에서는 대지지분이 반영되지 않아 불리하게 작용할 수 있습니다.

대지권 미등기는 '땅에 대한 권리가 없다'는 뜻이 아니라 '있는 권리가 등기부에 공시되지 않았다'는 뜻인 경우가 많다 — 원인부터 가려야 대응 방향이 정해진다.

대지권 등기가 빠지는 전형적인 원인

대지권 미등기는 대개 건물 등기와 토지 등기의 속도 차이에서 생깁니다. 아파트는 사용승인이 나면 건물부터 소유권보존등기를 하고 수분양자에게 이전등기를 해줄 수 있지만, 토지는 분필·합필 같은 지적정리가 끝나야 세대별 지분을 특정해 등기할 수 있습니다. 대규모 단지일수록 도로·공원 기부채납, 지목 변경, 경계 확정에 시간이 걸려 이 간극이 몇 년씩 벌어지기도 합니다.

• 지적정리 미완료 — 단지 부지의 분필·합필·지목 변경이 끝나지 않아 세대별 대지지분을 특정할 수 없는 경우.

• 이전고시 전 단계 — 재건축·재개발에서는 도시 및 주거환경정비법 제86조의 이전고시가 있어야 대지와 건축물에 관한 권리가 확정되고, 제88조에 따른 등기가 그 뒤에 이어집니다.

• 시행사의 토지 소유권 미확보 — 지주와의 잔금·정산이 남아 토지 소유권이 여전히 종전 소유자 명의로 남아 있는 경우.

• 신탁 구조 — 사업부지가 신탁회사 명의로 되어 있어 신탁 종료와 정산 절차를 거쳐야 이전등기가 가능한 경우.

• 시행사 부도·청산 — 등기에 협력할 상대방이 사실상 사라져, 소송으로 해결해야 하는 경우.

원인마다 걸리는 시간과 상대해야 할 사람이 다릅니다. 지적정리나 이전고시처럼 절차가 진행 중인 사안은 기다리면 해소되는 경우가 많지만, 시행사가 사라졌거나 토지 소유권이 제3자에게 넘어간 사안은 시간이 지날수록 오히려 불리해집니다. 관리사무소나 입주자대표회의, 정비사업조합 사무실에서 사업 경과를 확인해 보면 자신의 단지가 어느 유형에 해당하는지 대체로 파악할 수 있습니다.

전유부분을 취득하면 대지사용권도 따라온다

집합건물법 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"고 정하고, 제20조 제2항은 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다. 대지사용권이 전유부분에 붙어 함께 움직인다는 이 원칙을 수반성이라 하고, 대법원도 규약이나 공정증서로 달리 정하는 등 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 대지사용권 사이에 종속적 일체불가분성이 인정된다고 보고 있습니다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결).

그 결과 전유부분을 넘겨받은 사람은 등기부에 대지권이 표시되어 있지 않아도 대지사용권을 함께 취득합니다. 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결은 집합건물 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양형식으로 매수해 대금을 모두 지급했으나 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 받은 사람은 매매계약의 효력으로써 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있고, 이 권리가 단순한 점유권과 구별되는 본래의 권리로서 집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권에 해당한다고 판시했습니다.

구체적으로 보면 이렇습니다. 분양대금을 완납하고 전유부분 등기만 받아 둔 최초 수분양자에게서 몇 해 뒤 그 아파트를 매수한 사람은, 등기부에 대지권 표시가 없더라도 수반성에 따라 대지사용권을 그대로 승계합니다. 받아야 할 지분의 크기도 계산이 가능합니다. 집합건물법 제21조는 대지사용권의 비율을 규약에 다른 정함이 없으면 공용부분 지분과 같은 기준, 즉 각 전유부분의 면적 비율에 따르도록 하고 있기 때문입니다. 남은 문제는 그 지분을 누구를 상대로 어떻게 등기부에 옮겨 적느냐입니다.

전유부분이 이전되면 대지사용권도 따라 이전된다 — 등기부에 대지권이 공시되어 있지 않다는 사정은 이 수반성 자체를 막지 못한다.

경매로 낙찰받은 아파트가 대지권 미등기일 때

대지권 미등기는 경매에서 특히 자주 문제됩니다. 낙찰 뒤에 땅값을 다시 물어야 하는 것 아니냐는 걱정이 흔한데, 판례의 출발점은 분명합니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결은 분양자가 지적정리 지연을 이유로 대지지분 이전등기나 대지권변경등기를 나중에 해주기로 하고 우선 전유부분만 소유권보존등기한 뒤 수분양자에게 이전등기를 마쳐준 상태에서, 대지지분 등기가 되지 않은 채 전유부분에 대한 경매절차가 진행된 사안에서 그 경락인은 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권을 취득한다고 판시했습니다.

이 판결에서 더 중요한 대목은 그다음입니다. 대법원은 이러한 대지사용권 취득이 수분양자가 분양대금을 완납한 경우는 물론 완납하지 못한 경우에도 마찬가지라고 했습니다. 나아가 경락인은 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하거나, 분양자를 상대로 대지권변경등기절차의 이행을 구할 수 있다고 정리했습니다. 같은 법리는 대법원 2023. 9. 21. 선고 2022다270613 판결에서도 그대로 유지되었습니다.

경매절차 자체에서도 대지사용권은 매각 대상에 포함되는 것이 원칙입니다. 저당권 설정 당시 설정자가 이미 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력은 대지사용권에도 미치므로, 집행법원은 이를 조사해 대지지분에 대한 감정평가액까지 포함시켜 최저매각가격을 정하게 됩니다. 그래서 매각물건명세서에 "대지권 미등기이나 그 가격이 포함되었다"는 취지가 적혀 있다면 낙찰가에 땅값이 이미 반영된 것이고, "대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음"이라고만 적혀 있다면 입찰 전에 토지 등기부와 분양 경위를 따로 확인해야 합니다.

대지지분 등기를 실제로 받아내는 세 갈래 경로

권리를 가지고 있다는 것과 그것을 등기부에 올리는 것은 별개의 작업입니다. 실무에서 쓰이는 경로는 크게 세 가지이고, 시행사가 남아 협조하는지 여부에 따라 선택이 갈립니다.

• 부동산등기법 제60조에 따른 공동신청 — 소송 없이 등기소에서 대지사용권 이전등기를 마치는 방법.

• 순차 소유권이전등기청구 소송 — 분양자에서 수분양자를 거쳐 현재 소유자까지 등기를 이어 붙이는 방법.

• 분양자를 상대로 한 대지권변경등기절차 이행 청구 — 등기부 표제부를 대지권이 있는 상태로 바꾸는 방법.

부동산등기법 제60조 제1항은 구분건물을 신축한 자가 집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권을 가지고 있으면서 대지권 등기 없이 구분건물에 관한 소유권이전등기만 마쳐준 경우, 현재의 구분건물 소유자가 신축한 자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 같은 조 제2항은 구분건물을 신축해 양도한 자가 나중에 대지사용권을 취득해 이전하기로 약정한 경우에도 이를 준용하며, 제3항은 이 등기를 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하도록 정합니다. 시행사가 존속하고 협조 의사가 있다면 이 경로가 가장 빠르고 비용도 적게 듭니다.

협조를 얻지 못하거나 중간 취득자가 여럿이면 소송으로 갑니다. 전유부분을 전전 취득한 현재 소유자는 자신의 매도인이 분양자에 대해 가지는 대지지분 이전등기청구권을 민법 제404조의 채권자대위권으로 행사해, 분양자에게는 매도인 앞으로, 매도인에게는 자신 앞으로 순차 이전등기를 명하는 판결을 구하는 형태를 씁니다. 준비할 자료는 분양계약서, 분양대금 완납을 보여주는 영수증과 계좌 이체내역, 전유부분과 토지의 등기사항증명서, 경매로 취득했다면 매각물건명세서와 감정평가서입니다. 분양 관련 서류가 남아 있지 않다면 시행사나 관리사무소, 정비사업조합 보관분, 과거 분양 관련 소송기록에서 확보하는 방법을 찾게 됩니다.

분양된 지 오래되어 등기청구권이 시효로 사라진 것 아니냐는 걱정도 흔합니다. 그러나 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 있는 동안에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 확립된 판례 법리입니다. 실제로 거주하거나 임대해 점유를 이어 온 소유자라면 분양 시점이 오래되었다는 사정만으로 청구가 막히지는 않습니다.

분양자가 미납 분양대금을 들고 나올 때

청구를 시작하면 분양자 측이 가장 흔히 내세우는 반론이 "그 세대는 분양대금이 남아 있다"는 것입니다. 앞서 본 2004다58611 판결은 이 지점도 함께 정리해 두었습니다. 분양자는 경락인의 등기청구에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이고, 그 밖의 사유를 들어 등기 자체를 거절할 수는 없다는 것입니다. 다툼의 범위가 "등기를 해줄 것인가"에서 "얼마를 함께 정산할 것인가"로 좁혀지는 셈입니다.

그렇다면 남는 쟁점은 그 미납 분양대금 채권이 아직 살아 있느냐입니다. 분양자가 상인이라면 분양대금채권은 상행위로 생긴 채권이어서 상법 제64조의 5년 소멸시효가 적용되는 것이 일반적이고, 분양이 이루어진 지 오래된 사안에서는 이미 시효기간이 지나 있는 경우가 적지 않습니다. 문제는 그 시효를 누가 주장할 수 있느냐였는데, 대법원 2023. 9. 21. 선고 2022다270613 판결은 소멸시효를 원용할 수 있는 사람은 시효로 인한 채무 소멸로 직접적인 이익을 받는 사람이라는 기준을 전제로, 전유부분 매수인은 분양대금채권이 시효로 소멸하면 동시이행의 부담을 면하게 되므로 직접 이익을 받는 자에 해당해 시효소멸을 원용할 수 있다고 판단했습니다.

실무적으로는 두 갈래로 나뉩니다. 미납 대금 채권의 시효가 완성되었다면 이를 원용해 동시이행항변을 무력화하고 등기만 받으면 되고, 시효가 아직 남아 있다면 미납액을 계산해 변제하거나 공탁하면서 등기를 함께 받는 방식으로 정리합니다. 어느 쪽인지는 분양계약상 잔금 약정일, 그 이후의 최고와 소 제기, 일부 변제나 채무 승인 같은 시효중단 사유가 있었는지를 확인해야 정해지므로, 청구를 넣기 전에 분양 당시 자료부터 시간순으로 맞춰 보는 편이 좋습니다.

분양자가 들 수 있는 카드는 미납 분양대금에 기한 동시이행항변뿐이고, 그 채권마저 시효로 소멸했다면 매수인은 이를 원용해 정산 없이 등기만 받아낼 여지가 있다.

토지지분이 제3자에게 넘어간 경우 — 분리처분금지와 선의의 제3자

가장 까다로운 유형은 대지권 등기가 없는 사이에 토지 등기부만 보고 그 지분을 사간 제3자가 나타난 경우입니다. 집합건물법 제20조 제3항은 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 대지권 등기가 빠져 있다는 사정 자체가 이 예외의 문을 열어 두는 구조인 셈이고, 그래서 대지권 미등기 상태를 오래 방치하면 위험이 커집니다.

다만 법원은 이때의 선의를 쉽게 인정하지 않습니다. 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결은 규약이나 공정증서로 수반성의 예외를 정해 두지 않은 이상 분양계약에서 빠진 대지지분도 제20조 제1항의 수반성에 따라 수분양자들이 취득한다고 보면서, 제3자가 선의로 인정되려면 자신이 취득한 지분이 집합건물의 대지라는 점을 몰랐어야 할 뿐 아니라 그 토지가 집합건물과 무관하게 독립적으로 활용될 필요가 있다고 믿었을 것까지 요구했습니다. 아파트가 서 있는 부지의 지분이라는 사실은 현장을 한 번만 확인해도 알 수 있는 경우가 많아, 실제로 선의가 인정되는 범위는 상당히 좁습니다.

그래도 분쟁이 시작되면 시간과 비용이 듭니다. 제3자가 지분을 다시 처분하면 회복이 더 어려워지므로, 토지 등기부에서 지분 이전이나 가압류·근저당 설정의 움직임이 확인되면 처분금지가처분으로 현상을 묶어 둔 뒤 본안 청구로 넘어가는 순서가 안전합니다. 반대로 제3자가 대지 지분권을 근거로 구분소유자들에게 지료를 청구해 오는 형태로 분쟁이 시작되기도 하는데, 이 경우에도 대응의 뼈대는 같습니다. 그 지분이 분리처분금지에 걸리는 대지사용권인지, 상대방이 보호받는 선의의 제3자인지를 먼저 가려야 합니다.

매수·입찰 전에 확인해야 할 것들

대지권 미등기 아파트를 사거나 낙찰받기 전에 확인할 항목은 정해져 있습니다. 건물 등기사항증명서 한 통만으로는 부족하고, 토지 등기사항증명서를 함께 떼어 대조해야 실제 상태가 드러납니다.

• 토지의 현재 소유자 — 시행사나 신탁회사 명의인지, 이미 제3자에게 넘어가 있는지.

• 토지에 걸린 부담 — 근저당권·가압류·처분금지가처분이 남아 있으면 그 정산 없이는 대지권 등기까지 가기 어렵습니다.

• 대지권 미등기와 토지별도등기의 구분 — 앞은 대지권 자체가 공시되지 않은 상태, 뒤는 대지권은 있으나 토지에 별도의 권리가 남아 따로 공시되는 상태로 대응이 다릅니다.

• 매각물건명세서 기재 — 대지권 가격이 최저매각가격에 포함되었는지, 대지권 유무를 알 수 없다고만 적혀 있는지.

• 사업 진행 단계 — 지적정리와 이전고시가 어디까지 왔는지, 시행사 법인이 존속하는지.

같은 단지의 다른 세대가 이미 대지권 등기를 마쳤는지도 유용한 단서입니다. 일부 세대만 미등기라면 그 세대에 개별적인 사정, 예컨대 분양대금 미납이나 압류, 상속 미정리 같은 문제가 있을 가능성이 크고, 단지 전체가 미등기라면 지적정리나 이전고시 같은 구조적 원인일 가능성이 큽니다. 앞의 경우는 개별 정산으로 풀리는 반면, 뒤의 경우는 절차 완료를 기다리거나 사업시행자를 상대로 한 청구로 접근하게 되므로, 확인 결과에 따라 매수 시점과 가격 협상의 여지도 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 대지권이 미등기면 그 아파트에는 땅에 대한 권리가 아예 없는 건가요?

A. 그렇지 않은 경우가 많습니다. 대지권은 대지사용권을 등기부에 공시한 것이므로, 공시가 빠졌다고 해서 실체법상 권리까지 없다고 볼 수는 없습니다. 다만 시행사가 토지 소유권 자체를 확보하지 못한 사안이라면 권리관계가 불완전할 수 있으므로, 토지 등기사항증명서로 소유자와 부담을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 대지권 미등기 아파트를 경매로 낙찰받으면 땅값을 따로 물어야 하나요?

A. 저당권 설정 당시 설정자가 대지사용권을 가지고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미쳐 대지지분이 매각 대상에 포함되고, 그 감정평가액이 최저매각가격에 반영되는 것이 원칙입니다. 매각물건명세서에 대지권 가격이 포함되었다고 적혀 있는지, 대지권 유무를 알 수 없다고만 적혀 있는지가 1차 판단 기준이 됩니다.

Q. 분양대금을 다 내지 않은 세대를 낙찰받았는데도 대지사용권을 취득하나요?

A. 판례는 수분양자가 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 경락인이 대지사용권을 취득한다고 봅니다. 다만 분양자는 미납 분양대금을 이유로 동시이행항변을 할 수 있으므로, 등기를 받으려면 그 금액을 정산하거나 채권이 시효로 소멸했다는 점을 주장해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

Q. 분양된 지 20년이 넘었는데 지금이라도 등기를 청구할 수 있나요?

A. 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 있는 동안에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 판례 법리이므로, 점유가 계속 이어져 왔다면 기간이 지났다는 사정만으로 청구가 막히지는 않습니다. 오히려 오래된 사안일수록 분양자 측의 미납대금 채권이 시효로 소멸해 있을 가능성이 있습니다.

Q. 시행사가 이미 폐업했으면 어떻게 해야 하나요?

A. 법인이 청산되지 않고 등기부상 존속한다면 그 법인을 상대로 소송을 제기하면 되고, 청산이 종결된 것으로 되어 있더라도 처리되지 않은 재산이 남아 있으면 그 범위에서 청산법인으로 취급되어 청산인을 상대로 절차를 진행하는 방법이 있습니다. 중간 취득자가 여럿이라면 채권자대위로 순차 이전등기를 구하는 형태가 됩니다.

Q. 대지권 미등기와 토지별도등기는 같은 말인가요?

A. 다릅니다. 대지권 미등기는 대지권 자체가 등기부에 표시되지 않은 상태이고, 토지별도등기는 대지권은 있으나 그 토지에 근저당권 등 별도의 권리가 남아 따로 공시되는 상태입니다. 앞은 없는 등기를 만들어 오는 문제이고 뒤는 남아 있는 부담을 정리하는 문제라서, 확인할 서류와 대응 순서가 달라집니다.

맺음말

대지권 미등기는 대부분 권리의 부존재가 아니라 공시의 공백입니다. 집합건물법 제20조의 수반성에 따라 전유부분을 취득한 사람은 대지사용권도 함께 취득하고, 판례는 경매로 전유부분을 취득한 매수인에 대해서도 같은 결론을 인정하고 있습니다. 그러므로 실제 과제는 "권리가 있느냐"가 아니라 "누구를 상대로 어떤 등기를 구할 것이냐"이며, 부동산등기법 제60조에 따른 공동신청, 채권자대위를 이용한 순차 이전등기청구, 분양자를 상대로 한 대지권변경등기청구 가운데 사안에 맞는 경로를 고르는 일이 됩니다.

다만 시간이 지날수록 불리해지는 유형이 분명히 있습니다. 시행사가 사라지거나 토지지분이 제3자에게 넘어가면 절차가 길어지고 지료 청구 같은 부수적 분쟁까지 따라붙습니다. 등기부 표제부의 대지권란이 비어 있는 것을 확인했다면, 그 원인이 단순한 절차 지연인지 권리관계 미정리인지부터 가려 보는 것이 첫걸음입니다.

수원 광교 일대처럼 대규모 분양과 정비사업이 이어져 온 지역에서는 이전고시나 지적정리가 늦어져 대지권 등기가 몇 년씩 밀린 단지를 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 매수나 입찰을 앞두고 있다면 계약 전에 토지 등기부와 사업 진행 단계를 함께 확인해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.