유치권 있는 건물 매매, 점유자 명도부터 소유권 확보까지 

경매나 급매로 나온 건물을 좋은 조건에 매수했는데, 막상 잔금을 치르고 나니 건물 안에 낯선 사람이 버티고 앉아 유치권을 주장하는 경우가 있습니다. 공사업체 직원이라며 공사대금을 받지 못했으니 돈을 받을 때까지 못 나간다고 하거나, 심지어 계약 당시엔 없던 사람이 뒤늦게 나타나 점유를 주장하기도 합니다. 유치권은 등기부에 나타나지 않는 권리라, 매매계약서나 등기부등본만 보고는 그 존재를 알기 어렵다는 점이 문제를 더 키웁니다. 소유권을 넘겨받았다는 서류는 손에 있는데 정작 건물에는 들어가지도 못하는 상황이라면, 지금 무엇부터 확인하고 어떤 절차를 밟아야 할지 막막하실 것입니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 유치권 주장과 소유권 취득이 충돌하는 지점

건물을 매수해 소유권이전등기까지 마쳤다면 법적으로는 완전한 소유자입니다. 그런데 그 건물을 실제로 점유하고 있는 사람이 "공사대금을 받지 못했다", "비용을 정산받지 못했다"며 유치권을 내세우면, 소유자인 매수인이 오히려 자기 건물에 들어가지 못하는 역전 현상이 벌어집니다.

이런 상황은 크게 두 갈래로 갈립니다. 하나는 경매를 통해 낙찰받은 경우이고, 다른 하나는 매도인과 직접 매매계약을 맺은 일반매매의 경우입니다. 어느 쪽으로 건물을 취득했는지에 따라 매수인이 취할 수 있는 법적 수단이 달라집니다. 경매로 낙찰받았다면 유치권의 부담을 그대로 인수한 상태에서 유치권자와 정산하거나 다투어야 하고, 일반매매로 취득했다면 매도인에게도 책임을 물을 여지가 함께 생깁니다.

여기에 실무에서 자주 벌어지는 문제가 하나 더 있습니다. 점유자가 내세우는 채권이 실제로 존재하는지, 존재하더라도 그 건물과 정말 관련이 있는 채권인지가 불분명한 경우입니다. 심지어 매도인과 점유자가 서로 짜고 매매대금을 낮추거나 매수인을 압박할 목적으로 유치권을 내세우는 허위 유치권 사례도 드물지 않습니다.

법은 이렇게 판단합니다: 유치권 성립요건 4가지와 매수인의 담보책임

유치권 분쟁에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 점유자가 내세우는 권리가 민법 제320조가 정한 성립요건을 실제로 갖췄는지입니다. 유치권은 ① 타인의 물건을 점유하고 있을 것 ② 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련성) ③ 채권의 변제기가 도래했을 것 ④ 점유가 불법행위로 시작된 것이 아닐 것, 이 네 가지를 모두 충족해야 성립합니다. 이 중 하나라도 빠지면 유치권은 처음부터 성립하지 않습니다.

실무에서 가장 자주 다투어지는 것은 견련성과 점유의 계속성입니다. 공사대금채권처럼 그 건물 자체를 짓거나 고치는 과정에서 발생한 채권은 견련성이 인정되지만, 그 건물과 무관한 다른 거래에서 발생한 채권을 끌어와 유치권을 주장하는 경우라면 견련성 자체가 부정됩니다. 또한 유치권은 점유를 계속하는 동안에만 유지되는 권리이므로, 점유자가 한 번이라도 점유를 잃으면(예를 들어 스스로 건물을 비웠다가 다시 들어온 경우) 그 사이에 유치권은 소멸합니다.

경매로 건물을 낙찰받은 경우라면 민사집행법 제91조 제5항이 중요합니다. 이 조항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있다고 정하는데, 대법원은 이를 매수인이 유치권의 '부담'을 인수한다는 의미이지 유치권자의 채무 자체를 떠안는다는 뜻은 아니라고 보고 있습니다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2017다278743 판결). 즉 매수인은 유치권의 피담보채권을 변제하지 않는 한 인도를 받을 수 없는 지위에 있을 뿐, 그 채권이 진짜인지 아닌지를 다툴 여지는 그대로 남아 있습니다.

일반매매로 건물을 취득했는데 뒤늦게 유치권이 드러났다면 민법 제575조가 매수인을 보호합니다. 매매 목적물이 유치권의 목적이 되어 있는 경우, 매수인이 이를 몰랐다면 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때는 계약 해제를, 그 정도에 이르지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이 권리는 매수인이 유치권의 존재를 안 날로부터 1년 이내에 행사해야 하므로, 유치권을 발견한 시점부터 기간 계산을 서둘러야 합니다.

유치권의 존재 자체를 다투고 싶다면 유치권부존재확인소송을 제기할 수 있습니다. 대법원은 이 소송에서 유치권의 성립과 존속에 관한 요건사실은 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 명확히 밝히고 있습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결). 즉 매수인이 나서서 "유치권이 없다"는 것을 하나하나 증명할 필요는 없고, 점유자 쪽이 점유의 정당한 경위와 채권의 존재·변제기 도래를 스스로 입증하지 못하면 유치권은 인정되지 않습니다.

구체적인 예로, 공사업체가 3,000만 원의 공사대금채권을 내세우며 건물을 점유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 그런데 계약서와 세금계산서를 확인해 보니 실제 미지급 공사대금은 800만 원에 불과하고 나머지는 이미 정산이 끝난 별도 공사 비용이었다면, 유치권으로 담보되는 채권은 800만 원 범위로 줄어들고 나머지 부분에 대한 점유 주장은 근거를 잃습니다. 이처럼 채권 금액을 부풀려 유치권을 주장하는 사례가 실무상 적지 않아, 자료 검증만으로도 협상의 판이 크게 바뀌는 경우가 많습니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 점유이전금지가처분부터 강제집행까지 다섯 단계

쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.

• 공사계약서·세금계산서 등 자료부터 확보 — 점유자가 주장하는 채권이 실제로 존재하는지, 그 건물과 견련성이 있는지, 변제기가 도래했는지를 먼저 서류로 검증합니다. 계약서, 세금계산서, 공사대금 지급내역, 준공확인서 등을 대조하면 부풀려진 금액이나 무관한 채권이 드러나는 경우가 많습니다.

• 점유이전금지가처분을 가장 먼저 — 소송 전에 반드시 신청해야 합니다. 점유자가 소송 도중 제3자에게 점유를 넘겨버리면 판결을 받고도 그 제3자에게는 집행할 수 없어 처음부터 다시 소송해야 하는 상황이 생깁니다.

• 유치권부존재확인소송 또는 건물인도청구소송 — 견련성 부존재, 점유 흠결, 변제기 미도래 등 확보한 자료를 근거로 제기합니다. 입증책임이 점유자 쪽에 있다는 점을 적극 활용해 소송을 이끌어 갑니다.

• 매도인에 대한 담보책임 병행 검토 — 일반매매로 취득했는데 계약 당시 유치권을 몰랐다면, 계약목적 달성이 불가능한 정도인지에 따라 계약해제 또는 손해배상을 함께 검토합니다. 다만 유치권을 안 날로부터 1년 이내에 행사해야 하므로 시기를 놓치지 않아야 합니다.

• 승소 확정 후에도 안 비우면 강제집행 — 판결이 확정됐는데도 임의로 건물을 비우지 않으면 집행관을 통한 부동산인도집행으로 넘어갑니다. 점유이전금지가처분을 미리 받아 두었다면 그 사이 점유자가 바뀌었어도 승계집행문을 받아 제3자에 대해서도 집행할 수 있습니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 자료 확인이 늦어질수록 커지는 부담

유치권 있는 건물을 앞에 두고 가장 위험한 태도는 점유자의 주장을 그대로 받아들이거나, 반대로 아무 조치 없이 시간만 흘려보내는 것입니다. 채권 금액을 검증할 자료는 시간이 지날수록 확보하기 어려워지고, 점유자가 점유를 다른 사람에게 넘겨버리면 절차는 더 복잡해집니다.

매수한 건물에 점유자가 유치권을 주장하고 있다면, 그 채권과 점유의 실체부터 자료로 확인하시고, 가처분과 소송까지 염두에 둔 대응 순서를 검토해 보시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.