무허가건물 매매계약, 재개발 입주권으로 이어질까
사건 개요
재개발 예정구역에는 등기부도 건축물대장도 없는 낡은 무허가건물이 적지 않게 남아 있습니다. 매매가는 정식 주택보다 훨씬 저렴한데, "이 동네는 오래된 무허가건물이라 입주권이 나온다"는 매도인이나 중개인의 말을 믿고 계약을 맺는 분들이 많습니다. 계약금과 잔금까지 치르고 등기 대신 무허가건축물확인원 명의변경으로 거래를 마무리한 뒤, 정비사업이 본격화돼 조합에 분양신청을 하고 나서야 문제가 드러납니다.
조합으로부터 "이 건물은 분양대상자 요건을 충족하지 못한다"는 통보를 받는 경우가 대표적입니다. 건물이 법이 정한 기준 시점보다 늦게 지어졌거나, 매도인이 정비구역 안에 다른 부동산을 더 가지고 있어 조합원 지위가 이미 다른 물건으로 산정돼 있었거나, 매매 자체가 조합의 권리산정기준일 이후에 이루어져 애초에 분양대상에서 배제되는 구조였던 경우입니다. 매수인 입장에서는 "입주권이 나온다고 해서 샀다"는 말이 계약의 전부였는데, 정작 그 전제가 무너지니 계약을 그대로 유지해야 하는지, 무효나 취소를 주장할 수 있는지가 막막해집니다.
결론부터 말씀드리면, 무허가건물 매매라도 계약의 전제였던 '분양자격'이 애초에 성립할 수 없는 것이었다면 계약의 효력을 다툴 여지가 있습니다. 다만 그 결과는 매매 당시 계약서에 어떤 문구를 남겼는지, 그리고 자격 유무를 뒷받침할 객관적 자료를 얼마나 확보해 두었는지에 따라 크게 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결론을 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 그 무허가건물이 조례가 정한 '특정무허가건축물' 요건, 즉 일정 기준 시점 이전에 건축되었다는 사실을 객관적 자료로 증명할 수 있는지입니다. 둘째, 매도인이 정비구역 안에 다른 토지·건축물을 더 소유한 다물권자여서 조합원(분양대상자) 지위가 이미 다른 물건에 귀속되어 있지는 않았는지입니다. 셋째, 매매를 통한 취득 시점이 조합의 권리산정기준일보다 앞서는지입니다. 넷째, 이 세 가지 사정이 틀어졌을 때 매매계약 자체를 무효·취소·해제할 수 있는지, 그리고 대금을 돌려받고 손해까지 배상받을 수 있는지입니다.
이 네 가지는 순서대로 얽혀 있습니다. 앞의 세 가지 사실관계가 어떻게 정리되느냐에 따라, 네 번째인 계약의 효력 다툼에서 무엇을 근거로 삼을 수 있는지가 달라지기 때문입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 무허가건물의 '분양자격'을 자료로 확정하기
계약의 효력을 다투기 전에 먼저 해야 할 일은, 이 건물에 애초에 분양자격이 있었는지 없었는지를 문서로 확정하는 작업입니다. "말로는 된다고 했다"는 진술만으로는 어느 쪽으로도 결론이 나지 않기 때문에, 김강희 변호사는 다음 순서로 사실관계를 재구성합니다.
1) 건축 시기를 공적 자료로 확정합니다.
조례가 인정하는 특정무허가건축물이 되려면 일정 기준 시점 이전에 지어졌다는 사실이 확인돼야 합니다. 그래서 무허가건축물대장 등재 여부, 해당 연도에 촬영된 항공사진, 재산세 납부대장 등 공부상 자료를 모아 건축 시점을 확정합니다. 나아가 도시 및 주거환경정비법 시행령이 정한 분양대상자 기준상 이런 무허가건축물은 조합의 정관 등에서 분양대상으로 정한 경우에만 포함되므로, 조합에 정관 사본을 요청해 이 유형의 건물이 실제로 정관상 분양대상에 들어가는지를 대조합니다.
2) 매도인의 다물권 여부를 조합을 통해 확인합니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조는 1세대 또는 1명이 정비구역 안에 여러 개의 토지·건축물을 소유하더라도 이를 대표하는 1명만 조합원으로 산정하도록 정하고 있습니다. 매도인이 이 무허가건물 외에 다른 부동산을 더 가지고 있었다면, 조합원 지위와 입주권은 그 중 하나에만 귀속되고 이 건물은 별도의 입주권을 만들어내지 못합니다. 조합에 매도인 명의의 종전자산 현황을 조회해 다물권 여부를 먼저 밝혀 둡니다.
3) 취득일과 권리산정기준일의 선후관계를 정리합니다.
같은 법 제77조는 정비구역 지정고시일의 다음 날, 또는 투기 억제를 위해 시·도지사가 별도로 고시한 날을 권리산정기준일로 삼아, 그 이후에 이루어진 지분 쪼개기 성격의 취득은 분양대상에서 제외하도록 정합니다. 매매계약서·무허가건축물확인원 명의변경일 등 취득 관련 서류의 날짜를 정리해, 이 거래가 기준일보다 앞선 것인지 늦은 것인지를 먼저 못박아야 뒤의 다툼이 성립합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 자격이 무너졌을 때 계약의 효력을 다투기
앞의 조사로 이 건물에 분양자격이 없었다는 사실이 확인됐다면, 다음은 매매계약 자체를 어떻게 정리할 것인지의 문제입니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 검토합니다.
1) 계약서의 '조건' 문언부터 다시 읽습니다.
매매 당시 "입주권 발생을 목적으로 한다"거나 "분양대상자로 확정되지 않으면 계약을 해제하고 대금을 반환한다"는 취지의 특약이 있었다면, 이는 계약의 효력을 입주권 발생이라는 조건에 걸어 둔 것으로 볼 여지가 있어 조건 불성취 시 대금 반환을 구하는 가장 강한 근거가 됩니다. 그런 특약이 없었더라도, 계약 체결 경위·중개 과정에서 오간 문자·설명 자료를 모아 계약의 동기가 처음부터 '입주권 취득'이었음을 재구성합니다.
2) 매도인의 사정을 알았는지에 따라 취소 사유를 구성합니다.
매도인이 자신의 다물권 사실이나 건물이 기준에 못 미친다는 사정을 알면서도 "입주권이 나온다"고 말했다면 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시로 계약 취소를 구할 수 있습니다. 매도인도 몰랐던 경우라면 매수인이 계약의 중요 부분에 관해 착오를 일으켰다는 이유로 민법 제109조에 따른 착오 취소를 주장할 여지가 있습니다. 다만 매수인 쪽에 확인을 게을리한 과실이 있으면 이 부분에서 다툼이 생기므로, 매도인이 먼저 입주권 발생을 확언한 정황을 남겨 두는 것이 중요합니다.
3) 하자담보책임과 함께 권리행사 기간을 관리합니다.
매매 목적물이 애초에 예정된 용도, 즉 '입주권을 발생시키는 물건'으로서 기능할 수 없었다면 민법 제580조의 하자담보책임에 따라 계약 해제와 손해배상을 함께 구할 수 있습니다. 다만 이 책임은 하자를 안 날로부터 일정 기간 안에 행사해야 하므로, 조합의 분양대상자 제외 통보를 받은 날짜를 서면으로 명확히 남겨 기간 도과로 권리를 잃는 상황을 막아야 합니다.
결론
무허가건물 거래는 등기부라는 공적 기준점이 없는 만큼, 나중에 분쟁이 생겼을 때는 계약서에 남긴 문구와 조합이 가진 자료만이 결론을 좌우합니다. 매수 전에 특정무허가건축물 요건과 매도인의 다물권 여부, 권리산정기준일과의 선후관계를 미리 확인하는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
이미 계약을 마친 뒤 조합으로부터 분양대상자 제외 통보를 받으셨다면, 계약서의 조건 문언과 매도인의 설명 정황, 취득일자 관련 서류를 먼저 정리해 두시는 것이 순서입니다. 지금 상황이 이런 분쟁의 초입이라면, 계약의 효력을 다툴 여지가 있는지 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.