민법 제245조 1항 점유취득시효의 요건 

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민법 제245조 1항은 다른 사람 소유의 부동산이라 할지라도 일정기간 점유 등의 요건을 갖춘 경우는 점유자가 부동산의 소유권을 취득할 수 있도록 하는 점유취득시효제도에 대하여, “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있습니다.

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이 조항의 내용만 보면 점유취득시효 완성을 주장하는 자가 ‘20년간’, ‘소유의 의사로’ , ‘평온, 공연하게’, ‘부동산을 점유’, ‘등기함으로써’ 등 여러 요건을 입증해야하는 것처럼 생각될 수 있습니다. ​

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하지만, 민법 제197조 제1항에서는 “점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다.”라고 규정하고 있고, 민법 제198조에서는 “전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.”라고 규정함으로써,

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점유자가 증명해야할 시효취득의 청구원인 사실은 ‘당해 부동산에 대한 특정시점에서의 점유와 그로부터 20년 후의 특정 시점에서의 점유’ 사실 한가지만 남습니다.

'취득시효를 주장하는 자'는 ‘20년간 점유사실’을 주장하고 증명하지 못하면 소유권이전등기소송에서 패소할 수 밖에 없지만, 이에 더하여 실무상 소송에서 흔히 하는 ‘자주, 평온 및 공연 점유에 대한 추정’ 주장이나 판단을 추가로 하는 것은 불필요합니다.

다만, '등기상 명의자'는 ‘점유자가 20년간 점유하지 않은 사실, 타주점유라는 사실, 폭력 또는 은비 점유라는 사실’ 등을 입증하여 항변을 할 수 있습니다.

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위 쟁점과 관련하여 대법원에서는 '점유취득시효기간이 만료된 이후 부동산에 대한 점유를 상실한 사람은 그 상실원인이 무엇이든지 간에 등기부상 소유자를 상대로 시효취득을 주장하여 소유권이전등기를 청구할 수 없다'는 반대의견이 있었지만,

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대법원 전원합의체는,

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원래 취득시효제도는 일정한 기간 점유를 계속한 자를 보호하여 그에게 실체법상의 권리를 부여하는 제도이므로, 부동산을 20년 간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 민법 제245조 제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 되며, 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 '소멸되지 아니한다'. 라고 판단하였습니다.

위 쟁점과 관련하여 대법원에서는, '위 취득시효기간 만료 후 부동산에 대한 점유승계가 이루어진 경우에는 점유를 승계한 현 점유자는, 민법 제199조 제1항에 의하여 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있으므로, 승계한 점유의 시초부터 현재까지 자기가 점유를 계속한 경우와 동일하게 전 점유자를 대위할 필요 없이, 등기부상 소유자에 대하여 직접 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다'는 반대의견이 있었지만,

대법원 전원합의체는,

전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 '대위행사'할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없다. ​

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부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 소유자에 대하여 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없고, 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사하여 소유자로부터 전 점유자에게로, 전 점유자로부터 자신에게로 순차로 소유권이전등기를 구하여야 합니다.