아파트 윗집 누수 문제, 세입자와의 갈등 해결 방법은?

Question

저희집은 제 명의의 집이고 윗집은 세입자가 살고있습니다.
오늘 옷방과 안방에 물이 왕창 떨어져서 윗집에 확인하려고 아파트관리사무소에 연락하여 관리소사람과 제 배우자가 같이 윗집으로 동행 했습니다

그런데 안에 사람이 있는데 문을 열어주지 않아서 저희집에 물은 새지만 정확한 원인이 파악되지 않는 상황입니다. 문을 열어주지 않아 경찰도 불러서 동행했지만 더 찾아오면 스토킹으로 신고한다고 협박을 합니다. 문은 못열어서 당시 어떻게 누수가 된것인지는 오늘 확인을 못했습니다.

그런데 이전에도 이런 똑같은 경우가 한번 있어서 윗집에 올라가 확인했던 적이 있었는데 그때는 화장실 배수구가 머리카락으로 막혔는데 물을 계속 사용하니 화장실 바닥에 물이 넘쳐서 안방까지 넘치는 바람에 생긴 누수가 생겼었습니다.  (그 당시 누수소견서 있습니다)

그때 누수소견서를 받아놓았는데 윗집이랑 원만히 해결되지않아 기다리고있던 중이였습니다. 이번 누수도 저번이랑 같은부분 누수고 양상이같아 이번에도 세입자과실인거 같다고 예상하고 있습니다. (세입자의 똑같은 방식의 부주의로 인한 피해)

피해된 부분은 
옷방의 천장과 벽지 옷 붙박이장.
안방의 천장 벽지 장롱 안에있는 이불과 옷 입니다.

제가 궁금한것은
소송을 생각한적은 처음이라 집주인에게 민사소송을 신청해야 하는지 아니면 세입자에게 민사를 신청해야하는지.

세입자가 돈이없을경우 보증금을 압류하는게 가능한지도 여쭤보고 싶습니다.

긴 이야기 봐주셔서 감사합니다.

서명기 변호사 · Accepted Answer

현재 사안은 자진 해결이 되지 않는 경우 민사상 손해배상 청구로 진행할 수 있는 사안으로 보입니다. 핵심은 이번 누수가 구조적 하자인지, 세입자의 사용상 과실인지입니다. 과거 동일 위치에서 배수구 막힘으로 인한 누수가 있었고 소견서까지 존재한다면, 이번에도 세입자의 관리 소홀로 인한 과실 가능성이 있습니다. 다만 법적으로는 추정이 아니라 원인 입증이 중요하므로, 감정절차를 통해 원인을 특정하는 과정이 필요할 수 있습니다.

책임 주체는 원인에 따라 달라집니다. 배관 노후나 방수층 문제라면 소유자인 집주인 책임이 문제되고, 화장실 사용 부주의나 배수구 막힘 등 관리상 과실이라면 세입자 책임이 인정될 가능성이 있습니다. 실무적으로는 집주인과 세입자를 공동피고로 하여 소송을 제기하는 경우가 많습니다. 그래야 책임 공방을 피고들 사이에서 정리하게 할 수 있고, 집행 가능성도 높아집니다.

세입자가 지급 능력이 없는 경우, 세입자의 보증금 반환채권을 압류하는 방법이 가능합니다. 세입자는 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있으므로, 손해배상 판결 후 해당 채권을 압류·추심하는 방식입니다. 다만 계약이 존속 중이라면 즉시 회수는 어렵고, 계약 종료 시점에 집행이 이루어집니다.

우선 피해 사진·영상, 관리사무소 확인 기록, 경찰 출동 기록, 수리 견적서를 확보하시고 내용증명으로 책임 및 손해액을 특정해 통지하는 것이 선행되어야 합니다. 이후 협의가 되지 않으면 손해배상 청구 및 필요 시 보증금 가압류를 검토하시면 됩니다. 조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

남언호 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 법률사무소 빈센트 남언호 변호사입니다.

우선 누수로 인한 손해배상은 “누가 원인을 제공했는지”에 따라 책임을 묻게 됩니다. 
예전에 화장실 배수구가 막혀 물이 넘쳐서 누수가 발생했고, 그때 소견서도 받아두셨다고 하셨죠. 
이번에도 같은 위치, 같은 양상이라면 세입자의 관리 소홀일 가능성이 충분히 있습니다.
 만약 화장실 사용 중 넘친 물 때문에 생긴 누수라면, 원칙적으로는 세입자가 책임을 지는 경우가 많습니다.

다만 구조적 문제(배관 노후, 방수 불량 등)라면 집주인 책임이 될 수 있습니다. 
그래서 정확한 원인 확인이 중요합니다. 문을 열어주지 않아 확인을 못한 점은 아쉽지만, 관리사무소 기록, 경찰 출동 기록을 남겨두신 것은 잘하셨습니다. 
추후 필요하면 법원을 통해 ‘감정 신청’을 해서 원인을 공식적으로 밝힐 수도 있습니다.

소송을 하게 된다면, 원칙적으로는 과실이 있는 사람을 상대로 청구합니다. 
즉, 세입자의 부주의라면 세입자에게 손해배상을 청구합니다. 다만 실제로는 집주인도 함께 피고로 넣는 경우가 많습니다. 
왜냐하면 세입자가 돈이 없을 경우를 대비해서입니다. 법적으로는 상황에 따라 집주인에게도 일정 책임을 묻는 구조가 될 수 있기 때문입니다.

세입자가 돈이 없다면 보증금 압류가 가능하냐고 하셨는데, 가능합니다. 
세입자의 보증금은 집주인에게 돌려받을 권리이기 때문에, 손해배상 판결을 받으면 그 보증금 반환채권에 대해 압류를 걸 수 있습니다. 
다만 이미 계약이 종료되었거나 보증금이 반환된 상태라면 실익이 없을 수 있습니다. 그래서 소송 전에 보증금 규모와 계약 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

추가로 도움이 필요하시다면 편하게 연락 주세요. 질문자님의 문제가 원만하게 해결되길 바랍니다.

박영재 변호사 · Answer

원칙적으로는 건물의 하자 등으로 인한 책임은 소유자가 지지만, 사안과 같이 윗집 세입자의 고의 또는 과실로 인한 누수 피해에 관하여는 소유자 및 세입자 모두를 상대로 청구도 할 수 있습니다.
채무자를 상대로 소를 제기하는 경우, 채무자의 재산상태를 알고 있다면, 향후 승소 후 실제 추심을 못하는 것을 방지하기 위해 세입자의 보증금 등을 가압류하는 것이 좋습니다.
보다 자세한 상담은 언제든 연락 바랍니다.