등기부 면적과 실측 면적이 다를 때 — 경계확정소송으로 지적공부를 바로잡는 절차 

땅을 사거나 상속받은 뒤 측량을 해 봤더니 등기부에 적힌 면적과 실제 측량 면적이 다르게 나오는 경우가 적지 않습니다. 몇 제곱미터 차이라면 넘어가겠지만, 옆집 담장이 우리 땅 안쪽에 서 있거나 진입로 폭이 도면과 다르게 잡히면 그때부터는 재산 자체가 걸린 문제가 됩니다. 이럴 때 많은 분들이 등기소에 가서 면적을 고쳐 달라고 하지만, 등기부의 면적은 등기소가 정하는 숫자가 아니어서 그 방법으로는 해결되지 않습니다. 이 글에서는 등기부 면적과 실측이 다를 때 어떤 원인부터 가려야 하는지, 경계확정소송은 정확히 무엇을 확정해 주는 소송이며 판결 이후 지적공부와 등기부가 어떤 순서로 정리되는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

등기부 면적은 지적공부를 따라온다 — 등기소에서 고칠 수 없는 이유

등기부 표제부에 적힌 면적은 등기소가 독자적으로 조사해 기재하는 숫자가 아닙니다. 토지의 소재·지번·지목·면적과 경계는 시장·군수·구청장, 즉 지적소관청이 관리하는 지적공부(토지대장과 지적도)에 등록되고, 등기부 표제부는 그 등록 내용을 그대로 옮겨 적은 것에 가깝습니다. 실제로 부동산등기법 제35조는 토지의 표시에 변경이 있으면 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하도록 정하고 있고, 같은 법 제36조는 등기관이 지적소관청으로부터 통지를 받고도 그 기간 안에 신청이 없으면 통지서 기재내용에 따라 직권으로 변경등기를 하도록 하고 있습니다.

이 구조가 뜻하는 바는 분명합니다. 정보의 흐름이 지적공부에서 등기부 방향으로 한 방향이라는 것입니다. 그래서 실측 결과가 등기부 면적과 다르다는 이유로 등기소에 면적 정정을 신청하는 것은 출발점 자체가 어긋난 접근입니다. 바로잡아야 할 대상은 지적공부의 경계와 면적이고, 등기부는 그것이 고쳐진 뒤에 따라옵니다. 경계확정소송이 필요해지는 지점도 여기서 생깁니다. 지적공부를 정정하려면 인접 토지 소유자의 협조가 필요한데, 그 협조를 얻지 못할 때 이를 대신할 수 있는 것이 법원의 확정판결이기 때문입니다.

또 하나 짚어야 할 점은, 실측이 다르게 나왔다는 사실만으로 곧바로 내 권리가 침해되었다고 단정할 수 없다는 것입니다. 어떤 토지가 지적공부에 1필의 토지로 등록되면 그 토지의 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로써 특정되고, 소유권이 미치는 범위도 원칙적으로 그 등록된 경계를 따릅니다. 현장에서 잰 줄자 길이가 도면과 다르다는 것만으로는 부족하고, 도면 자체가 잘못되었다는 사정을 밝혀야 비로소 다툴 수 있는 구조입니다.

등기부의 면적은 지적공부를 복사한 결과다. 고쳐야 할 원본은 토지대장과 지적도이고, 등기부는 그다음에 따라온다.

실측 차이의 세 갈래 원인 — 어느 갈래냐가 절차 전체를 가른다

같은 "면적이 다르다"는 현상이라도 원인에 따라 밟아야 할 절차가 완전히 달라집니다. 이 구분을 건너뛰고 소부터 제기하면 소송 유형 자체가 어긋나 시간과 감정비용만 소모하게 됩니다. 실무에서 마주치는 원인은 대체로 세 갈래로 정리됩니다. 지적도상 경계는 정확한데 현장의 점유선만 다른 경우, 지적도 자체가 잘못 작성된 경우, 그리고 종이 도면에 기반한 도해지적의 구조적 한계에서 오는 경우입니다.

첫 번째 유형이 가장 흔합니다. 도면상 경계선은 다툼이 없는데 옆집 담장이나 축대, 처마가 그 선을 넘어 들어와 있는 상황입니다. 이때는 경계가 불분명한 것이 아니라 남의 땅을 점유하고 있는 것이 문제이므로, 경계확정의 소가 아니라 토지인도·건물철거 청구와 그 기간 동안의 사용이익에 대한 부당이득반환 청구로 접근해야 합니다. 반면 두 번째 유형, 즉 지적도를 작성하면서 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 지적도상 경계가 진실한 경계선과 다르게 잘못 작성된 경우라면 이야기가 달라집니다. 대법원 1996. 4. 23. 선고 95다54761 판결은 이러한 특별한 사정이 있는 경우 토지의 경계는 지적도에 의하지 않고 실제의 경계에 의하여 확정하여야 한다고 판시했습니다. 경계확정소송이 본래 겨냥하는 무대가 바로 이 영역입니다.

• 현황 점유선만 다른 경우 — 도면 경계는 유효. 토지인도·건물철거·부당이득반환으로 접근.

• 지적도 작성상 기술적 착오 — 기점 오선택 등으로 도면이 진실한 경계와 어긋난 경우. 경계확정의 소의 전형.

• 도해지적의 한계 — 축척으로 그린 종이 도면을 현장에 복원하는 과정의 누적 오차. 마을 단위로 일정 방향 편위가 나타나기도 함.

• 분할·합병, 도로 편입 후 정리 누락 — 면적 수치만 어긋난 경우로, 경계 다툼 없이 지적공부 정정으로 끝나기도 함.

경계확정의 소의 성질 — 법원은 당사자가 그은 선에 구속되지 않는다

경계확정의 소는 일반 민사소송과 심리 구조가 다릅니다. 형식은 소송이지만 실질은 비송에 가까운 형식적 형성의 소로 분류되고, 그 결과 처분권주의가 적용되지 않습니다. 대법원 2021. 8. 19. 선고 2018다207830 판결은 토지경계확정의 소가 인접한 토지의 경계가 사실상 불분명하여 다툼이 있는 경우 재판으로 그 경계를 확정해 줄 것을 구하는 소로서, 토지소유권의 범위 확인을 목적으로 하는 소와 달리 인접한 토지의 경계가 불분명하여 소유자들 사이에 다툼이 있다는 것만으로 권리보호이익이 인정된다고 판시했습니다.

더 중요한 것은 법원의 판단 방식입니다. 같은 판결은 법원이 당사자 쌍방이 주장하는 경계선에 구속되지 않고 어떠한 형식으로든 스스로 진실하다고 인정되는 바에 따라 경계를 확정해야 하며, 따라서 원고가 주장하는 경계가 인정되지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 청구의 전부 또는 일부를 기각할 수 없다고 밝혔습니다. 원고가 도면에 그어 제출한 선이 그대로 채택되지 않아도 소가 기각되는 것이 아니라, 법원이 다른 선을 스스로 그어 확정해 준다는 뜻입니다. 소송 도중 당사자들의 주장이 서로 일치하게 되었다는 사정만으로 권리보호의 이익이 없어지는 것도 아닙니다.

이 구조는 양날의 검이기도 합니다. 청구가 기각될 걱정이 적다는 점은 원고에게 유리하지만, 반대로 법원이 원고가 주장한 선보다 원고에게 불리한 위치로 경계를 확정할 수도 있습니다. 소송 밖에서든 안에서든 당사자끼리 "이 선으로 하자"고 합의해도 법원이 그 합의된 선을 그대로 경계로 확정해 주지는 않는다는 점도 같은 맥락입니다. 그러므로 소 제기 전에 감정 결과가 어느 방향으로 나올지에 대한 예측이 서야 하고, 예측이 불리하면 소송보다 협의나 매수·교환이 실익이 큰 경우도 있습니다.

경계확정소송에서 법원은 원고가 그은 선에 묶이지 않는다. 기각당할 위험이 적은 만큼, 원했던 것보다 불리한 선이 확정될 위험도 함께 진다.

이 소송으로 얻는 것과 얻지 못하는 것 — 소유권의 범위는 별개 문제

경계확정소송의 결론은 "이 두 필지의 경계선은 여기다"라는 공적 경계의 확정입니다. 그것이 곧 "이 부분의 소유자는 누구다"라는 선언은 아닙니다. 앞서 본 판례가 토지소유권의 범위 확인을 목적으로 하는 소와 구별한 이유도 여기에 있습니다. 그래서 상대방이 넘어와 있는 부분에 대해 인도나 철거를 받아내려면 경계확정판결만으로는 부족하고, 확정된 경계를 전제로 별도의 청구가 필요합니다.

실무에서 가장 자주 어긋나는 기대가 점유취득시효입니다. 판례는 토지의 일부를 시효취득하였는지 여부는 토지경계확정소송에서 심리할 대상이 되지 못한다고 봅니다. 담장을 기준으로 20년 넘게 점유해 왔으니 그 담장 선을 경계로 확정해 달라는 주장은, 그 자체로는 경계확정소송에서 받아들여지기 어렵다는 뜻입니다. 점유를 근거로 소유권을 넓히려면 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 별도로 제기하거나 병합해야 하고, 이때는 20년의 자주점유라는 요건을 따로 증명해야 합니다.

• 얻는 것 — 두 필지 사이의 경계선 확정, 지적공부 정정에 쓸 수 있는 확정판결, 이후 인도·철거 청구의 전제.

• 얻지 못하는 것 — 침범 부분의 소유권 귀속 확정, 인도·철거·부당이득에 대한 집행권원.

• 시효취득 주장 — 경계확정소송의 심리 대상이 아니므로 소유권이전등기청구로 따로 구성.

• 실무 선택 — 경계 자체가 불분명하면 경계확정, 경계는 명확하고 침범만 문제면 인도·철거로 곧장 가는 편이 빠름.

소 제기 전 단계 — 경계복원측량과 지적측량 적부심사

소송에 앞서 밟아야 할 절차가 있습니다. 먼저 지적측량수행자에게 경계복원측량을 신청해 지적공부에 등록된 경계를 현장에 실제로 표시해 봅니다. 이 측량 결과와 담장·건물 등 현황이 어긋나는 폭과 방향이 곧 분쟁의 실체이고, 그 수치가 있어야 다툴 부분이 몇 제곱미터인지, 소송의 실익이 있는지 계산할 수 있습니다. 측량 성과도 없이 "면적이 안 맞는 것 같다"는 상태로는 소장을 구성하기도 어렵습니다.

측량 성과 자체를 납득할 수 없다면 별도의 불복 절차가 마련되어 있습니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제29조는 토지소유자, 이해관계인 또는 지적측량수행자가 지적측량성과에 다툼이 있는 경우 관할 시·도지사를 거쳐 지방지적위원회에 지적측량 적부심사를 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 청구를 받은 시·도지사는 30일 이내에 측량의 경위와 성과, 해당 토지의 토지이동 및 소유권 변동 연혁, 주변 측량기준점과 주요 구조물 현황 실측도 등을 조사해 지방지적위원회에 회부해야 하고, 위원회는 회부받은 날부터 60일 이내에 심의·의결하되 부득이한 경우 30일 이내에서 한 번만 기간을 연장할 수 있습니다.

지방지적위원회의 의결에도 불복한다면 의결서를 받은 날부터 90일 이내에 국토교통부장관을 거쳐 중앙지적위원회에 재심사를 청구할 수 있습니다. 이 절차를 먼저 거치는 실익은 두 가지입니다. 하나는 비용입니다. 소송에서 감정측량을 하면 감정료 예납 부담이 상당한데, 행정 절차 단계에서 성과가 바로잡히면 소송 자체가 불필요해집니다. 다른 하나는 자료입니다. 적부심사 과정에서 축적된 조사자료와 의결 내용은 이후 소송에서 감정 결과를 검증하고 반박하는 근거가 됩니다.

소송의 실제 — 감정측량이 승부를 가르고, 소가는 다투는 폭만큼

경계확정소송의 실질은 감정입니다. 법원은 감정인을 지정해 측량감정을 실시하고, 그 결과를 토대로 기준점을 정한 뒤 방향과 거리로 경계점의 위치를 특정해 판결 주문과 도면에 표시합니다. 감정인은 현재의 지적도만 보지 않고 최초 등록 당시의 지적원도나 임야원도, 복구 자료, 과거 항공사진, 구거와 석축·수목의 위치처럼 오랜 기간 변하지 않은 지물을 함께 검토해 기점을 잡습니다. 어느 기점을 채택하느냐에 따라 결론이 몇 미터씩 달라지므로, 당사자로서는 감정인이 기점을 어떻게 선택했는지를 확인하고 필요하면 사실조회나 감정보완, 재감정을 요청하는 것이 핵심 대응입니다.

비용 구조도 미리 알아두는 편이 좋습니다. 소송목적의 값에 관하여 민사소송 등 인지규칙은 경계확정의 소의 경우 다툼이 있는 범위의 토지 부분의 가액을 소가로 하도록 정하고 있고, 토지의 가액은 개별공시지가에 100분의 50을 곱하여 산정한 금액을 기준으로 합니다. 필지 전체의 가액이 아니라 다투는 폭에 해당하는 부분만 계산되므로 인지대 부담 자체는 크지 않은 경우가 많습니다. 오히려 실제 부담이 되는 것은 감정료이므로, 다투는 면적이 아주 작다면 소송의 경제성부터 따져볼 필요가 있습니다.

• 토지대장·지적도·등기사항증명서 — 현재 표시와 과거 변동 연혁 확인.

• 경계복원측량 성과도 — 도면상 경계와 현황의 어긋난 폭·방향.

• 과거 항공사진, 오래된 담장·석축·구거의 사진과 시점 자료 — 기점 선택의 근거.

• 분할·합병 등 토지이동 연혁 자료와 인접지 소유자의 등기부.

판결 이후의 순서 — 지적공부 정정에서 등기부 표시변경까지

판결을 받았다고 등기부 면적이 저절로 바뀌지는 않습니다. 다음 단계는 지적소관청에 대한 지적공부 등록사항 정정 신청입니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조는 토지소유자가 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 그 정정을 신청할 수 있도록 하면서, 그 정정으로 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 인접 토지소유자의 승낙서, 또는 인접 토지소유자가 승낙하지 아니하는 경우에는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 제출하도록 요구합니다.

이 조문이 경계확정소송의 실질적인 목적지입니다. 소송의 결과물인 확정판결서가 받아내지 못한 이웃의 승낙서를 대신하는 서류로 쓰이는 것입니다. 뒤집어 말하면, 이웃이 승낙서에 도장을 찍어 줄 여지가 조금이라도 있다면 소송 없이 정정 절차만으로 끝날 수 있다는 뜻이기도 합니다. 소를 제기하기 전에 측량 성과도를 들고 승낙 가능성을 타진해 보는 것이 순서상 앞서는 이유입니다.

정정이 이루어져 면적이나 경계가 바뀌면 지적소관청이 관할 등기소에 그 사실을 통지하고, 소유권의 등기명의인은 앞서 본 부동산등기법 제35조에 따라 1개월 이내에 토지 표시변경등기를 신청하면 됩니다. 기간 내에 신청하지 않으면 등기관이 통지서 기재내용대로 직권으로 변경등기를 합니다. 이 마지막 단계까지 마쳐야 등기부 면적과 지적공부, 현황이 하나로 맞아떨어집니다. 면적이 늘어나면 재산세와 이후 양도차익 계산의 기준이 달라지고, 줄어들면 담보 평가액이나 매매대금 정산에 영향을 주므로 정정 결과가 세무·금융 측면에 미치는 영향도 함께 점검하는 편이 좋습니다.

확정판결은 그 자체가 끝이 아니라, 인접 토지소유자의 승낙서를 대신해 지적공부를 정정하기 위한 서류다.

소송 밖의 길 — 지적재조사와 민법의 인접지 규정

경계 문제를 소송이 아닌 방식으로 정리하는 길도 있습니다. 하나는 지적재조사입니다. 지적재조사에 관한 특별법은 사업지구 내 토지에 대해 경계를 새로 확정하고, 그 결과 지적공부상 면적이 증감되면 제20조에 따라 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정해 징수하거나 지급하도록 하고 있습니다. 조정금은 경계가 확정된 시점을 기준으로 감정평가법인등 2인이 평가한 감정평가액을 산술평균해 산정하며, 국가나 지방자치단체 소유의 국유지·공유지 행정재산에 대해서는 징수도 지급도 하지 않습니다. 다만 지적재조사는 개인이 원하는 시기에 신청해 진행할 수 있는 절차가 아니라 해당 토지가 사업지구로 지정되어야 가능하므로, 당장의 분쟁 해결책으로 삼기는 어렵습니다.

다른 하나는 민법의 인접지 규정입니다. 민법 제237조는 인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있고, 그 비용은 쌍방이 절반씩 부담하되 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담하도록 정하고 있습니다. 경계를 확정한 뒤 새로 담을 세우는 국면에서 비용 분담의 근거가 되는 조문입니다. 또 민법 제242조는 건물을 축조할 때 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5미터(반미터) 이상의 거리를 두도록 하고, 이를 위반하면 인접지 소유자가 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있게 하되, 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구할 수 있다고 정합니다.

이 1년이라는 기간은 실무에서 자주 문제가 됩니다. 옆 필지에서 공사가 시작되었는데 경계 침범이 의심된다면, 건물이 올라간 뒤에 다투기보다 착공 단계에서 즉시 측량하고 이의를 제기하는 편이 선택지를 넓게 유지하는 방법입니다. 이미 완공된 뒤라면 철거 청구는 어려워지고 금전 배상으로 정리될 가능성이 커지므로, 대응 시점이 결과의 성격 자체를 바꾸는 셈입니다.

자주 묻는 질문

Q. 실측 면적이 등기부보다 적으면 등기부부터 고치면 되나요?

A. 등기부 표제부의 면적은 지적공부의 등록 내용을 옮겨 적은 것이므로 등기소에서 먼저 고칠 수 없습니다. 지적소관청에 지적공부 등록사항 정정을 신청해 토지대장과 지적도가 바뀌어야 하고, 그 뒤 부동산등기법 제35조에 따른 표시변경등기로 등기부가 정리됩니다. 순서를 거꾸로 잡으면 신청 자체가 받아들여지지 않습니다.

Q. 옆집 담장이 우리 땅을 넘어왔는데 경계확정소송을 하면 되나요?

A. 지적도상 경계 자체에 다툼이 없고 담장이 그 선을 넘은 것이 분명하다면, 경계확정의 소가 아니라 토지인도·건물철거 청구와 부당이득반환 청구로 접근하는 것이 맞습니다. 경계확정소송은 경계가 사실상 불분명해 다툼이 있을 때의 절차입니다. 다만 상대방이 도면 자체가 잘못되었다고 다투기 시작하면 경계확정 쟁점이 함께 등장할 수 있습니다.

Q. 우리가 주장한 경계선이 인정되지 않으면 소송에서 지는 건가요?

A. 경계확정의 소에서 법원은 당사자 쌍방이 주장하는 경계선에 구속되지 않고 스스로 진실하다고 인정되는 바에 따라 경계를 확정하므로, 원고가 주장한 선이 인정되지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 청구를 기각할 수 없습니다. 대신 법원이 다른 위치로 경계를 정하게 됩니다. 그 선이 원고에게 더 불리할 수도 있다는 점은 감안해야 합니다.

Q. 20년 넘게 담장 안쪽까지 사용해 왔는데 그 선으로 확정받을 수 있나요?

A. 토지의 일부를 시효취득하였는지는 경계확정소송에서 심리할 대상이 되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 오랜 점유를 근거로 권리를 주장하려면 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 따로 구성해야 하고, 20년간의 자주점유 요건을 별도로 증명해야 합니다.

Q. 소송 전에 지적측량 적부심사를 반드시 거쳐야 하나요?

A. 소송의 필수 전치절차는 아니지만, 측량 성과 자체를 다투는 상황이라면 먼저 거칠 실익이 큽니다. 시·도지사를 거쳐 지방지적위원회에 청구하면 조사와 심의를 통해 성과가 바로잡힐 수 있고, 그 과정에서 축적된 자료는 이후 소송에서 감정 결과를 검증하는 근거가 됩니다. 소송 감정료 부담을 줄일 수 있다는 점도 고려 요소입니다.

Q. 판결을 받으면 지적공부와 등기부가 자동으로 바뀌나요?

A. 자동으로 바뀌지는 않습니다. 확정판결서 정본을 첨부해 지적소관청에 등록사항 정정을 신청해야 하고, 정정이 이루어지면 지적소관청의 통지에 따라 표시변경등기 단계로 넘어갑니다. 등기명의인이 1개월 이내에 신청하지 않으면 등기관이 직권으로 변경등기를 하게 됩니다.

맺음말

등기부 면적과 실측이 다를 때 가장 먼저 할 일은 소송을 결정하는 것이 아니라 원인을 가르는 일입니다. 도면은 맞는데 이웃의 담장이 넘어온 것인지, 지적도를 만들 때의 기술적 착오로 도면 자체가 어긋난 것인지에 따라 인도·철거로 갈지 경계확정으로 갈지가 달라지기 때문입니다. 경계복원측량으로 어긋난 폭과 방향을 수치로 확인하고, 필요하면 지적측량 적부심사를 거쳐 성과부터 정리하는 것이 순서입니다.

경계확정소송은 법원이 당사자가 그은 선에 구속되지 않고 스스로 경계를 확정한다는 점에서 일반 민사소송과 성격이 다르고, 그만큼 감정 단계에서 어떤 기점과 자료가 채택되는지가 결과를 좌우합니다. 판결을 받은 뒤에도 지적공부 정정과 표시변경등기까지 마쳐야 비로소 서류와 현황이 하나로 맞아떨어진다는 점도 놓치기 쉬운 부분입니다. 오래된 도해지적 필지가 많은 용인 처인 일대의 임야나 전원주택 부지처럼 경계 다툼이 반복되는 토지라면, 측량 성과도를 확보한 단계에서 절차 전체의 순서를 한 번 정리해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.