계약갱신청구권, 기간 놓치면 4년 거주가 사라집니다 

들어가며

계약 만료가 다가오는데 집주인이 "이번에는 나가 달라", "월세를 시세만큼 올리겠다"고 통보해 오면 당장 이사할 집부터 걱정됩니다. 법은 세입자에게 한 번 더 2년을 살 수 있는 '계약갱신요구권'을 보장하지만, 이 권리는 정해진 기간 안에 행사하지 않으면 그대로 사라집니다. 지금 무엇을 해야 하는지 결론부터 정리했습니다.

Q. 집주인이 나가라는데, 더 살 수 있나요?

네. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 집주인은 법이 정한 사유 없이 거절하지 못하고 계약은 같은 조건으로 2년 연장됩니다. 이 권리는 1회만 쓸 수 있어 기본 2년과 합치면 한 집에서 최대 4년까지 살 수 있고, 전세·월세를 가리지 않습니다. 이 기간이 지나면 권리 자체가 사라지니, 계약서 만료일 기준으로 두 날짜부터 달력에 표시해 두시기 바랍니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

Q. 어떻게 요구해야 인정되나요?

형식 제한은 없어 말로 해도 유효하지만, 분쟁이 생기면 갱신을 요구했다는 사실과 시점을 세입자가 증명해야 합니다. 최소한 문자메시지로, 가능하면 내용증명 우편으로 보내 발송과 도달 기록을 남기고, 통화로 했다면 문자로 한 번 더 확인해 두시기 바랍니다. 갱신요구는 집주인에게 도달해야 효력이 생기므로 기간 마지막 날에 보내는 것은 위험합니다. 참고로 집주인과 세입자 모두 아무 통지 없이 기간이 지나면 계약은 같은 조건으로 자동 연장되는데(묵시적 갱신), 이때는 갱신요구권 1회를 쓴 것으로 보지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 … 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

Q. 갱신하면 월세는 얼마나 오르나요?

올리더라도 기존 차임·보증금의 5%(20분의 1)를 넘지 못하고, 직전 계약이나 인상 후 1년이 지나지 않았다면 증액 요구 자체에 응할 의무가 없습니다. 월세 100만원이라면 105만원이 한계입니다. 반대로 시세가 크게 떨어졌다면 세입자가 감액을 청구할 수도 있는데, 감액에는 5% 제한도 1년 제한도 없습니다. 또 갱신된 계약이라도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신했다고 2년에 묶이는 것이 아닙니다.

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① … 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

Q. "내가 들어와 살 거다"라며 거절하면 방법이 없나요?

그냥 나가면 안 됩니다. 집주인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주는 적법한 거절 사유지만, 실거주 의사가 진짜인지는 집주인이 증명해야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 대법원은 실거주 의사를 말로 표명했다는 것만으로는 부족하고, 집주인의 주거 상황, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 모순되는 언동, 이사 준비 여부 등을 종합해 판단해야 한다고 했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 집을 사서 임대인 지위를 넘겨받은 새 집주인도 거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 만약 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 2년이 지나기 전에 다른 세입자를 들였다면, 집주인은 월세 3개월분, 새 세입자와의 월세 차액 2년분, 실제 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 배상해야 합니다. 거절당했다면 사유를 문서로 받아 두고, 이사 후에도 그 집의 등기부를 주기적으로 확인하시기 바랍니다.

주택임대차보호법 제6조의3 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 … 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

꼭 기억하세요

가장 뼈아픈 오해는 "월세만 안 밀리면 된다"는 것입니다. 법은 '2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우'를 거절 사유로 정하고 있어, 조금씩 밀린 금액이 월세 2개월분에 이른 적이 있다면 지금 다 갚았더라도 갱신을 거절당할 수 있습니다. 결국 갱신 분쟁은 억울함이 아니라 기록에서 갈립니다. 만료 6개월 전이 되면 문자 한 통이라도 남기고, 월세는 밀리지 않도록 이체 기록을 관리하시기 바랍니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

이런 분은 상담이 필요합니다

• 갱신을 요구했는데 집주인이 실거주를 이유로 거절해, 진정성을 다퉈 보려는 분

• 실거주 거절로 이사했는데 그 집에 새 세입자가 들어온 사실을 확인해 손해배상을 청구하려는 분

• 연체 이력·전대 등 거절 사유를 통보받았는데 실제 해당하는지 확인이 필요한 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.