관리인의 권한 및 집합건물 분쟁 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

집합건물(생활형숙박시설, 분양형호텔, 오피스텔, 상가 등)에서 관리인이 선임된 후, 관리업체를 새로 선정하거나 기존 관리업체와의 용역계약(위수탁계약)을 갱신·해지하는 과정에서 분쟁이 발생하는 경우가 정말 많습니다.

“관리인이 선임되었으니 알아서 관리업체와 계약을 체결해도 되겠지?”

“기존에도 다 그렇게 해왔는데 무슨 문제가 있겠어?”

혹시 이렇게 생각하고 계신가요? 만약 그렇다면 이 글을 끝까지 읽어보시기를 강력히 권해드립니다. 개정 집합건물법 시행 이후, 관리단 집회 결의 없이 관리인이 단독으로 체결한 관리용역계약은 원칙적으로 무효로 판단될 가능성이 매우 커졌기 때문입니다.

개정 집합건물법 체계하에서는 관리업체 선정 및 관리용역계약 체결은 공용부분 관리에 관한 사항으로서 원칙적으로 관리단 집회 결의를 요한다고 보는 것이 타당합니다. 따라서 관리단 집회 결의 없이 관리인이 단독으로 체결한 용역관리계약은 원칙적으로 무효로 판단될 수 있습니다.

집합건물 분쟁은 결국 “권한의 근거” 문제입니다. 관리인의 대표권과 집회 결의의 관계를 정확히 이해하는 것이 향후 분쟁을 예방하는 핵심입니다.

이 글을 통해 ① 관리인의 권한 범위, ② 결의 없는 용역계약의 효력 문제, ③ 분쟁을 예방하기 위한 실무적 대응법까지 모두 정리해드리겠습니다. 글을 다 읽고 나면, 지금 우리 건물의 관리용역계약이 법적으로 안전한지 판단하실 수 있을 것입니다.

1. 집합건물법 제16조와 관리인의 권한 범위

먼저 법 조문부터 정확히 살펴보겠습니다. 집합건물법 제16조는 공용부분 관리에 관한 핵심 조항입니다.

집합건물법 제16조(공용부분의 관리)

① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.

또한 관리인은 집합건물법 제25조 제1항에 따라 관리단을 대표하고 사무를 집행하지만, 그 본질은 관리단 집회 결의를 집행하는 기관입니다. 즉, 관리인은 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단 집회 결의를 집행하는 권한과 의무를 가진다는 것입니다.

2. 관리용역계약 체결은 “공용부분 관리에 관한 사항”인가?

이 질문이 핵심입니다. 관리업체 선정 및 관리용역계약 체결은 단순한 일상행위일까요, 아니면 공용부분 관리에 관한 사항일까요?

관리용역계약은 ① 건물 유지·보수, ② 청소·경비, ③ 설비 관리, ④ 회계 관리 등 공용부분 관리 전반을 외부 업체에 위탁하는 행위입니다. 따라서 그 성격상 이는 명백히 공용부분 관리에 관한 사항에 해당합니다.

그렇다면 집합건물법 제16조 제1항에 따라 원칙적으로 통상의 관리단 집회 결의가 필요하다고 해석하는 것이 조문 체계에 부합합니다.

3. 관리용역계약 체결 관련 과거 실무와 개정 집합건물법 체계의 결정적 차이

과거 실무에서는 다음과 같은 논리가 받아들여지기도 했습니다.

관리인이 선임되었다면, 관리인은 관리단을 대표하는 집행기관이므로, 관리업체 선정은 관리인의 고유 권한으로 볼 수 있다는 식의 해석이었지요. 그리고 법원도 대체로 그 계약의 효력을 쉽게 부정하지 않는 경향이 있었습니다.

그러나 개정 집합건물법은 공용부분 관리에 관한 사항을 명시적으로 집회 결의사항으로 규정하면서, 관리인의 역할을 “집회 결의의 집행기관”으로 보다 분명히 정리하였습니다. 만약 관리용역계약 체결에 집회 결의가 필요 없다고 본다면, 집합건물법 제16조 제1항은 사실상 형해화될 위험이 있습니다.

즉, 개정 집합건물법 입법 취지상 “공용부분 관리에 관한 사항은 집회에서 결정한다”는 원칙을 명확히 한 것으로 보는 것이 타당하며, 실제 하급심에서도 관리단 집회 결의가 필요하다고 본 사례가 등장하고 있습니다.

4. 관리단 집회 결의 없는 관리용역계약의 효력

위와 같은 법리를 전제로 하면, 관리단 집회 결의 없이 관리인이 임의로 체결한 관리용역계약은 원칙적으로 무효로 판단될 가능성이 큽니다.

특히 다음과 같은 경우 분쟁 위험이 매우 높습니다.

첫째, 기존 관리업체를 해지하고 새로운 업체를 선정한 경우입니다. 둘째, 장기계약(예: 2~3년 이상)을 체결한 경우입니다. 셋째, 관리비 인상과 직결되는 조건을 포함한 경우입니다.

이 경우 다른 구분소유자가 ① 계약의 무효 확인을 구하거나, ② 관리비 지급을 거절하거나, ③ 더 나아가 손해배상을 청구할 가능성이 있습니다.

다만 예외적으로 달리 평가될 여지가 있는 경우도 있습니다. 규약에서 관리업체 선정 권한을 관리인에게 명시적으로 위임한 경우, 기존 집회에서 “관리업체 선정·계약 체결을 관리인에게 위임한다”는 포괄결의를 한 경우, 또는 긴급한 보존행위에 해당하는 경우입니다. 그러나 이러한 경우에도 위임 범위의 명확성이 매우 중요하며, 모호한 관행이나 묵시적 승인만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.

5. 관리용역계약 체결 시 관리인과 구분소유자를 위한 실무적 대응 방안

(1) 관리인 입장

관리업체 변경 또는 신규 선정 전에 반드시 집회 결의 여부를 검토해야 합니다. 최소한 “업체 선정 및 계약 체결 권한을 관리인에게 위임한다”는 결의를 확보하는 것이 안전하며, 계약 체결 시에는 결의서를 첨부하여 보관하시는 것이 좋습니다.

(2) 구분소유자 입장

관리업체 선정 과정이 집회 결의를 거쳤는지 확인하시기 바랍니다. 결의 없이 체결된 장기계약이라면 무효 주장 가능성을 적극적으로 검토해보실 필요가 있습니다.

관리단 분쟁은 법리와 실무에 모두 능통한 전문가가 해결할 수 있습니다.

저 유수완 변호사는 다음과 같은 전문성을 갖추고 있습니다.

• 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사

• 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사로서 집합건물 분쟁, 관리단 분쟁의 전문가

• 변호사 자격과 건축기사 자격을 모두 보유하여 건축 구조와 시공에 대한 이해도가 높은 변호사

생활형숙박시설, 분양형호텔, 오피스텔, 상가 등 집합건물의 관리단 분쟁, 관리인 선임·해임 분쟁, 관리업체 선정 문제, 관리용역계약 효력 분쟁으로 고민이 있으시다면 유수완 변호사에게 문의 바랍니다. 법리와 실무, 그리고 건축에 대한 이해까지 종합적으로 검토해 가장 합리적인 해결책을 제시해드리겠습니다.

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