오피스텔 관리인 선출의 법적 기준 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.
주거용 오피스텔에서는 관리인 선출을 둘러싼 분쟁이 매우 자주 발생합니다. 특히 “아파트처럼 선거관리위원회를 구성하지 않았으니 관리인 선출은 무효다”라는 주장이 제기되는 경우가 많습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 주거용 오피스텔은 아파트와 적용 법률 자체가 다르기 때문에 동일한 기준으로 판단할 수 없습니다. 주거용 오피스텔은 법적으로 공동주택이 아니라 집합건물에 해당합니다. 따라서 공동주택관리법상 선거관리위원회 규정을 그대로 적용하기 어렵고, 집합건물법에도 관리인 선출 시 선거관리위원회 설치를 강제하는 규정은 존재하지 않습니다.

결국 오피스텔 관리인 선출의 유효 여부는 선거관리위원회 구성 여부 자체가 아니라, 관리단 집회의 소집 절차, 의결 정족수, 의결권 산정 등이 적법했는지를 중심으로 판단하게 됩니다. 오늘은 오피스텔 관리단 집회와 선거관리위원회 문제를 법률 구조와 판례를 중심으로 정리해 드리겠습니다.

1. 아파트와 오피스텔은 적용 법률이 다릅니다

아파트와 같은 공동주택은 공동주택관리법 제15조에 따라 선거관리위원회를 구성하여 동별 대표자나 입주자대표회의 임원을 선출하도록 규정하고 있습니다.
즉 공동주택에서는 선거관리위원회 제도가 법률상 강행 절차에 가깝게 운영됩니다. 따라서 선거관리위원회를 거치지 않은 선출은 절차 위반 문제가 발생할 수 있습니다.

그러나 오피스텔은 법적 구조 자체가 다릅니다. 주거용으로 사용되더라도 원칙적으로 공동주택관리법 적용 대상이 아닙니다.

공동주택관리법 제15조(동별 대표자 등의 선거관리) ① 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회(이하 “선거관리위원회”라 한다)를 구성한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.
1. 동별 대표자 또는 그 후보자
2. 제1호에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람
③ 선거관리위원회의 구성원 수, 위원장의 선출 방법, 의결의 방법 등 선거관리위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 선거관리위원회는 제1항에 따른 선거관리를 위하여 「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구ㆍ시ㆍ군선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있다.

2. 오피스텔은 법적으로 ‘업무시설’입니다

많은 분들이 실제 거주하고 있다는 이유로 오피스텔을 아파트와 동일하게 생각하지만, 법적으로는 다릅니다. 건축법 시행령 별표 1은 오피스텔을 일반업무시설로 규정하고 있습니다. 즉 오피스텔은 본질적으로 ‘업무를 주로 하는 건축물’이라는 전제 아래 설계된 시설입니다.

또한 주택법 제2조에서도 오피스텔은 공동주택이 아닌 ‘준주택’으로 분류됩니다.
결국 주거용 오피스텔이라 하더라도 법적으로는 공동주택과 동일한 지위를 갖지 않습니다.

건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
14. 업무시설
가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. 오피스텔은 집합건물법의 적용을 받습니다

아파트는 공동주택관리법 중심으로 관리되지만, 오피스텔은 원칙적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받습니다.
집합건물법 제2조의2 역시 공동주택관리법의 특별 규정은 집합주택에 한정적으로 적용될 뿐이라는 점을 전제로 하고 있습니다.

즉 오피스텔 관리 방식까지 공동주택과 동일하게 만들기 위한 취지의 규정은 아니라는 의미입니다. 따라서 공동주택관리법상 선거관리위원회 규정을 오피스텔 관리단에 그대로 적용하기는 어렵습니다.

집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계) 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.

4. 집합건물법에는 선거관리위원회 강제 규정이 없습니다

실무상 가장 중요한 부분입니다. 집합건물법은 관리단의 구성, 관리인의 선임, 관리단 집회의 절차 등에 대해서는 규정하고 있지만, 관리인 선출 시 반드시 선거관리위원회를 구성해야 한다는 규정은 존재하지 않습니다.
따라서 주거용 오피스텔 관리단 집회에서 선거관리위원회를 구성하지 않았다는 사정만으로 곧바로 관리인 선출 결의가 무효가 된다고 보기는 어렵습니다.

결국 핵심은 “선거관리위원회 존재 여부”가 아니라, 관리단 집회의 소집 절차와 의결 방식이 적법했는지 여부입니다.

5. 헌법재판소도 오피스텔과 주택의 차이를 명확히 인정했습니다

헌법재판소 2020. 3. 26. 선고 2017헌바363 등 결정에서도 헌법재판소는 오피스텔과 주택은 법적 개념과 용도가 다르다고 명확히 판단했습니다.

헌재는 오피스텔이 업무시설이라는 점, 건축기준·관리방식·공급절차 등이 주택과 다르다는 점을 종합적으로 설명하면서, 단순히 실제 거주 목적으로 사용된다고 하여 공동주택과 동일하게 취급할 수 없다고 보았습니다.

즉 “사람이 살고 있다”는 사실만으로 공동주택관리법이 자동 적용되는 것은 아니라는 의미입니다.

주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 용도에서부터 차이가 있다. 건축법령상 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’로서 주택과 달리 일반업무시설에 해당한다. 주택법도 주택과 오피스텔을 개념상 구별하고 있다. 주택과 오피스텔은 국토계획법령·건축법령·주택법령 등 관련 법령을 바탕으로 한 서로 다른 내용의 법적 규율 대상이라는 점에서도 차이가 있다. 예를 들면 주택과 오피스텔은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 건축이 허용되는 용도지역과 규모 등이 상이하다. 오피스텔의 경우 주거지역에서의 건축이 제한되는 반면 상업지역 등에서의 건축은 폭넓게 허용되며, 비교적 완화된 용적률과 건폐율을 적용받을 수 있다. 오피스텔은 노대(발코니) 설치가 허용되지 않고, 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하면 바닥난방이 제한되는 등 건축기준이 주택의 그것과 다르다. 주택과 오피스텔은 그 유지·관리방법과 기준, 공급·분양 방법 및 절차 등에서도 구별된다. 오피스텔 유지·관리는 주로 건축법과 집합건물법 등의 규율 대상인 데 비해, 주택법상 공동주택은 구 주택법(2016. 8. 12. 이전) 또는 공동주택관리법상 관리주체·관리규약·관리비 및 회계운영·분쟁조정 등에 관한 각종 기준에 따른다. 주택법에 따른 주택공급의 경우에는 입주자자격·공급순위 등 주택법령상 비교적 엄격한 기준이 적용되고, 특정 지역에서 일반인에 분양하는 공동주택은 그 분양가격이 제한되는 등 오피스텔을 분양하는 경우와 달리 규율되고 있다. 위와 같은 주택과 오피스텔에 관한 규율의 차이는 주택과 달리 오피스텔의 주기능이 ‘업무’에 있다는 것에 기인한다. 주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 주된 용도가 다름으로 말미암아, 건축기준, 관리방법·기준, 공급·분양 절차 등 여러 가지 주요 사항에 관한 규율에서 구별되는 것이다. 아울러 주택과 오피스텔의 취득세율 체계는 우리나라의 주거 현실이나 주거 정책과도 긴밀히 맞물려 있다고 할 수 있다. 오피스텔에 대한 사회적 수요가 꾸준히 이어지고 있다고는 하지만, 국토교통부가 매년 발표하는 ‘주거실태조사’ 통계보고서 등 자료에 따르면 아파트 등 주택법상 주택이 오피스텔과 비교하여 여전히 큰 비율을 차지하고 있음이 확인된다. 이러한 사정에 비추어 볼 때, 심판대상조항이 그 본래 법적 용도와 달리 사실상 주거로 사용하려는 목적 아래 오피스텔을 취득한 경우에 대해서도 그대로 적용되어야 한다고 볼 수는 없다.​
헌법재판소 2020. 3. 26. 선고 2017헌바363,2019헌바403,447(병합) 결정 지방세법제11조제1항제8호위헌소원등

오피스텔 관리단 분쟁은 단순한 내부 갈등이 아니라 집합건물법, 공동주택관리법, 관리규약 해석이 복합적으로 얽힌 전문 영역입니다. 특히 관리인 선출과 관리단 집회는 절차 하나의 하자로도 장기간 소송으로 이어질 수 있기 때문에 초기 대응이 매우 중요합니다.

저는 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사, 민사·부동산 전문변호사, 그리고 건축기사 자격을 보유한 변호사로서 다수의 오피스텔·지식산업센터·상가 관리단 분쟁을 수행해 왔습니다. 법률과 건축 실무를 함께 이해하는 관점에서 실질적인 해결 전략을 제시해 드립니다.

오피스텔 관리인 선출, 관리단 집회 절차, 의결 무효 문제 등으로 고민하고 계시다면 혼자 판단하지 마시고 전문가의 도움을 받아 정확한 대응 방향을 검토하시기 바랍니다.

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