저를 찾아오신 의뢰인은 서울 소재 지식산업센터를 관리하기 위하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구성된 관리단입니다.
피고 중 한 곳은 해당 건물의 신축사업을 시행한 위탁자이자 점유자였고, 다른 피고는 위탁자와 신탁계약을 체결한 후 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 수탁자였습니다.
수탁자는 해당 건물 중 미분양되거나 아직 수분양자에게 소유권이 이전되지 않은 호실의 등기부상 구분소유자로 등재되어 있었습니다.
이 사건 건물의 관리규약에는 구분소유자가 건물의 유지·관리에 필요한 관리비를 납부해야 하고, 점유자 역시 점유기간 중 발생한 관리비에 관하여 구분소유자와 함께 책임을 부담한다고 규정되어 있었습니다.
그럼에도 위탁자와 수탁자는 미분양·미이전 호실에서 발생한 관리비를 납부하지 않았고, 미납 관리비는 총 87,448,420원에 이르렀습니다.
이에 의뢰인은 위탁자와 수탁자 모두를 상대로 미납 관리비 전액과 지연손해금을 청구하기 위해 제게 사건을 의뢰해 주셨습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 신탁된 부동산의 관리비를 위탁자뿐만 아니라 등기부상 구분소유자인 수탁자에게도 청구할 수 있는지였습니다.
위탁자는 일부 호실을 다른 업체나 수분양자가 점유하였으므로 자신에게 관리비 지급의무가 없다고 주장하였습니다.
수탁자 역시 신탁계약에서 신탁부동산의 관리에 필요한 비용을 위탁자가 부담하기로 정하였고, 해당 내용이 신탁원부에도 기재되어 있으므로 자신은 관리비를 납부할 의무가 없다고 주장하였습니다.
이에 저는 위탁자가 해당 호실의 점유자로서 관리비를 부담해야 하고, 수탁자 역시 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 등기부상 구분소유자로서 관리비 납부의무를 부담한다는 점을 주장하였습니다.
특히 신탁계약에서 관리비를 위탁자가 부담하기로 정한 것은 위탁자와 수탁자 사이의 내부적인 비용 분담에 불과하므로, 이러한 약정을 이유로 수탁자가 제3자인 관리단에 대한 책임을 면할 수 없다는 점을 중점적으로 설명하였습니다.
재판부는 이러한 주장을 받아들였습니다.
먼저 위탁자는 해당 호실의 점유자로서 관리규약 및 집합건물법에 따라 관리비를 부담한다고 보았습니다.
수탁자 역시 미분양·미이전 호실의 등기부상 구분소유자이고, 구분소유자의 관리비 납부의무는 다른 사람이 해당 호실을 점유하고 있다는 사정만으로 면제되지 않는다고 판단하였습니다. 이에 따라 위탁자와 수탁자 모두 관리단에 관리비를 납부할 의무가 인정되었습니다.
또한 재판부는 신탁계약에 “신탁부동산의 관리에 드는 비용은 위탁자가 부담한다”라는 내용이 포함되어 있더라도, 이는 위탁자와 수탁자 사이의 내부적인 비용 부담 및 구상관계를 정한 것에 불과하다고 보았습니다.
따라서 수탁자가 관리비를 지급한 후 신탁계약에 따라 위탁자에게 해당 비용을 청구할 수 있는지는 별개의 문제이며, 이러한 내부 약정을 근거로 관리단의 관리비 청구를 거절할 수는 없다고 판시하였습니다.
결국 법원은 위탁자와 수탁자가 공동하여 의뢰인에게 미납 관리비 87,448,420원 전액과 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다.
소송비용 역시 피고들이 부담하도록 하였으며, 의뢰인이 신속하게 집행절차를 진행할 수 있도록 가집행도 허용하였습니다.
이번 판결은 부동산이 신탁회사 앞으로 등기되어 있더라도 위탁자는 점유자로서, 수탁자는 등기부상 구분소유자로서 관리비를 함께 부담할 수 있다는 점을 확인한 사례입니다.
특히 신탁계약에서 관리비를 위탁자가 부담하기로 정하였더라도, 이는 당사자 사이의 내부적인 약정에 불과하므로 수탁자가 관리단에 대한 관리비 납부의무를 당연히 면하는 것은 아닙니다.
신탁된 상가·지식산업센터·오피스텔 등의 관리비가 장기간 연체된 경우에는 위탁자만을 상대로 청구할 것이 아니라, 등기부상 구분소유자인 수탁자에게도 관리비를 청구할 수 있는지 함께 검토해야 합니다.
신탁부동산의 미납 관리비 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 등기부등본, 신탁원부, 관리규약 및 관리비 부과자료를 바탕으로 구체적인 청구 대상과 대응 방향을 검토해 드리고 있으니 언제든 제게 연락 주시기 바랍니다.
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