공유물분할 소송의 절차 및 방법 

한 개의 부동산을 2인 이상이 지분을 나눠 공동으로 소유하고 있는 경우에 이들 사이의 관계를 공유관계라고 하고 지분을 소유하는 자를 공유지분권자라고 합니다.

공유지분권자들이 공동으로 소유하고 있는 공유물에 대한 사용·수익에 대한 방법을 정하거나 현금화하기 위한 처분방법을 정할 때 공유지분권자들 사이에서 의사 합치가 이루어지지 않아 종종 분쟁이 발생합니다.

이렇게 기존 공유자들 사이에서 부동산의 사용·수익·처분 등에 대해 의견 불일치가 있거나, 경매절차가 진행되어 변경된 공유물의 일부의 지분권자가 공유부동산의 분할이나 지분매입 등을 요구하는 경우, 이에 관해 공유지분권자들 전체의 합의가 이루어지지 않는다면 그 중 일부 지분권자가 다른 지분권자 모두를 피고로 하여 공유물의 분할을 청구하는 소를 제기할 수 있습니다.

특히 공유물의 처분은 공유자 전원의 합의가 있어야 하기 때문에 이에 대한 합의가 이루어지지 않는다면 공유물분할 소송절차를 통해 지분에 따른 분할을 할 수 밖에 없습니다.

공유물을 분할하는 방법은 크게 세 가지 정도 있습니다.

공유자간에 합의가 있고 측량감정을 통해서 경계선 설정이 되었다면 법원은 특별한 사정이 없는 한 현물분할 판결을 내리게 됩니다. 다만, 현물분할 시 공유자 중 일방이 입는 손해가 크거나 공유자간 이익의 불균형이 수용하기 힘들 정도인 경우라면 재판부가 공유자 간의 공평을 위해 대금분할 등의 판결을 내릴 수 있습니다.

둘째 대금분할 방법이 있습니다.

 대금분할은 경매절차를 통해 이루어지며 측량감정 등의 진행이 불필요하여 현물분할 보다는 소송진행이 빠르게 진행될 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 경매는 입찰자들이 시세보다 낮은 금액에 부동산을 매입하려는 경향이 있으므로 저가에 낙찰될 경우를 대비하여 다른 지분권자와 합의하에 매수자를 찾거나 직접 입찰에 참여하시는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

만약 아파트와 같이 공간을 지분대로 분할하는 것이 불가능한 공간일 경우에는 재판부는 민법 제269조 2항의 ‘현물로 분할할 수 없는’ 경우에 해당하여 경매절차를 통한 대금분할을 명하게 됩니다.

셋째, 대금정산의 방법이 있습니다.

대금정산은 현물분할이 어렵거나 경매절차까지 진행하고 싶지 않는 경우 공유자 1인 또는 수명이 공유물을 소유하기로 하고 그 외 다른 공유지분권자에게 매매대금을 지급하는 방식으로 이루어집니다. 

공유자 1인이 전체 공유물을 사용수익하고 있는 경우

예를 들면, 토지 공유자들중 1인이 토지 위에 건물을 소유하며 토지 전체를 사용수익하고 있는 경우 나머지 공유자들은 공유물분할 소송을 진행하며 토지 지분권자이면서 건물소유자에게 차임상당의 부당이득을 함게 청구할 수 있습니다.

공유부동산의 경우 하나의 부동산에 여럿의 소유자가 있는 것이므로 그 사용이나 수익, 처분에 대해서 의사의 불일치가 발생하는 경우가 많으며 각각의 이해관계가 달라서 공유자 당사자간의 합의가 쉽게 이루어지기 힘듭니다. 이 때문에 공유물분할소송이 진행되는 것인데 공유물분할소송이 제기되면 법원은 조정이나 화해권고를 통해서 당사자 간의 의사를 조정하여 합의를 이끌지만, 최종적으로 합의가 될수 없다 판단하면 법원이 판단하기에 합리적인 방법으로 분할방법을 정하여 판결을 선고하게 됩니다.