자금조달계획서, 규제지역은 금액 불문 제출입니다 

들어가며

매매계약서에 도장을 찍는 순간, 시계가 돌기 시작합니다. 계약 체결일부터 30일 안에 부동산거래신고를 해야 하고, 그 신고 항목 중 하나가 '그 돈을 어디서 마련했는지' 서면으로 답하는 자금조달계획서입니다. 누가 내야 하는지, 안 내면 어떻게 되는지, 그리고 정말 조심해야 할 것이 무엇인지 결론부터 정리했습니다.

Q. 집을 계약했는데, 자금조달계획서 저도 내야 하나요?

세 가지만 확인하면 됩니다. ①투기과열지구·조정대상지역 주택은 금액과 무관하게 제출, ②비규제지역은 실제 거래가격 6억원 이상이면 제출, ③매수인이 법인이면 지역·금액 무관하게 항상 제출입니다. 2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서, 수도권 핵심 지역에서 집을 사는 분은 사실상 금액과 무관하게 제출 대상이라고 보면 됩니다. 분양권 전매도 제출 대상이고, 반대로 상속·증여로 취득한 경우는 매매가 아니어서 애초에 부동산거래신고 대상이 아닙니다. 참고로 '외국인은 무조건 제출'이라는 말이 있지만, 제출 기준 자체는 내국인과 동일합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 [별표 1] 제3호 — 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우: 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다.

Q. 대출이 아직 안 나왔는데, 증빙서류는 어떻게 내나요?

증빙서류 첨부 의무는 투기과열지구와 토지거래허가구역(허가를 받아 매수한 주택)에만 있습니다. 그리고 대출이 아직 실행되지 않았다면 서류 대신 '사유서'를 내면 됩니다. 조정대상지역이나 비규제지역 6억원 이상 주택은 계획서만 내면 되고, 증빙까지 붙이는 지역이라면 예금잔액증명서, 대출신청서, 차용증 등 항목별 서류가 따라붙습니다. 계약 직후라 대출 미실행·본인 부동산 매도계약 미체결로 금액 증명이 어려운 경우가 오히려 정상인데, 이때 사유서 규정을 몰라 신고를 미루다 기한을 넘기는 사례가 적지 않습니다. 자금 사정을 중개사에게 알리고 싶지 않다면 계획서만 분리해서 30일 안에 직접 제출할 수도 있습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 ⑦ … 자금조달·입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.

Q. 안 내거나 잘못 쓰면 어떻게 되나요?

미제출 과태료는 '수천만원'이 아니라 500만원 이하입니다. 그런데 진짜 문제는 과태료가 아니라, 계획서가 빠지면 신고필증이 나오지 않아 소유권이전등기 자체가 멈춘다는 것입니다. 잔금일에 임박해 발견하면 매도인과의 분쟁으로 번지기 쉽습니다. 한편 계획서에 거짓 내용을 적으면 취득가액의 2%가 부과됩니다. 10억원짜리 아파트라면 2,000만원이니 결코 가볍지 않습니다. 흔히 인용되는 '3,000만원'은 체결하지도 않은 계약을 거짓으로 신고한 경우에 적용되는 별개의 기준입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제3조제1항부터 제4항까지의 규정을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자 … ③ … 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.

Q. 과태료만 내면 끝나는 건가요?

아닙니다. 자금조달계획서는 국세청 자금출처조사로 이어지는 통로입니다. 신고관청은 신고 내용이 부정확하다고 판단하면 거래대금 지급을 증명할 자료를 요구할 수 있고, 조사 결과 세법 위반이 의심되면 관계기관에 통보합니다. 소득·연령에 비해 취득 자금이 과도하면 그 자금을 증여받은 것으로 추정하고, '충분한 소명'을 못 하면 증여세가 부과됩니다. 입증 부담이 사실상 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 특히 가족에게 빌린 돈이 위험합니다. 차용증을 쓰고 실제로 원리금을 이체한 기록이 있어야 '차입'으로 인정되고, 차용증만 있고 상환 기록이 없으면 증여로 볼 여지가 큽니다. 부모가 대신 갚아 주면 그 상환자금이 다시 증여로 추정됩니다.

상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) ① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 … 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 … ③ … 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.

꼭 기억하세요

가장 흔한 오해는 자금조달계획서를 '내면 끝나는 행정 서류'로 보는 것입니다. 이 서류는 계약일부터 30일 안에 자금 출처를 확정해서 적어야 하고, 한 번 제출하면 나중에 세무조사에서 그대로 근거자료가 됩니다. '내가 낼 돈을 정리하는 표'가 아니라 '장래의 소명자료 목록'으로 보고 작성해야 합니다. 가족 차입이 있거나, 부부 공동 자금이거나, 소득 대비 매매가가 크다면 계약 전에 차용증·이체 기록·증빙 서류부터 정리해 두는 것이 안전합니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 부모님 등 가족에게 빌린 돈을 포함해 주택을 매수할 예정이라, 차용증·상환 계획을 어떻게 남겨야 할지 정리가 필요한 분

• 부부 공동 자금으로 매수하면서 배우자 명의 자금의 증빙이 애매하거나, 소득 대비 매매가가 커 자금출처조사가 걱정되는 분

• 이미 계획서를 제출했는데 신고관청이나 세무서로부터 소명자료 제출을 요구받은 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.