관리인 해임청구에 대한 법적 주의사항 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

집합건물 관리단 분쟁에서 가장 빈번하게 등장하는 소송 유형이 바로 “관리인 해임청구”입니다. 그런데 많은 분들이 이런 고민을 안고 저를 찾아오십니다.

“이미 임기가 끝난 관리인을 상대로도 해임소송을 제기할 수 있을까요?” “소송 진행 중에 관리인이 사임해버리면 그동안의 소송은 어떻게 되나요?” “임기는 끝났는데 계속 관리행위를 하고 있는 사람은 어떻게 막을 수 있나요?”

결론부터 말씀드리면, 임기 만료 또는 사임으로 이미 관리인 지위를 상실한 자에 대한 해임청구는 부적법합니다. 법원은 본안 판단조차 하지 않고 그대로 각하해버립니다. 몇 년간 끌어온 소송이 한순간에 무위로 돌아갈 수 있다는 뜻입니다.

이 글 한 편을 끝까지 읽으시면, 관리인 해임청구를 제기하기 전 반드시 점검해야 할 핵심 사항과, 임기 만료 관리인을 상대로 어떤 법적 수단을 강구해야 하는지 명확한 해답을 얻으실 수 있습니다.

1. 관리인 해임청구의 법적 성격과 근거 규정

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조 제5항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

제24조(관리인의 선임 등) ⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.

여기서 핵심은 “관리인의 해임”이라는 문언입니다. 즉, 관리인 해임청구는 어디까지나 “현재 관리인의 지위에 있는 자”의 그 지위를 박탈하기 위한 형성소송의 성격을 가집니다. 따라서 이미 관리인이 아닌 사람을 대상으로 해임을 구하는 것은 논리적으로 성립할 수 없습니다.

2. 임기 만료·사임 관리인에 대한 관리인 해임청구는 부적법 – 대법원 판례

이 쟁점에 관한 결정적인 판례가 바로 대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다231198 판결입니다.

(1) 사건 개요

• 관리단이 새로운 관리인을 선임함

• 종전 관리인은 같은 날 사임함

• 그러나 종전 관리인을 상대로 한 해임청구 소송은 계속 진행됨

(2) 대법원의 판단

대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

관리인 해임청구의 소는 현재 관리인의 지위에 있는 자의 지위를 박탈하기 위한 것인데, 사임이나 임기 만료로 이미 그 지위를 상실한 경우에는 해임을 구할 법률상 이익이 없다.

이에 따라 대법원은 원심판결을 파기하고 제1심판결을 취소하며 소를 각하하였습니다.

이 판결은 관리인 해임청구를 준비하는 모든 구분소유자가 반드시 숙지해야 할 핵심 법리입니다.

3. 소송 도중 관리인 지위가 변동된 경우 – 소의 이익 소멸

실무에서 더욱 자주 문제되는 상황이 있습니다.

• 소송 제기 당시에는 분명히 적법한 관리인이었지만,

• 소송 진행 중에 사임하거나 임기가 만료되는 경우입니다.

이 경우에도 그 시점부터 소의 이익은 소멸합니다. 더욱 중요한 것은, 소송요건은 법원이 직권으로 조사해야 할 사항이라는 점입니다. 당사자가 별도로 주장하지 않더라도 법원은 이를 직권으로 판단해야 하며, 상고심에서도 이를 참작해야 합니다.

즉, 1심·2심을 거치면서 관리인이 사임했다면, 상고심에서 결국 각하 판단을 받게 될 수 있다는 의미입니다.

4. 임기 만료 관리인이 계속 직무를 수행하는 경우의 적절한 대응 수단

“임기는 분명히 끝났는데, 그 사람이 여전히 관리행위를 하고 있다”는 상황은 실무에서 매우 빈번합니다. 이 경우 단순히 관리인 해임청구를 제기하는 것은 적절하지 않습니다. 이미 법률상 임기가 종료되어 해임의 대상 자체가 존재하지 않기 때문입니다.

다만, 임기가 만료된 관리인이라도 후임자가 선출되지 않았다면 후임자 선출 시까지는 민법상 긴급사무처리 규정에 따라 권한을 행사할 수 있습니다. 따라서 그 사람이 계속 직무를 수행하고 있다면, 다음과 같은 절차로 접근해야 합니다.

1. 관리인선임결의 부존재 확인소송 또는 관리인 지위 부존재 확인소송

2. 관리인 직무집행정지 가처분 신청

3. 직무대행자 선임 신청

즉, “해임”이 아니라 지위 자체를 부정하거나 직무수행을 막는 방식으로 접근해야 실효적인 결과를 얻을 수 있습니다.

5. 실무적 시사점 – 관리인 해임청구 전 반드시 확인할 것

관리인 분쟁은 감정적 대립이 격화된 상태에서 진행되는 경우가 많습니다. 그러나 소송을 제기하기 전, 그리고 소송 진행 중에도 반드시 점검해야 할 기본 전제가 있습니다.

“지금 이 시점에도 그 사람이 법적으로 ‘관리인’인가?”

이 기본 질문을 놓치면, 몇 년간 진행한 소송이 한순간에 각하로 끝날 수 있습니다. 실질적 분쟁 해결을 위해서는 사안에 맞는 적절한 소송 유형을 정확히 선택해야 합니다.

정리하자면, 위 대법원 판결이 보여주는 핵심은 다음과 같습니다.

• 관리인 해임청구는 ‘현재 관리인’이 피고가 됨을 전제로 한다.

• 임기 만료·사임 시 소의 이익은 소멸한다.

• 소송요건은 법원이 직권으로 판단한다.

• 소송 중에도 관리인 지위 변동을 계속 확인해야 한다.

관리인 해임청구는 단순해 보이지만, 실제로는 “관리인 지위의 존재” 라는 전제 자체를 면밀히 검토해야 하는 까다로운 소송입니다. 소송 유형을 잘못 선택하면 본안 심리조차 받지 못한 채 각하로 끝나버립니다. 따라서 사안에 맞는 정확한 소송 전략 수립이 무엇보다 중요합니다.

저 유수완 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사이자, 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사로서 집합건물 분쟁과 관리단 분쟁 분야에서 다수의 사건을 수행해 온 전문가입니다. 특히 관리인 해임청구의 소와 관리인 직무집행정지 가처분 신청 경험을 풍부하게 보유하고 있습니다.

또한 변호사 자격과 건축기사 자격을 모두 보유하여 건축물의 구조와 하자, 관리에 관한 기술적 이해도가 매우 높은 변호사로, 집합건물 분쟁의 본질을 깊이 있게 파악하여 실효적인 해결책을 제시해드리고 있습니다.

관리인 해임청구, 관리인 직무집행정지 가처분, 관리인 지위 부존재 확인소송 등 관리인을 둘러싼 모든 분쟁은 집합건물 분쟁 전문가 유수완 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.

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