양도세 매수인 부담 특약, 정산 단계에서 불거진 다툼
사건 개요
상가나 건물을 매도할 때, 매도인은 종종 매수인과의 협상 과정에서 "양도소득세는 매수인이 부담한다"는 특약을 계약서에 넣습니다. 매도인이 다주택자 중과나 장기보유특별공제 배제 대상이어서 세부담이 유독 크거나, 매도인이 손에 쥘 금액을 미리 정해 놓고 그 금액을 온전히 받고 싶어 할 때 자주 등장하는 조항입니다. 매매대금을 협상하는 자리에서 양측이 대략의 세액을 함께 계산해 보고 그 결과에 합의하는 경우가 많습니다.
문제는 잔금을 치르고 한참 뒤, 국세청이 신고 내용을 검증하는 과정에서 벌어집니다. 매도인의 보유·거주 기간 중 일부 요건이 충족되지 않았거나, 장기보유특별공제나 비과세 특례가 애초 예상과 달리 배제되면서 세액이 크게 불어나는 일이 실제로 적지 않습니다. 매도인은 국세청 앞에서는 여전히 납세의무자이므로 일단 그 늘어난 세금을 스스로 납부할 수밖에 없고, 그 뒤에야 매수인에게 차액을 청구하게 됩니다.
그런데 매수인 쪽은 흔히 "우리가 특약으로 부담하기로 한 건 애초 계산된 세액뿐이었지, 감면이 틀어져서 불어난 부분까지는 우리 몫이 아니다"라며 지급을 거절합니다. 이렇게 되면 다툼은 특약 문언 자체를 어디까지로 해석할 것인가—"양도소득세는 매수인이 부담한다"는 문구가 계약 당시 예상했던 세액에 한정되는지, 사후에 확정되는 세액 전부를 포함하는지—의 문제로 옮겨갑니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 것은 크게 세 가지입니다. 첫째, 특약 문언의 객관적 의미를 어디까지로 볼 것인가입니다. 짧은 문구만 놓고, 계약 체결 당시 예상했던 금액에 한정된 조건부 약정으로 볼지, 그 매매로 발생하는 세액 전부를 포괄하는 약정으로 볼지가 갈립니다. 둘째, 세액이 늘어난 원인이 매도인 쪽 사정(보유·거주 요건 미비 등)에서 비롯된 것인지, 과세관청의 사후 판단이나 세무대리인의 신고 방식에서 비롯된 것인지입니다. 셋째, 정산금 채권을 실제로 회수하는 절차—청구의 법적 성질, 지연손해금 기산점, 소멸시효—를 어떻게 관리하느냐입니다.
이 세 갈래는 순서대로 이어져 있어, 문언 해석에서 밀리면 뒤의 쟁점은 다툴 기회조차 오지 않습니다. 그래서 승패는 협상력이 아니라, 특약을 맺을 당시의 정황과 문언을 얼마나 명확한 증거로 남겨 두었는가에서 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 특약의 문언과 체결 경위를 객관적 부담범위로 구성하기
가장 먼저 무너지는 지점은 "특약이 어디까지를 부담하기로 한 것이었나"라는 사실관계 자체입니다. 매도인은 당연히 "세금 전부"라고 생각했지만, 그 생각만으로는 법원을 설득할 수 없습니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 특약의 객관적 의미를 세웁니다.
1) 특약의 문언을 조건 없이, 있는 그대로 확보합니다.
계약서에 실제로 적힌 문구가 "예상 세액", "신고 세액" 같은 한정어 없이 "양도소득세는 매수인이 부담한다"로만 되어 있다면, 그 자체가 유리한 출발점입니다. 대법원은 2025. 4. 15. 선고 2024다322785 판결(약정금)에서 바로 이 지점을 정면으로 다뤘습니다. 매매대금 9억4천만 원짜리 토지 계약의 특약에 "양도(소득)세는 매수인이 부담하기로 한다"고만 적혀 있었는데, 매수인들은 매도인이 조세특례제한법 제69조 제1항의 자경농지 감면 대상이라는 전제로 세액을 신고·납부했다가, 과세관청이 감면 요건 미비를 이유로 추가 세액을 고지하자 그 추가분 지급을 거부했습니다. 원심은 특약을 "감면 대상임을 전제"로 한 조건부 약정으로 보아 매도인의 청구를 기각했지만, 대법원은 특약의 객관적 의미가 "그 매매로 인해 매도인에게 부과되는 양도소득세 전부"임이 명확하다며 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 감면 여부를 특약의 조건으로 보려면 그렇게 좁게 해석해야 할 특별한 사정이 별도로 증명되어야 한다는 것입니다. 이 판단 구조를 그대로 적용해, 계약서 문언에 한정어가 없다는 사실 자체를 가장 앞세워 정리합니다.
2) 감면·공제 배제가 "특별한 사정"에 해당하지 않음을 보입니다.
매수인이 "우리는 예상 세액만 부담하기로 한 것"이라고 주장하려면, 문언과 달리 그렇게 좁게 해석해야 할 특별한 사정—예컨대 계약서에 구체적 세액이 명시되고 그 금액을 초과하는 부분은 별도 협의하기로 했다는 문구, 또는 협상 과정에서 그런 취지가 오간 문자·이메일—을 매수인 쪽이 증명해야 합니다. 그런 정황이 없다면, 계약 체결 당시 함께 검토한 개산 세액은 어디까지나 참고치였을 뿐 특약의 한도를 정한 것이 아니었다는 점을, 협상 경위와 공인중개사·세무사가 개입한 정황 등으로 뒷받침합니다.
3) 매도인의 귀책을 문제 삼는 항변을 차단합니다.
매수인은 종종 "당신이 요건을 제대로 안 챙겨서 감면을 못 받은 것 아니냐"며 매도인의 과실을 걸고넘어집니다. 이 항변이 받아들여지려면 매도인에게 요건 미비에 대한 귀책이 있고, 나아가 그 귀책이 특약의 해석 자체를 바꿀 만한 사정이라는 점까지 매수인이 증명해야 합니다. 특약 문언 자체에 그런 예외를 두지 않은 이상, 세액이 왜 늘었는지의 경위는 특약의 적용 범위와는 별개 문제라는 점을 판례의 해석 구조에 기대어 명확히 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 정산금을 계산하고 실제로 회수하는 절차 구성
문언 해석에서 이겨도, 정산금을 구체적으로 얼마나 청구할지, 그리고 실제로 회수해 낼지는 별개의 실무 과제입니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 실제 납부한 세액을 확정된 과세자료로 입증합니다.
국세청의 결정·경정 통지서, 납부영수증, 세무대리인이 작성한 세액 계산 내역을 확보해 청구 금액의 근거를 객관적 수치로 못 박습니다. 만약 추가 고지에 불복해 이의신청이나 경정청구를 진행 중이라면, 그 결과가 확정된 뒤 정산금 청구 범위를 조정할 수 있도록 소송과 조세불복 절차의 일정을 함께 관리합니다.
2) 정산금 청구권을 특약에 근거한 사법상 채권으로 구성합니다.
이 청구는 국가를 상대로 한 조세 문제가 아니라, 매도인과 매수인 사이의 특약을 근거로 한 구상·정산 청구입니다. 국세청에 대한 관계에서 납세의무자는 특약과 무관하게 여전히 매도인이므로, 매도인이 먼저 세금을 납부한 뒤 그 금액을 매수인에게 청구하는 구조가 됩니다. 이 점을 소장 단계에서부터 명확히 해, 매수인이 "우리는 국세청과 아무 상관 없다"는 식으로 쟁점을 흐리지 못하도록 합니다.
3) 지연손해금 기산점과 소멸시효를 관리합니다.
정산금 채권은 특약이라는 계약에 근거한 채권으로, 특별한 사정이 없는 한 소멸시효 10년의 적용을 받습니다. 다만 매수인에게 실제 이행을 요구한 시점, 세금을 납부한 시점 등 지연손해금의 기산점을 어떻게 잡느냐에 따라 회수 가능한 금액이 달라지므로, 세금을 납부한 직후 매수인에게 내용증명 등으로 정산을 요구한 기록을 남겨 기산점을 최대한 앞당겨 둡니다.
결론
양도세 부담 특약은 계약서에 한 줄로 짧게 들어가는 경우가 많지만, 그 한 줄이 나중에 수천만 원, 많게는 억대의 정산금을 좌우합니다. 감면이나 공제가 예상과 다르게 적용되는 일은 세무 실무에서 드물지 않게 벌어지므로, 특약을 넣을 때부터 어디까지를 부담하기로 한 것인지 문언과 정황을 분명히 남겨 두어야 합니다.
이미 세금을 추가로 냈는데 매수인이 정산을 거부하고 있다면, 특약 문언이 감면 여부와 무관하게 전액을 가리키는지부터 다시 짚어 볼 필요가 있습니다. 지금 상황이 그런 다툼의 초입이라면, 특약의 해석과 정산금 회수 방향을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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