안녕하세요.

⚖️법무법인 반향 대표 변호사 정찬입니다.

계약 만료가 가까워질수록 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 상가임대차 갱신요구권입니다.

임차인은 "계속 장사를 하고 싶은데 계약을 연장할 수 있을까?"를 고민하고, 임대인은 "이번에는 다른 임차인을 받고 싶은데 거절할 수 있을까?"를 고민합니다.

하지만 실제 상담을 해보면 법에서 보장하는 갱신요구권의 범위를 정확히 알고 있는 경우는 많지 않은데요.

그 결과 충분히 계약을 연장할 수 있었는데도 점포를 비워주거나, 반대로 정당한 거절 사유가 있는데도 분쟁으로 이어지는 사례가 적지 않습니다.

1️⃣ 건물주가 계약 종료를 통보했다고 끝나는 것은 아닙니다

많은 분들이 계약기간이 끝나면 임대인이 원하면 계약도 끝난다고 생각합니다.

그러나 상가건물 임대차보호법은 일정 요건을 충족한 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.

즉, 계약기간이 만료되더라도 법에서 정한 기간 내에 갱신을 요구했고, 임대인에게 정당한 거절 사유가 없다면 임차인은 계속 영업을 이어갈 수 있죠.

따라서 임대인이 단순히 "더 이상 계약하지 않겠습니다."라고 통보했다는 이유만으로 곧바로 점포를 비워야 하는 것은 아닙니다.

2️⃣ 갱신요구권에도 제한은 있습니다

상가임대차 갱신요구권은 무조건 인정되는 권리가 아닙니다.

대표적으로 다음과 같은 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

✅ 임차인이 차임을 상당 기간 연체한 경우

✅ 임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우

✅ 건물을 고의 또는 중대한 과실로 훼손한 경우

✅ 법에서 인정하는 정당한 갱신 거절 사유가 있는 경우

반대로 이러한 사유가 인정되지 않는다면 임대인은 단순히 임대료를 더 많이 받을 수 있다는 이유만으로 갱신을 거절하기는 어렵습니다.

결국 핵심은 '계약이 끝났는가'가 아니라 '법에서 인정하는 거절 사유가 존재하는가'입니다.

3️⃣ 가장 많이 발생하는 분쟁은 이것입니다

실무에서는 갱신요구권 자체보다 행사 방법을 둘러싼 분쟁이 더 많이 발생합니다.

언제 갱신을 요구했는지, 문자나 내용증명으로 의사를 표시했는지, 임대인이 이를 어떻게 답변했는지 등이 중요한 증거가 됩니다.

또한 임대인이 재건축이나 직접 사용을 이유로 갱신을 거절하는 경우에도 실제 법에서 정한 요건을 충족하는지는 별도로 검토해야 합니다.

즉, 계약 종료를 둘러싼 모든 사정이 자동으로 갱신 거절 사유가 되는 것은 아닙니다.

4️⃣ 명도소송으로 이어질 수도 있습니다

갱신요구권 인정 여부에 대한 의견이 엇갈리면 결국 명도소송으로 이어지는 경우가 많습니다.

법원은 계약 내용, 갱신 요구 시기, 차임 지급 내역, 임대인의 거절 사유 등을 종합적으로 검토하여 어느 쪽의 주장이 타당한지를 판단하는데요.

따라서 소송에서는 계약서뿐 아니라 문자메시지, 내용증명, 임대료 지급 내역 등 객관적인 자료가 중요한 증거가 됩니다.

초기 대응 과정에서 남겨둔 기록 하나가 결과를 좌우하는 경우도 적지 않습니다.

5️⃣ 마무리

상가임대차 갱신요구권은 계약기간이 끝났다고 자동으로 사라지는 권리가 아닙니다.

임차인이 적법하게 권리를 행사했고 임대인에게 법에서 정한 거절 사유가 없다면 계약 연장이 인정될 가능성이 있습니다.

반대로 임대인 역시 정당한 거절 사유가 존재한다면 갱신을 거절할 수 있죠.

결국 분쟁의 핵심은 계약 종료 자체가 아니라 갱신요구권이 적법하게 행사되었는지, 그리고 거절 사유가 법률상 인정되는지에 있으므로, 관련 자료를 충분히 확인한 후 판단하는 것이 중요합니다.