신탁부동산에 대한 임대차계약체결시 주의할점 

신탁부동산의 임대차계약 체결시 주의할점

근래에 들어 신탁등기된 부동산에 대한 임대차계약 체결 후 보증금을 반환받지 못하게 될까봐 불안해 하며 상담을 청하시는 분들이 많이 늘고 있습니다. 특히 여러 신탁제도 중 담보신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 은행 대출시 근저당을 설정하는 경우에 소요되는 비용보다 저렴한 비용으로 진행할 수 있는데다가 소유자와 같은 위탁자는 자신의 재산이 채권자들로부터 강제집행을 당하지 않을 수 있고, 은행 이를 활용하는 사람들이 점점 더 증가하면서 발생한 부정적인 효과로 보입니다.

신탁부동산에 대한 임대차계약체결이 증가하고 있지만 임차인들은 아직 공인중개사 등의 충분한 설명(신탁부동산의 위험 등) 없이는 신탁등기된 부동산의 실제 소유자를 위탁자로 생각하는 경우가 상당히 있습니다. 이 때문에 계약체결 이후 해당 신탁부동산이 경매나 공매절차로 진행되는 경우 대항력을 인정받지 못하여 보증금을 반환받지 못하게 되는 문제가 종종 발생합니다. 특히 근래에는 신탁부동산의 위험성을 잘 인지하지 못한 임차인을 대상으로 공인중개사와 공모(또는 중개사의 방조)하여 임대차계약을 체결하는 전세 사기가 종종 일어납니다.

이번 글에서는 부동산신탁제도에 대해서 일반적으로 알고 있으면 좋은 내용과 신탁된 부동산에 대해 임대차계약체결시 주의해야 할 점에 대해 다뤄보겠습니다.

1. 신탁이란?

"신탁"이란 ‘위탁자’와 ‘수탁자’ 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 ‘수익자’의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조 참조).

신탁된 부동산에 대해 실질적인 소유자는 위탁자라고 말하는 사람들이 상당히 많이 있으나, 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되는 것이지 위탁자와 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닙니다.

신탁의 종류에는 관리신탁, 처분신탁, 토지신탁, 담보신탁 등이 있는데, 이 중 가장 흔히 볼 수 있는 신탁의 형태는 토지신탁과 담보신탁이라고 생각하시면 됩니다.

토지신탁이란, 위탁자가 수탁자에게 개발사업진행을 위해 토지의 소유권을 이전하고 수탁자는 은행 등으로부터 자금을 차입하고 수익자를 은행으로 지정한 후, 개발사업을 수행하여 얻은 이익으로 대출을 상환하고 나머지 수익은 토지소유자에게 다시 돌려주는 방식으로 진행되는 신탁계약입니다. 재개발사업을 생각하시면 됩니다.

담보신탁이란 위탁자가 은행 등으로부터 대출을 받을 때 채무를 담보하기 위해서 신탁회사로 부동산의 소유권을 이전하고 대출원금과 이자를 상환하는데, 만약 위탁자가 우선수익자(채권은행등)에 대한 채무를 불이행하는 경우 우선수익자의 요청에 의해 신탁회사가 공매를 진행하여 신탁재산을 처분하고 그 처분대금을 정산하는 내용의 신탁계약입니다. 아래부터는 담보신탁 위주로 설명해드리겠습니다.

2. 신탁등기된 부동산 등기부등본

부동산 담보신탁의 경우 ‘갑구(소유권에 관한 사항)’에서 확인할 수 있는데, 임대차계약 체결시에 임차목적물인 부동산이 신탁등기된(담보신탁) 부동산일 경우에는 반드시 ‘신탁원부’를 발급받아 위탁자와 수탁자, 수익자의 권리관계 등을 확인하실 것을 권해드립니다. 신탁원부 확인을 위해서는 해당 등기부등본을 가지고 등기소에 가서 신탁원부 발급을 신청할 수 있는데 반드시 관할 등기소일 필요는 없고 전국 어느 등기소에서도 발급이 가능합니다.

(신탁등기사무처리에 관한 예규 참조)

3. 부동산담보신탁 신탁원부 중요내용(임대차관련)

신탁원부는 사실상 위탁자와 수탁자 간의 신탁약정에 대한 내용이 기재되어있는 계약서와 같은데, 신탁자와 수탁자, 수익자간의 책임 및 권리관계에 대하여 규정되어 있습니다. 위 규정들 중 임차인이라면 반드시 임대차계약에 관련된 조항을 확인해야하는데, 보통 신탁원부에는 임대차와 관련하여 아래 첨부한 사진과 같이 ‘위탁자는 신탁기간 중 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차등의 행위를 하여서는 아니 된다’라는 조항이 거의 반드시 포함되어 있다고 생각하시면 됩니다.

4. 신탁등기된 부동산의 임대차 계약 체결시 주의할 부분

신탁등기 전 임대차계약이 체결되었고 대항력을 갖춘 임차인이라면 이후에 신탁등기가 경료되었다 하더라도 수탁자인 신탁회사가 위탁자의 임대인 지위까지 승계한 것이기 때문에, 설사 신탁계약 특약조항에서 수탁자에게 보증금반환의무가 없는 것으로 정하더라도 이미 대항력을 갖춘 임차인에게는 대항할 수가 없습니다. 즉 수탁자는 신탁등기 이전의 임차인에게는 보증금반환의무가 있습니다.

문제는 이미 신탁등기 된 부동산에 대한 임대차계약의 경우에 발생하게 됩니다.

원칙적으로 신탁부동산의 임대 권한은 소유권자인 신탁회사(수탁자)에 있는게 당연하지만, 실제로 신탁계약서에는 위탁자가 신탁회사나 우선수익자의 동의나 승낙을 얻는 것을 조건으로 부동산 임대권한을 부여하는 경우가 대부분입니다.

만약 위탁자가 신탁회사의 동의나 승낙 없이 임차인과 신탁부동산에 대한 임대차계약을 체결할 경우 해당 임대차는 임대차계약의 효력 자체가 부정될 수 있고 당연히 주택임대차보호법 등 임차인을 보호하는 법이 적용될 수 없는데, 이럴 때 위탁자가 우선수익자(채권은행등)에 대한 채무를 불이행하여 신탁공매 등 부동산의 환가절차가 진행될 경우 임차인은 대항력이나 우선변제권 등을 행사하지 못하여 보증금 전부를 잃게 될 수 있는 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 신탁등기된 부동산에 관한 임대차 계약을 진행할 경우에는 반드시 신탁원부를 확인하여 유효한 임대차계약의 조건이 무엇인지 확인해 봐야 할 것입니다. 보통 소유권자인 신탁회사(수탁자)와 임대인을 공동임대인으로 넣어 계약서를 작성하던가 신탁회사의 동의서를 계약서에 첨부하는 등의 방법으로 임대차계약에 대한 소유권자의 동의를 얻었음을 증명할 수 있으며, 보증금 역시 소유권자인 신탁회사(수탁자)의 계좌에 직접 송금하는 방법도 사고를 예방하는 방법이 될 것입니다.

5. 신탁된 부동산인 것을 설명하지 않은 공인중개사의 책임

서울중앙지방법원 2012가합78165 판결은 임대차 목적물인 부동산이 신탁등기된 부동산임을 설명하지 않은 공인중개사에게 담보신탁된 부동산에 관한 임대차계약을 중개할 때에는 임차 의뢰인에게 신탁원부를 제시하면서 법적 효과를 설명해야 할 의무가 있음에도 그렇지 않은 사실에 대해 중대한 과실을 물어 공인중개사에게 50~70%(임차인에게는 30~50%)의 책임이 있다는 취지로 판단한 바 있습니다.