🏅부당한 가압류 대응 가이드🏅 

부당한 가압류로 부동산을 제때 팔지 못했다면?

부동산에 가압류가 걸리면 매매 자체가 사실상 불가능해집니다. 매수인 입장에서는 등기부에 가압류가 남아 있는 부동산을 선뜻 매수하려 하지 않기 때문입니다. 문제는 가압류가 풀린 이후입니다. 그사이 시세가 하락하였다면, 그 손해를 누구에게 어떻게 청구할 수 있을까요. 오늘은 부당한 가압류로 인한 손해배상청구와, 승소 이후 담보공탁금을 실제로 회수하는 절차까지 순서대로 정리해 드립니다.

⭐ 담보공탁금의 성격부터 이해해야 합니다.

부동산가압류를 신청하는 채권자는 법원의 명령에 따라 담보를 제공하여야 합니다(민사집행법 제280조). 이 담보공탁금은 가압류가 훗날 부당한 것으로 밝혀졌을 때, 그로 인해 채무자가 입은 손해를 배상하기 위한 재원으로 마련해 두는 것입니다. 즉 가압류를 당한 쪽(채무자)이 손해를 입증하여 손해배상청구권을 확보하면, 그 배상금을 이 담보공탁금에서 우선적으로 회수할 수 있는 구조입니다.

⭐ 손해배상청구권이 발생하는 요건

가압류를 당하였다고 하여 곧바로 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 아래 요건이 갖추어져야 합니다.

가. 가압류의 위법성

본안소송에서 채권자가 패소 확정되었거나, 가압류 자체가 취소·해제되었어야 합니다. 채권자가 본안에서 승소한 경우라면, 가압류는 정당한 권리행사였던 것이므로 손해배상청구 자체가 성립하지 않습니다.

나. 채권자의 고의 또는 과실

판례상 본안소송에서 채권자가 패소 확정되면, 그 가압류 신청에 관하여 채권자의 과실이 사실상 추정되는 경향이 있습니다. 다만 채권자가 상당한 근거를 가지고 신청하였다는 사정을 입증하면 이 추정이 번복될 수 있습니다.

다. 손해의 발생 및 인과관계

가압류로 인하여 부동산 처분이 지연되었고, 그로 인해 시세 하락분 상당의 손해가 실제로 발생하였다는 점을 채무자(원고)가 입증하여야 합니다. 이 부분이 실무상 가장 다투어지는 지점입니다.

⭐ 인과관계와 손해액, 어떻게 입증할까?

가압류가 걸린 부동산은 애초에 공인중개사에 매물로 내놓기도 어렵습니다. 따라서 "매도를 시도했다가 가압류 때문에 무산되었다"는 직접 증거가 없는 경우가 많습니다. 그렇다고 하여 청구 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다. 처분의 자유가 가압류로 인해 제한되었다는 사정 자체로 손해의 개연성은 어느 정도 인정되는 것이 일반적이기 때문입니다. 다만 매수 희망자와의 협상 정황(문자, 이메일 등)이 있다면 이를 함께 제출하는 것이 입증에 유리합니다.

손해액, 즉 시세 하락분의 입증방법으로는 다음을 고려할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 시스템상 인근 유사 부동산의 거래사례

공인중개사의 시세확인서(다만 아파트가 아닌 단독주택, 상가, 토지 등은 비교 거래사례 자체가 부족하여 보조자료 수준에 그치는 경우가 많습니다)

소송상 시가감정: 가압류 시점과 매도 시점(또는 변론종결 시점) 각각의 감정평가액을 산정하여 그 차액을 손해로 인정받는 방법입니다. 비교사례가 부족한 부동산일수록 이 감정 절차의 비중이 커지고, 실무상으로도 가장 신뢰도 높은 입증방법으로 활용됩니다.

여기에 가압류 결정문, 담보공탁서, 등기부등본상 가압류 등기 및 말소 시점, 본안소송 판결확정증명원 등을 함께 제출하여야 합니다.

⭐ 소송 청구취지, 무엇이 달라지는 것은 아닙니다

이 소송은 어디까지나 통상의 금전지급청구입니다. 청구취지는 "피고는 원고에게 금 ○○○원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라"는 형태로 구성되며, "공탁금을 지급하라"는 형태로 청구취지가 바뀌는 것이 아닙니다. 공탁금은 소송의 대상이 아니라, 승소 확정 이후 그 배상금을 실제로 회수하는 절차에서 활용되는 재원일 뿐입니다.

⭐ 승소 확정 후, 공탁금은 어떻게 회수하나?

손해배상청구소송에서 승소 확정판결을 받았다고 하여 공탁소가 자동으로 배상금을 지급해 주는 것은 아닙니다. 채권자가 임의로 지급하지 않는다면 아래 절차를 거쳐야 합니다.

가. 확정된 손해배상판결을 집행권원으로 확보합니다.

나. 채권자(원 가압류 신청인)가 공탁소에 대하여 가지는 "담보공탁금 회수청구권"을 피압류채권으로 하여, 관할법원에 채권압류 및 추심명령(또는 전부명령)을 신청합니다. 이때 제3채무자는 대한민국(소관 공탁공무원)이 됩니다.

다. 추심명령이 확정되면, 관할 법원의 공탁계(공탁공무원)에 출급청구서와 추심명령 정본, 확정증명원을 제출하여 공탁금을 출급받습니다. 이 절차는 집행관 사무실이 아니라 법원 내 공탁계에서 이루어집니다.

⭐ 서둘러야 하는 이유

채권자가 먼저 담보취소신청을 해 버리면, 법원은 채무자에게 일정 기간 내 권리를 행사하라는 권리행사최고를 하게 됩니다. 이 기간 내에 손해배상청구권을 행사하였다는 사실(소제기증명원 등)을 소명하지 못하면, 담보취소에 동의한 것으로 간주되어 공탁금이 채권자에게 반환되어 버릴 수 있습니다. 따라서 가압류로 인한 손해가 발생하였다면, 손해배상소송을 가급적 신속하게 제기해 두는 것이 안전합니다.

부당한 가압류로 인한 손해배상청구는 (1) 가압류의 위법성, (2) 채권자의 과실, (3) 손해의 발생과 인과관계라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 특히 비교사례가 부족한 부동산의 경우 감정 절차를 통한 손해액 입증이 핵심이 됩니다. 승소 확정 이후에도 곧바로 돈을 받는 것이 아니라 채권압류 및 추심명령이라는 별도 절차가 필요하다는 점, 그리고 채권자의 선제적인 담보취소신청을 막기 위해서는 소송 제기 시점을 늦추지 않는 것이 중요하다는 점을 함께 기억해 두시기 바랍니다.

*본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 개별 사안에 관한 상담은 법률사무소 정문으로 문의하시기 바랍니다.